Nhà đầu tư phía Bắc “lướt sóng” căn hộ tại TP HCM, kỳ vọng giá tăng nhanh chóng

Căn hộ TP HCM hút khách

Số liệu từ Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, đến cuối quý III, khoảng 30% lượng giao dịch tại khu vực phía Nam đến từ nhà đầu tư miền Bắc, tăng 10% so với quý II và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Ngoài nhóm mua để nắm giữ dài hạn, xuất hiện nhiều giao dịch từ nhóm đầu tư ngắn hạn, đặc biệt tại các dự án của chủ đầu tư lớn có mặt bằng giá đang "trũng" hơn so với thị trường Hà Nội. VARS IRE ghi nhận một số dự án thậm chí tăng 5% chỉ trong một tuần khi xuất hiện thông tin hạ tầng tích cực.

Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy nhà đầu tư phía Bắc đang chiếm ưu thế trong lượng khách tìm mua bất động sản tại TP HCM trong hai quý gần đây. Hơn 75% lượng tìm kiếm đến từ các tỉnh thành khác, trong đó, 61% là nhà đầu tư miền Bắc. Riêng tại khu vực Bình Dương cũ, nhu cầu mua của nhóm nhà đầu tư Hà Nội tăng gấp ba lần so với năm 2023. Batdongsan cho biết khoảng 86% nhà đầu tư hiện chỉ có kế hoạch giữ tài sản tối đa 1-3 năm, thể hiện xu hướng "đánh nhanh rút gọn" thay vì khai thác bền vững.

DKRA Consulting cũng ghi nhận hơn 60% giao dịch tại TP HCM và Bình Dương cũ trong 9 tháng qua đến từ nhóm đầu tư. Sản phẩm được ưu tiên là căn hộ giá 2-3 tỷ đồng, tập trung tại các khu vực được kỳ vọng tăng giá theo hạ tầng. Đáng chú ý, phần lớn nhà đầu tư không dùng đòn bẩy tài chính nhằm giảm áp lực khi thị trường biến động. DKRA đánh giá nhà đầu tư hiện ưu tiên vòng quay vốn nhanh, với thời gian nắm giữ không quá ba năm.

Như trường hợp của anh Thanh, sau hai năm đầu tư căn hộ tại Hà Nội với biên lợi nhuận thu hẹp, nhà đầu tư này quyết định dịch chuyển dòng vốn vào TP HCM đầu tư ngắn hạn. Anh Thanh chọn một căn hộ giá 2,8 tỷ đồng gần trục Xa Lộ Hà Nội mở rộng và đặt mục tiêu thoát hàng trước Tết nếu đạt mức chênh 7-10%, trường hợp thị trường phản ứng chậm sẽ giữ tối đa đến quý III năm sau.

Theo anh Thanh, TP HCM sau sáp nhập sở hữu dư địa tăng giá lớn. Tại Hà Nội, một căn hộ 60 m2 ở khu vực có chất lượng sống tốt đã tiệm cận 5 tỷ đồng, còn TP HCM chỉ ở mức 3-4 tỷ đồng. Chênh lệch giá 30-40%, hạ tầng đang được thúc đẩy và nhu cầu nhà ở cao đang góp phần dịch chuyển dòng vốn của nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội vào TP HCM.

Động lực từ hạ tầng

Nghiên cứu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 10 năm qua (từ quý I/2015 đến quý I/2025), căn hộ là phân khúc mang lại lợi nhuận tốt nhất cho nhà đầu tư.

Cụ thể, trong khi vàng tăng 130%, chứng khoán và gửi tiết kiệm tăng lần lượt 109% và 59%, thì tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ chung cư tăng gần 200% (tức tăng khoảng 3 lần).

Lợi nhuận đầu tư căn hộ luôn duy trì mức trung bình từ 12,5-20% mỗi năm, tương đương nhà đầu tư bỏ ra 1 tỷ đồng mua căn hộ vào năm 2015, hiện thu về thấp nhất 2 tỷ đồng tiền lời (chưa bao gồm vốn gốc).

Cũng theo Batdongsan.com.vn, với các thị trường trung tâm là Hà Nội và TP.HCM, mức lợi nhuận đầu tư căn hộ cao hơn trung bình toàn thị trường, có thể trên 20% mỗi năm. Năm 2024, giá căn hộ tại Hà Nội tăng khoảng 40%, cho thấy phân khúc này đang trong giai đoạn thăng hoa về giá.

Thực tế, theo thông tin từ Batdongsan.com.vn, ngay sau khi thông tin về việc sáp nhập đơn vị hành chính được công bố, TP.HCM mới chứng kiến sức bật mạnh mẽ khi giá rao bán trung bình tăng liên tục, đạt 99 triệu đồng/m2 - mức cao nhất trong hai năm qua. Cùng với đó, chỉ số mức độ quan tâm đến bất động sản bán cũng lập đỉnh mới, phản ánh tâm lý lạc quan và kỳ vọng vào chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.

Xét riêng trong nội đô TP.HCM, chung cư khu vực trung tâm tiếp tục dẫn dắt thị trường. Phân khúc hạng sang tập trung ở Quận 1 duy trì mức giá cao nhất, khoảng 222 triệu đồng/m2, tăng 39% trong hai năm. Tuy nhiên, điểm sáng đáng chú ý nằm ở TP. Thủ Đức, nơi giá chung cư đã tăng từ 32–48% kể từ đầu 2023, đặc biệt tại các khu vực quận 2, quận 9 và trung tâm Thủ Đức. Hạ tầng đồng bộ, quy hoạch đô thị hiện đại và vai trò “thành phố trong thành phố” đã giúp Thủ Đức trở thành cực tăng trưởng mới, thu hút mạnh dòng vốn đầu tư trung – dài hạn.

Chia sẻ về động lực để thị trường TP HCM hút nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư phía Bắc, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng sức hút đầu tư tại TP HCM đến từ động lực hạ tầng và quy hoạch sau sáp nhập. Nhiều dự án mới bám sát các tuyến metro, đường vành đai, cao tốc và trục giao thông liên vùng, giúp tăng kết nối và giá trị tài sản trong tương lai.

"Chính sách, hạ tầng và quy hoạch là ba yếu tố đang kích hoạt dòng vốn đầu tư quay lại thị trường, đặc biệt từ nhà đầu tư Hà Nội," ông nói. Ngoài ra, mặt bằng lãi suất giảm nhẹ và thủ tục phê duyệt dự án sau sáp nhập được rút gọn cũng góp phần khơi thông nguồn cung.