Thị trường bất động sản cuối năm "thanh lọc" nhà đầu tư

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự lệch pha cung cầu nghiêm trọng. Nhu cầu của dân chưa bao giờ “hạ nhiệt” trong khi nguồn cung mới ngày càng khan hiếm do các dự án gặp nhiều vướng mắc về pháp lý, quỹ đất hạn chế, doanh nghiệp bất động sản “khát vốn” do chính sách siết tín dụng,... khiến mặt bằng giá bất động sản tăng nhanh, vượt xa mức tăng thu nhập bình quân của người dân. 

Đây cũng là những khó khăn các chuyên gia tại Savills Việt Nam nhận định thị trường bất động sản trong nước đang và sẽ phải đối mặt trong nửa cuối năm 2022. Thứ nhất, phần lớn địa phương trên cả nước đang theo quy hoạch tổng thể. Trước đó, năm 2020, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã phê duyệt "Nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050", tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, quy hoạch này được triển khai khá chậm. Cụ thể, tính đến cuối tháng 5/2022, mới chỉ có 7/111 quy hoạch được quyết định, phê duyệt. Nguyên nhân của sự ì ạch này là do quản lý quy hoạch 1/10.000, 1/2.000, 1/500 chưa có sự rõ ràng giữa thẩm quyền của Bộ Xây dựng và UBND các tỉnh, thành phố. 

Thứ hai, rất nhiều bộ luật liên quan đến bất động sản, nhà ở, đất đai có tình trạng chồng chéo như Luật Đất đai và Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh Bất động sản… Điều này tạo rất nhiều khó khăn cho chủ đầu tư trong và ngoài nước trong quá trình xin phê duyệt đầu tư, triển khai dự án. Một số bộ luật gặp vướng mắc trong việc triển khai do có sự bất cập giữa luật và thực tế khi triển khai, đơn cử như Luật Quy hoạch thông qua năm 2017. 

Thứ ba, do dân số tăng nhanh, nhu cầu nhà ở lớn trong khi quỹ đất thiếu hụt dẫn đến tình trạng đầu cơ, đặc biệt là đầu cơ đất nền vùng ven, đã đẩy mặt bằng giá bất động sản tăng vọt, bỏ xa khả năng chi trả của người dân có nhu cầu ở thực. Tình trạng này tác động tiêu đến kinh tế xã hội, khiến môi trường đầu tư trở nên kém lành mạnh trong dài hạn, dễ bị thao túng.

Thứ tư, thị trường bất động sản trong 2 quý đầu năm 2022 còn phải hứng chịu 2 “cú giáng” nặng nề đó là chính sách “khóa van” dòng vốn tín dụng ngân hàng cùng với hoạt động kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, cả chủ đầu tư và nhà đầu tư “khát” vốn. Điều này khiến nhiều dự án bị ngưng trệ, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh. 

Trước bốn thách thức lớn đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua, Savills Việt Nam cho rằng, các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần nhanh chóng sửa đổi, bổ sung các điều luật, chính sách liên quan sao cho bám sát thực tế, tránh tình trạng chồng chéo giữa giữa các quy định khác nhau của khung pháp lý, qua đó hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở; xây dựng quy trình đấu giá đất công khai, minh bạch trên cơ sở tham chiếu các quy trình đấu giá đất công tại nước có cách làm hiệu quả và tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân, đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để ở; đồng thời khuyến nghị các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đa dạng nguồn vốn huy động đầu tư.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định, những khó khăn hiện tại đối với thị trường bất động sản sẽ giúp thanh lọc nhà đầu tư. Số liệu của trang Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 6 tháng đầu năm nay, trong khi số lượng tin đăng bán nhà đất tăng 22%, nhu cầu tìm kiếm nhà đất lại giảm mạnh. Batdongsan.com.vn cho rằng giao dịch bất động sản không còn dễ dàng như trước do khả năng tiếp cận đến vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát chặt chẽ. Điều này sẽ giúp loại bỏ nhà đầu tư nhỏ lẻ, thích đầu cơ, gom hàng, lướt sóng…

Trang tin bất động sản này nhận định, sự thanh lọc mạnh mẽ này là hết sức cần thiết đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới khi chỉ những chủ đầu tư có nền tảng tài chính “nội tại” vững vàng mới đủ sức vượt qua khó khăn. Các doanh nghiệp bất động sản “sống” nhờ vốn vay, phát hành trái phiếu, thiếu nền tảng vững sẽ đối mặt nhiều khó khăn. 

Các chuyên gia bất động sản dự báo, trong nửa sau của năm 2022, phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu nhà ở thực. Ngoài ra, trong giai đoạn thị trường đang thanh lọc, những phương án đầu tư an toàn là những dự án nằm trong quỹ đất sạch, có pháp lý rõ ràng, khả năng sinh lời/tạo ra dòng tiền và tính thanh khoản tốt sẽ được ưa chuộng.