Mua chung cư trong bối cảnh lãi suất cho vay có xu hướng tăng, VARS đưa ra cảnh báo quan trọng

Giai đoạn hấp thụ tốt của chung cư

Bước sang nửa cuối năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi rõ nét: nguồn cung tăng trở lại, thanh khoản cải thiện, niềm tin nhà đầu tư dần được củng cố.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - cho biết, quý III/2025 tiếp tục là giai đoạn “khá tốt” đối với phân khúc chung cư Hà Nội. So sánh giai đoạn tháng 9.2025 với tháng 4.2025, mức độ quan tâm tăng khoảng 18%, nhu cầu tìm kiếm duy trì ở mức cao. Mặt bằng giá trung bình đạt khoảng 81 triệu đồng/m2, tăng mạnh nếu so theo chu kỳ dài (trên 200% so với trước đây).

Ông cho biết, giá chung cư trung bình tại Hà Nội hiện cao hơn gần 70 triệu đồng/m2, trong khi thị trường TP.HCM bắt đầu có dấu hiệu phục hồi.

Trong quý III, dù số lượng dự án mở bán mới không nhiều, hầu hết đều ghi nhận mức giá chào bán trên 100 triệu đồng/m2. Một số dự án nhà ở xã hội bắt đầu triển khai thử nghiệm đăng ký hồ sơ trực tuyến nhằm sàng lọc người đủ điều kiện.

Tuy nhiên, lượng giao dịch có dấu hiệu chững lại khi nhiều chủ nhà ngừng bán vì kỳ vọng giá còn tăng. Nhìn chung, xu hướng thị trường chung cư Hà Nội vẫn duy trì tích cực.

Trong khi đó, báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng (One Mount Group) cũng cho thấy, căn hộ chung cư đặc biệt là thị trường thứ cấp đang trở thành động lực tăng trưởng chính của toàn thị trường. Tổng cộng có khoảng 20.800 giao dịch căn hộ, chiếm hơn 70% tổng lượng giao dịch, trong khi giao dịch nhà thổ cư chỉ đạt khoảng 6.100, giảm mạnh 35% so với quý 2 và 39% so với cùng kỳ năm trước.

Khu vực Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) nổi lên là tâm điểm sôi động nhất, ghi nhận hơn 8.000 giao dịch căn hộ, mức cao nhất trong hai năm trở lại đây. Khu Tây, với các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm và Cầu Giấy, vẫn giữ thị phần lớn nhưng lượng bán thứ cấp đã giảm nhẹ do nguồn cung sơ cấp khan hiếm.

Cùng với đó, chính sách vay ưu đãi từ chủ đầu tư và ngân hàng, cùng mặt bằng giá căn hộ tăng đều trong năm qua, đã giúp những người có vốn tự có thấp dễ dàng tiếp cận hơn, từ đó tăng thanh khoản đáng kể cho toàn phân khúc.

VARS cảnh báo

Trong bối cảnh chung cư đang ở trong giai đoạn hấp thụ tốt với nhiều chính sách ưu đãi, trong khi người mua đa số đều phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng thì Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã cảnh báo người mua chung cư rằng lãi suất cho vay có xu hướng tăng, trong khi đó giai đoạn ưu đãi chỉ mang tính tạm thời.

Đây là một thách thức lớn mà người mua chung cư cần quan tâm để tránh rơi vào tình trạng “bán tháo, cắt lỗ” như giai đoạn trước đó.

Theo VARS, lãi suất tiết kiệm tại nhiều ngân hàng đã và đang âm thầm nhích lên ở các kỳ hạn ngắn, kéo theo lãi suất cho vay có xu hướng tăng. Dù Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì chính sách hỗ trợ thanh khoản và chưa phát tín hiệu thắt chặt tiền tệ khi chưa tái khởi động kênh hút tiền qua tín phiếu kể từ tháng 6, song mặt bằng lãi suất hiện đang chịu nhiều sức ép.

Áp lực lạm phát quay trở lại cùng xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới khiến dư địa duy trì lãi suất thấp bị thu hẹp. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản, lĩnh vực phụ thuộc nhiều vào tín dụng đang đứng trước một phép thử lớn cho quá trình phục hồi và phát triển.

Thực tế cho thấy, khi lãi suất tăng mạnh, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất chính là sự suy giảm thanh khoản trên thị trường. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay, sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Trong khi các nhà đầu tư bất động sản thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng.

Nên nhớ, trong những năm gần đây, để kích cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư cùng các ngân hàng thương mại tung ra các gói cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Chính sách này giúp lượng lớn người dân và nhà đầu tư tiếp cận được nguồn vốn rẻ để sở hữu bất động sản.

Tuy nhiên, giai đoạn ưu đãi chỉ mang tính tạm thời. Khi bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất chung tăng, áp lực trả nợ sẽ gia tăng mạnh. Không ít khách hàng rơi vào tình trạng "chưa trả đồng vốn nào, nhưng lãi đã tăng gấp đôi". Khi thanh khoản thị trường thấp, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn, và nguy cơ nợ xấu có thể quay trở lại hệ thống tín dụng.