Tình trạng 'sốt đất' liệu còn nơi 'trú ngụ' sau khi 'siết' việc phân lô bán nền?

Điểm mới đáng chú ý của Luật Kinh doanh bất động sản 2024

Luật Kinh doanh bất động sản 2024 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Theo đó, luật này quy định cụ thể việc không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của khu đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo đúng quy định của Luật Đất đai 2024.

Trong đó, đối với các khu vực còn lại, Ủy ban Nhân dân (UBND) cấp tỉnh sẽ căn cứ điều kiện của từng địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Quy định mới quy định cụ thể không cho phân lô, bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc.

Nhận định về tình hình đất nền ngay khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - ông Đinh Minh Tuấn cho rằng trong thời gian tới, thị trường đất sẽ tiếp tục đối diện với thực trạng khó khăn.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ "siết chặt" hoạt động phân lô bán nền, thậm chí có thể sẽ khiến cho mức độ quan tâm đối với phân khúc đất nền tiếp tục tụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, đặc biệt ở những lô đất to.

Nhưng về lộ trình dài hạn, ông Đinh Minh Tuấn lại cho rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng lên và giao dịch cũng sẽ sôi động trở lại.

"Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Trong khi đó, đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững", An Ninh Tiền Tệ dẫn lời ông Đinh Minh Tuấn.

Cấm phân lô bán nền sẽ đem đến tác động lớn đến thị trường bất động sản

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Cần Thơ - ông Dương Quốc Thủy cho rằng việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III đem lại nhiều tác động lớn đến cơ cấu phân khúc sản phẩm của bất động sản. Thời gian tới, thị trường bất động sản được đánh giá sẽ có sự phân hóa rõ rệt ở phân khúc đất nền.

Với thực trạng hành lang pháp lý như hiện nay, việc lập một dự án kéo dài từ 3-5 năm được cho khá "khó nhằn" khi mà các nhà kinh doanh sẽ chọn giải pháp thực hiện theo mô hình cá nhân để tự phân lô, ít chọn lập dự án, công ty pháp nhân.

Do đó, với quy định mới, số lượng sản phẩm đất nền từ phân lô trong thời gian tới sẽ suy giảm, cùng với nguồn cung khan hiếm sẽ khiến giá đất tăng. Mặc dù vậy, về dài hạn, ông Thủy đánh giá điều này giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng việc "siết" phân lô bán nền là cần thiết. Nguyên nhân bởi nhu cầu đất nền luôn cao trong khi thị trường luôn thiếu nguồn cung từ dự án chính thống, lợi dụng điều này nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội để gom đất để phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại cho giống với các dự án chính thống để lôi kéo khách hàng, đua nhau "thổi giá" lên cao khiến thị trường bị hỗn loạn.

Chia sẻ trên báo Tuổi Trẻ, luật sư Trần Minh Cường (Đoàn Luật sư TP. HCM) cho biết dưới tác động của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) việc thêm quy định về phân lô bán nền sẽ có sự ảnh hưởng tích cực và tiêu cực đến thị trường.

Về mặt tích cực, luật mới được cho là giải pháp có tính bền vững nhằm đưa các đô thị Việt Nam trở nên trật tự và đẹp hơn, có giá trị về mặt quy hoạch, kiến trúc cũng như thẩm mỹ.

Tuy nhiên, luật này cũng có thể sẽ có những tác động tiêu cực trong thời gian ngắn hạn đối với thị trường. Đơn cử như việc thị trường đất nền sẽ dễ "chao đảo" do nhiều giao dịch bị "chặn đứng", do đó nguồn cung và sức cầu của đất nền cũng trở nên "nghèo nàn" hơn.

Thời điểm hiện tại ở Hà Nội hiện có nhiều dự án phân lô bán nền như Quốc Oai, Thạch Thất, TX. Sơn Tây... nhưng đến nay vẫn trong cảnh đìu hiu. Một số xã như Cổ Đông (TX. Sơn Tây), Tiến Xuân (huyện Thạch Thất) trong giai đoạn 2021 - 2022 từng là "điểm nóng" về phân lô tách thửa đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm nhằm phục vụ phân lô bán nền giờ cũng trở nên "vắng lặng".