Thị trường đất nền sau Tết: Liệu có sóng, nơi nào sẽ “lên ngôi”?

Đất nền liệu có sóng?

Hiện tại, chính sách siết phân lô theo Luật Đất đai 2024 cũng có sự tác động mạnh đến thị trường. Năm 2025 là giai đoạn luật mới bắt đầu "ngấm" vào thị trường, nhiều quy định siết phân lô bán nền sẽ đi vào cuộc sống, các lô đất có sổ hiện hữu có lợi thế lớn về sức cầu.

Ngoài ra, tình hình lãi suất duy trì ở mức ổn định trong năm 2025, cùng tâm lý sợ giá tăng mạnh trong chu kỳ mới được xem là yếu tố tác động mạnh, kích thích người mua mạnh dạn tham gia vào thị trường. Việc nguồn vốn dồi dào cũng như người mua trở lại cũng là nguyên nhân thúc đẩy thanh khoản và mặt bằng giá đi lên nhanh chóng.

Thêm vào đoa, hạ tầng giao thông được đầu tư nhiều hơn sẽ là một trong những động lực lớn khiến giá đất nền tăng. Các dự án đã đang và sẽ được triển khai sẽ kéo theo sự tăng trưởng mạnh mẽ của những khu vực xung quanh, làm tăng giá trị của đất nền của những khu vực này. Đây là cơ hội lớn để gia tăng lợi nhuận, khi hạ tầng giao thông có sự phát triển mạnh mẽ sẽ thúc đẩy thị trường đất nền tại các khu vực vùng ven, ngoại thành.

Theo một số chuyên gia, thời điểm hiện tại cùng với nguồn cung các sản phẩm nhà ở khan hiếm, quỹ đất ở những đô thị lớn như Hà Nội cũng hạn hẹp. Do đó, trong thời gian tới giá đất nền dự báo sẽ tiếp tục gia tăng. Đây cũng chính là một trong những lý do thu hút nhà đầu tư trở lại quan tâm sản phẩm này và theo tất yếu của thị trường khi sự quan tâm tăng thì giá bán cũng tăng theo.

Về tiềm năng của đất nền, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty EZ Property cho rằng, đất nền không chỉ có giá trị trong việc lưu giữ tài sản mà còn là một dạng đầu tư dài hạn ít chịu rủi ro từ biến động kinh tế. Tuy nhiên, để đạt được lợi nhuận tốt, nhà đầu tư cần tập trung vào các khu vực có quy hoạch rõ ràng và tiềm năng phát triển hạ tầng.

"Thanh khoản của thị trường đất nền tập trung ở các dự án pháp lý đã hoàn thiện, có sổ đỏ hoặc các dự án có pháp lý tốt, hạ tầng giao thông đồng bộ, vị trí liền kề các khu dân cư, khu công nghiệp, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố. Về lâu dài, phân khúc đất nền sẽ có sức bật tốt trên thị trường bất động sản", ông Toản nhận định.

Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, đất nền sẽ là điểm sáng từ năm 2025-2027, nhưng không còn chiếm vị trí "vua" như giai đoạn trước.

Lý giải nguyên nhân đất nền không còn là phân khúc đầu tư "vua", ông Quê cho rằng, thứ nhất, vì nguồn cung sắp tới bị hạn chế phân lô bán nền từ đô thị loại III trở lên và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai mới khiến chi phí đầu tư tăng.

Thứ hai, thủ tục tách thửa đất nền trở nên khó khăn hơn. Tuy nhiên, đất nền vẫn sẽ hấp dẫn hơn so với các phân khúc khác.

Khu vực nào sẽ “lên ngôi”?

Hai năm qua, dòng tiền đổ mạnh về thủ đô, đặc biệt là phân khúc căn hộ do thị trường và phân khúc này đáp ứng tính sử dụng ở thực – nhu cầu vốn rất lớn và luôn hiện hữu của thị trường Hà Nội. Một thị trường tập trung lượng lớn nhà đầu tư đã đẩy giá bất động sản Hà Nội tăng nhanh và mạnh, từ đó lan tỏa sức nóng nhất định đến thị trường các tỉnh xung quanh, giúp các tỉnh này bắt đầu có dấu hiệu phục hồi.

Hiện giá bất động sản Hà Nội quá cao, dần nhường nhịp phát triển tương tự cho các tỉnh ven Hà Nội cũng có nhịp phát triển tương tự. Theo đà này, trong năm 2025, thị trường bất động sản phía Bắc, điển hình là Hà Nội sẽ không có sự tăng mạnh về giá như năm 2024. Đặc biệt, trong bối cảnh giá nhà đã tăng cao, người dân sẽ có xu hướng không vội vàng mua nhà nữa mà sẽ chuyển sang đi thuê và dùng khoản tiền dự định mua nhà để đầu tư vào các tỉnh hoặc là vùng quê.

Với các thị trường tỉnh, phân khúc đất nền đô thị sẽ lên ngôi, nhất là các khu đất hoàn chỉnh pháp lý sẽ được săn đón nhiều hơn. Người mua sẽ lựa chọn các khu đất, sản phẩm thấp tầng gần khu công nghiệp, gần các trục kinh tế như Bắc Ninh, Bắc Giang hoặc là Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh. Điểm chung của các tỉnh này là có nền kinh tế phát triển khá mạnh, nằm trên các trục giao thông huyết mạch từ thủ đô và có nền tảng khu công nghiệp, nền tảng du lịch sôi động.

Nhìn chung, 2025 là năm bắt đầu một chu kỳ bất động sản mới, thay vì đầu tư theo đám đông, theo sóng thị trường hoặc theo một phân khúc “hot” nào đó, nhà đầu tư phải lựa chọn thị trường gắn liền với cơ sở phát triển kinh tế, hạ tầng. Năm 2025 sẽ chứng kiến sự lên ngôi của các thị trường tỉnh ven Hà Nội. Nhà đầu tư sẽ hướng đến sản phẩm của các chủ đầu tư uy tín, pháp lý hoàn chỉnh. Tiếp đó là phải lựa chọn sản phẩm phù hợp với năng lực tài chính, không sử dụng đòn bẩy quá nhiều.

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, Thành viên Tổ công tác thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, với mức giá cao tại các đô thị lớn, nhu cầu đầu tư bất động sản đang có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ sang các khu vực vùng ven và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3. Những khu vực này vẫn còn nhiều dư địa phát triển, giá bất động sản thấp hơn và tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ trong tương lai.

Đặc biệt, đất nền tại các khu vực đã có hạ tầng phát triển đầy đủ, có pháp lý rõ ràng, vẫn là lựa chọn phổ biến của các nhà đầu tư. Các khu vực này không chỉ có mức giá hợp lý mà còn có tiềm năng sinh lời cao khi quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng diễn ra mạnh mẽ trong những năm tới.