Diễn biến trái chiều của thị trường bất động sản Khu công nghiệp: Giá thuê phía Nam tăng nhẹ, phía Bắc giảm

Diễn biến trái chiều

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm quý 3/2025 của Cushman & Wakefield (C&W) cho biết, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp (KCN) phía Nam xấp xỉ 34,400ha, tăng 17% so với quy mô trước khi sáp nhập. Nguồn cung mới đến từ việc khởi công KCN Thủ Thừa tại Tây Ninh, bổ sung hơn 100ha diện tích cho thuê.

TPHCM sau sáp nhập chiếm tỷ trọng lớn nhất đạt 47% trong tổng nguồn cung, củng cố vị thế là trung tâm kinh tế công nghiệp hàng đầu khu vực.

Tỷ lệ lấp đầy trong quý 3/2025 đạt 75%, mức giảm này chủ yếu do nguồn cung đất công nghiệp mới gia nhập thị trường, đồng thời tỉnh Bình Phước cũ có tỷ lệ lấp đầy thấp hơn các tỉnh còn lại.

Nhu cầu thuê đất công nghiệp tại khu vực vùng kinh tế trọng điểm này vẫn đa dạng và ổn định, gồm các ngành nghề như sản xuất linh kiện điện tử, bo mạch, cùng với các ngành truyền thống có quy mô lớn như sản xuất nhựa và sắt thép.

Tại phía Bắc, nguồn cung đất công nghiệp quý 3 gần 23.6 ngàn ha, tăng 37% so với quy mô trước sáp nhập.

Tỷ lệ lấp đầy 67%, giảm so với quý trước, nguyên nhân do một lượng nguồn cung lớn của tỉnh ngoài vùng kinh tế trọng điểm được đưa vào thị trường sau sáp nhập như Bắc Giang, Phú Thọ nơi có tỷ lệ hấp thụ ít hơn các tỉnh khác nên cần thời gian để thị trường hấp thụ.

Về giá thuê trung bình đất KCN phía Nam đạt 180 USD/m2/thời hạn thuê, tăng nhẹ so với thời điểm trước sáp nhập; trong khi phía Bắc giảm nhẹ 2%, về 133 USD/m2/thời hạn thuê.

C&W dự báo tổng nguồn cung đất công nghiệp mới giai đoạn 2025-2028 đón nhận khoảng 13.8 ngàn ha, trong đó, phía Bắc 6.5 ngàn ha và miền Nam 7.3 ngàn ha.

Theo C&W, việc sáp nhập tỉnh ngoài việc mở rộng diện tích, còn định hình lại trọng điểm kinh tế phía Nam thành một siêu đô thị công nghiệp và dịch vụ. Đồng thời, với quy mô thị trường lớn hơn và nguồn cung dồi dào, khu vực sẽ trở nên đặc biệt hấp dẫn để đón đầu nguồn lực FDI mới, đặc biệt là các dự án công nghệ cao quy mô lớn đang tìm kiếm "cứ điểm" sản xuất tại Đông Nam Á.

Tại phía Bắc, việc sáp nhập tỉnh mở rộng vùng kinh tế đóng vai trò quyết định trong việc hình thành một vành đai kinh tế công nghiệp liền mạch, nâng cao lợi thế cạnh tranh. Chính sách này giúp đồng bộ hóa thủ tục hành chính và tối ưu hóa phân bổ nguồn lực, tạo điều kiện thuận lợi hơn để thu hút các nhà đầu tư quy mô lớn.

Tiếp tục là điểm sáng

Bước sang quý IV/2025, trong khi nhiều phân khúc khác của thị trường bất động sản vẫn đang nỗ lực phục hồi sau giai đoạn trầm lắng, thì bất động sản KCN tiếp tục duy trì vị thế “điểm sáng” với sức hút mạnh mẽ từ cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Nhiều chuyên gia nhận định, đây sẽ là lĩnh vực dẫn dắt tăng trưởng của toàn thị trường trong giai đoạn cuối năm và cả năm 2026.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt hơn 24,6 tỷ USD, tăng khoảng 8% so với cùng kỳ 2024. Trong đó, hơn 65% vốn tập trung vào lĩnh vực sản xuất – chế biến, chủ yếu tại các tỉnh có hệ thống KCN phát triển như Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bình Dương và Đồng Nai.

Làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu vẫn đang mang lại cơ hội lớn cho Việt Nam, đặc biệt khi nhiều tập đoàn từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Mỹ và châu Âu tìm kiếm điểm đến sản xuất thay thế. Các khu công nghiệp quy mô lớn với hạ tầng đồng bộ, vị trí gần cảng biển, sân bay như VSIP 3 (Bình Dương), Deep C (Hải Phòng), hay Sông Khoai (Quảng Ninh) ghi nhận tỷ lệ lấp đầy lên đến 90–95%.

Năm 2025 được xem là “năm bản lề” cho hạ tầng logistics khi hàng loạt tuyến đường cao tốc trọng điểm như Biên Hòa – Vũng Tàu, Châu Đốc – Cần Thơ – Sóc Trăng, hay đường Vành đai 4 Hà Nội và Vành đai 3 TP.HCM đồng loạt hoàn thành. Những tuyến này giúp giảm chi phí vận chuyển, kết nối các KCN với cảng biển và trung tâm tiêu thụ lớn, từ đó nâng cao tính hấp dẫn cho các dự án công nghiệp mới.

Ngoài ra, các khu công nghiệp hiện nay cũng được phát triển theo hướng “xanh và thông minh” – tiêu chuẩn mà các nhà đầu tư quốc tế đặc biệt quan tâm. Việc áp dụng năng lượng tái tạo, xử lý nước thải đạt chuẩn, cùng giải pháp số hóa quản lý vận hành đang trở thành xu hướng tất yếu.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, dù triển vọng vẫn rất tích cực, nhưng không phải dự án khu công nghiệp nào cũng có tiềm năng sinh lời cao. Nhà đầu tư cần ưu tiên những dự án đã hoàn thiện pháp lý, có vị trí thuận lợi và khả năng thu hút doanh nghiệp sản xuất thực tế. Bên cạnh đó, xu hướng phát triển các khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ tích hợp sẽ mở ra dư địa mới, song đòi hỏi nguồn vốn lớn và chiến lược dài hạn.

Nhìn tổng thể, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam cuối năm 2025 vẫn là “điểm sáng” hiếm hoi trong bức tranh thị trường. Với động lực từ FDI, hạ tầng được nâng cấp và xu hướng công nghiệp xanh, phân khúc này được dự báo sẽ tiếp tục giữ vững đà tăng trưởng ổn định trong năm 2026, trở thành trụ cột quan trọng của nền kinh tế và thị trường bất động sản.