Nguồn cung tăng mạnh, giá căn hộ vẫn lập đỉnh

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mở mới đạt khoảng 8.100 căn, giảm nhẹ 9% so với cùng kỳ năm 2024 nhưng vẫn cao hơn trung bình giai đoạn 2023–2025. Khu Đông và Tây Hà Nội tiếp tục là hai tâm điểm, trong đó khu Tây chiếm 36% tổng lượng mở bán nhờ hạ tầng giao thông hoàn thiện và quỹ đất dồi dào. Đáng chú ý, Văn Giang (Hưng Yên) – cửa ngõ giáp ranh thủ đô – chiếm tới 11% nguồn cung, phản ánh xu hướng mở rộng đô thị ra vùng ven đang tăng mạnh.

Trong khi đó, TP.HCM sau sáp nhập ghi nhận bước nhảy vọt với 5.500 căn hộ mở bán, tăng 261% so với cùng kỳ năm trước – mức phục hồi mạnh nhất trong ba năm qua. Sự khởi sắc này đến từ việc các quy định pháp lý mới bắt đầu phát huy hiệu quả, giúp tiến trình phê duyệt dự án nhanh hơn. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn phân bố không đồng đều: khu Bình Dương (cũ) chiếm hơn 60% tổng số căn mở bán, trong khi khu vực trung tâm vẫn khan hiếm do vướng mắc thủ tục kéo dài.

Dự báo, năm 2025, nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội có thể đạt 31.000 căn, còn TP.HCM khoảng 28.000 căn. Sang 2026, con số này lần lượt là 32.000 căn và 23.000 căn. Riêng khu Bình Dương sẽ tiếp tục dẫn đầu, chiếm 65% nguồn cung phía Nam trong 2025 và 50% trong 2026, khẳng định xu hướng mở rộng ra vùng ven của thị trường đô thị TP.HCM sau khi mở rộng địa giới hành chính.

Dù nguồn cung tăng, mặt bằng giá căn hộ vẫn leo thang mạnh. Theo One Mount Group, giá trung bình tại Hà Nội đạt 85,6 triệu đồng/m², còn TP.HCM (cũ) lên tới 95,4 triệu đồng/m², tăng hơn 20% so với cùng kỳ năm 2024.

Số liệu của CBRE Việt Nam cho thấy, nửa đầu năm 2025, giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM đạt 82 triệu đồng/m², tăng 29% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, phần lớn các dự án mở bán mới đều ở phân khúc cao cấp, thiết lập mặt bằng giá trên 100 triệu đồng/m².

Một loạt dự án nổi bật như Diamond Sky (Vạn Phúc City), Eaton Park, The Privé đều chào bán ở mức 120–180 triệu đồng/m², tăng 10–15% qua từng giai đoạn mở bán, dù thời gian giữa các đợt chỉ vài tháng.

Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình cũng đạt 70–80 triệu đồng/m², trong khi các dự án hạng sang chạm mốc 150–300 triệu đồng/m². Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRES), giá chung cư tại Hà Nội giai đoạn 2014–2015 chỉ dao động 18–25 triệu đồng/m², nhưng đến nay đã đạt 75,5 triệu đồng/m² – tức tăng gấp 3 lần chỉ sau 10 năm.

Báo cáo của DKRA Group chỉ ra rằng, 70–80% lượng giao dịch căn hộ hiện nay đến từ nhà đầu tư, trong khi người mua để ở thực chỉ chiếm phần nhỏ. Đa số nhà đầu tư đã sở hữu ít nhất hai bất động sản, dùng tiền nhàn rỗi thay vì vay vốn, tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, tiềm năng cho thuê và thanh khoản cao.

Khảo sát của PropertyGuru Việt Nam cũng cho thấy 60% giao dịch thị trường chung cư trong thời gian qua là từ nhóm khách hàng đầu tư. Họ sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính để “mua trước, đón sóng sau”, với kỳ vọng giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong trung và dài hạn.

Trong khi đó, nhóm người mua ở thực, đặc biệt là giới trẻ có thu nhập 20–30 triệu đồng/tháng, ngày càng khó tiếp cận thị trường. Mặt bằng giá căn hộ cao cấp và thiếu vắng sản phẩm tầm trung khiến “giấc mơ an cư” của người trẻ vẫn là bài toán nan giải, dù nguồn cung thống kê trên thị trường đang có dấu hiệu tăng trở lại.

Các chuyên gia nhận định, thị trường căn hộ Việt Nam 2025–2026 vẫn duy trì đà sôi động, nhờ pháp lý thông thoáng hơn và hạ tầng vùng ven phát triển. Tuy nhiên, sự mất cân đối cung – cầu theo phân khúc là vấn đề đáng lưu tâm: nhà ở cao cấp tăng mạnh, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt trầm trọng.

Nếu không sớm có cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển phân khúc trung cấp và bình dân, thị trường dễ rơi vào vòng xoáy đầu cơ, đẩy giá ngày càng xa khả năng chi trả của số đông người dân đô thị.