Thiếu cung mới, chung cư cũ "không sổ" cũng “đắt khách”

Nhìn nhận về sự phát triển của thị trường chung cư Hà Nội, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn cho biết, chung cư Hà Nội là loại hình tạo động lực cho sự phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản Hà Nội. Chung cư Hà Nội cũng có mức độ quan tâm và giá bán tăng trưởng mạnh nhất trên thị trường.

Dữ liệu trực tuyến thị trường 6 tháng đầu năm của Batdongsan.com.vn ghi nhận, mức độ quan tâm với loại hình chung cư tăng 40% so với cùng kì năm ngoái. Cùng biên độ thời gian, giá chung cư Hà Nội tăng trung bình 21%. Hiện tại dù đã “hạ nhiệt” nhưng chung cư Hà Nội vẫn là phân khúc có thanh khoản tốt nhất thị trường và có tốc độ tăng giá mạnh nhất.

Dưới góc nhìn của nhiều người trẻ, việc mua nhà là cách tích lũy tài sản có giá trị trong tương lai. Các dự án giá hợp lý trở thành giải pháp để vừa có nhà vừa giảm áp lực tài chính. Nhiều người dân đã chấp nhận mua chung cư Hà Nội không có sổ, pháp lý dự án vẫn còn lùm xùm chỉ vì loại hình này có giá rẻ hơn so với mặt bằng chung.

Một khảo sát khác của Batdongsan.com.vn cho thấy, chỉ khoảng 4 năm trước, các căn hộ 2 ngủ 2 vệ sinh tại dự án HH Linh Đàm chỉ có khoảng giá dao động 1,4-1,6 tỷ đồng/căn thì hiện tại giá dao động 1,950-2,3 tỷ đồng/căn. Tương tự, những căn 3 phòng ngủ tại dự án này khoảng 4 năm về trước chỉ có giá 1,7-1,9 tỷ đồng/căn thì giá hiện tại là 2.5-2,8 tỷ đồng/căn.

Tại Thăng Long Yên Hòa (Cầu Giấy) – một dự án cũng chưa có sổ đỏ, giá bán các căn 2 ngủ 2 vệ sinh tăng từ mức giá 2,5-2,7 tỷ đồng/căn lên mức 3,5-3,7 tỷ đồng/căn. Các căn 3 phòng ngủ tăng giá từ mức 3,2-3,3 tỷ đồng/căn lên mức 4,2-4,4 tỷ đồng/căn.

Tại dự án Mỹ Sơn Tower, 4 năm trước, các căn 2 phòng ngủ chỉ có giá khoảng 2-2,3 tỷ/căn thì giá hiện tại giao dịch là 2,6-2,8 tỷ đồng/căn. Các căn 3 phòng ngủ tại dự án cũng tăng từ mức giá 2,4-2,6 tỷ đồng/căn lên mức 3,3-3,7 tỷ đồng/căn.

Anh Thanh có căn hộ chung cư không sổ đỏ ở Hoàng Mai với diện tích 84m2 gồm 2 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh đang rao bán với giá 2,9 tỷ đồng. Được biết, anh Thanh mua căn hộ này từ năm 2019 của chủ đầu tư với giá 1,7 tỷ đồng. Đến tháng 5 vừa qua, anh đã thanh toán 95% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư. Như vậy, so với thời điểm mua từ chủ đầu tư, hiện anh rao bán tăng 1,2 tỷ đồng.

Anh Thanh chia sẻ thêm rằng, hiện dân cư đã về ở khá đông đúc, ổn định. Còn về vấn đề pháp lý chưa có sổ hồng cho dân cư là do phía chủ đầu tư đang gặp một số vấn đề khó khăn từ nội bộ. Chủ đầu tư cũng hứa hẹn với dân cư sẽ sớm làm sổ cho cư dân.

Theo phân tích dữ liệu, chung cư Hà Nội chưa sổ có mức tăng giá tương đương với các chung cư đã có sổ đỏ tại Hà Nội. Tuy nhiên, do không có sổ nên nền giá thấp hơn, do vậy, dù tốc độ tăng giá tương đương nhưng tổng giá vẫn thấp hơn 30-40% so với căn hộ đã có sổ đỏ. Chính bởi vậy, cùng một khu vực, cùng một vị trí, nhiều gia đình tiềm lực tài chính yếu đã lựa chọn mua dòng căn hộ chưa sổ.

Một môi giới tại Hà Nội cho biết, với kinh nghiệm nhiều năm trong nghề, như anh quan sát, thì trước đây, các căn chung cư Hà Nội không có sổ đỏ rất khó giao dịch. Thế nhưng khoảng 3 năm gần đây, khi chung cư Hà Nội tăng giá mạnh thì dòng chung cư không sổ cũng giao dịch rất tốt. Nhu cầu ở thực, an cư là rất lớn. Nhiều người mua chấp nhận cả các yếu tố rủi ro, không đảm bảo về pháp lý để có được chỗ an cư.

Theo nền tảng dữ liệu về chi phí sống của Numbeo về tỷ số giá nhà trên thu nhập năm 2024 cho thấy, giá nhà tại Việt Nam gấp gần 23,7 lần thu nhập trung bình một năm của hộ gia đình. Tại các thành phố lớn như TP.HCM, khoảng cách này được dự đoán sẽ tiếp tục nới rộng khi giá căn hộ tăng khoảng 4% mỗi năm từ nay cho đến năm 2026 và phân khúc căn hộ giá trên dưới 50 triệu/ m2 dần biến mất. Điều này đồng nghĩa người mua càng đắn đo, chờ đợi, cơ hội mua nhà lại càng hạn chế trong tương lai.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung căn hộ ngày càng đi xuống, đặc biệt là phân khúc bình dân, vừa túi tiền. Bên cạnh đó, các chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, chi phí vốn, nhân công,... ngày càng tăng cao kéo theo giá nhà mới cũng tăng.

Không chỉ các chung cư mới, các chung cư đã qua sử dụng thời gian qua cũng tăng giá mạnh. Song, thực tế việc mua chung cư chưa có sổ đỏ/sổ hồng có thể sẽ gây ra nhiều rủi ro cho người mua. Do đó, trước khi xuống tiền người mua nhà cần cân nhắc kỹ tới yếu tố pháp lý.