Thị trường bất động sản khu công nghiệp bật tín hiệu phục hồi, yếu tố nào là nền tảng

Nhiều động lực thúc đẩy sự phục hồi

Theo đánh giá, trong năm 2025, bất động sản khu công nghiệp (KCN) được xem là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng trực tiếp và rõ rệt nhất từ những biến động thương mại toàn cầu. Khi Mỹ công bố chính sách thuế đối ứng mới đối với hàng hóa nhập khẩu từ nhiều đối tác thương mại, trong đó có Việt Nam, tâm lý thận trọng nhanh chóng bao trùm thị trường. Nhiều doanh nghiệp FDI trì hoãn quyết định mở rộng sản xuất, kéo theo nhu cầu thuê đất KCN sụt giảm trong ngắn hạn.

Bước ngoặt của thị trường xuất hiện từ nửa cuối năm 2025, khi Mỹ chính thức công bố mức thuế áp dụng cho từng đối tác thương mại. Trong bối cảnh chung, mức thuế đối với hàng hóa Việt Nam không có sự khác biệt lớn so với nhiều quốc gia trong khu vực Đông Nam Á và thấp hơn đáng kể so với một số đối thủ cạnh tranh trực tiếp trong thu hút FDI. Điều này giúp tâm lý nhà đầu tư dần ổn định trở lại.

Thực tế cho thấy, dòng vốn FDI giải ngân vào Việt Nam vẫn duy trì tăng trưởng tích cực, phản ánh việc các dự án hiện hữu tiếp tục được triển khai đúng tiến độ. Dù vốn FDI đăng ký mới giảm so với cùng kỳ, xu hướng suy giảm đã thu hẹp đáng kể kể từ sau khi chính sách thuế được làm rõ. Điều này cho thấy nhà đầu tư nước ngoài không rút lui, mà đang trong trạng thái quan sát và chờ đợi trước khi đưa ra quyết định mới.

Bên cạnh yếu tố thuế quan, đầu tư hạ tầng và cải cách thể chế đang trở thành động lực quan trọng cho triển vọng trung và dài hạn của bất động sản KCN. Hàng loạt dự án giao thông quy mô lớn đang được triển khai, từ các tuyến đường sắt kết nối cửa khẩu phía Bắc với cảng biển đến hệ thống cao tốc và đường sắt xương sống ở khu vực phía Nam.

Những dự án này không chỉ giúp giảm chi phí logistics mà còn mở rộng không gian phát triển công nghiệp, tạo điều kiện cho các khu công nghiệp mới hình thành dọc theo các hành lang kinh tế trọng điểm.

Song song với hạ tầng, môi trường pháp lý và đầu tư cũng đang được cải thiện đáng kể. Việc sửa đổi Luật Đầu tư cùng với chủ trương phát triển các khu thương mại tự do tại một số địa phương trọng điểm được kỳ vọng sẽ tạo cú hích cho dòng vốn FDI, đặc biệt là các dự án quy mô lớn và công nghệ cao. Đồng thời, quá trình điều chỉnh quy hoạch tỉnh, thành phố sau sáp nhập đang mở ra dư địa phát triển mới cho thị trường KCN, với nguồn cung đất công nghiệp được mở rộng và phân bổ hợp lý hơn.

Còn tiếp tục là “điểm sáng” của thị trường?

Bước sang giai đoạn cuối năm 2025 – đầu năm 2026, thị trường bất động sản khu công nghiệp được đánh giá sẽ tiếp tục giữ vai trò “điểm sáng” của toàn thị trường bất động sản, với diễn biến ổn định và thiên về tăng trưởng bền vững hơn là bùng nổ ngắn hạn. Trong bối cảnh bất động sản nhà ở và nghỉ dưỡng vẫn đang trong quá trình hồi phục chọn lọc, BĐS KCN nổi lên như phân khúc ít chịu tác động bởi tâm lý đầu cơ, được dẫn dắt chủ yếu bởi nhu cầu thực từ sản xuất, logistics và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Yếu tố then chốt chi phối thị trường giai đoạn này vẫn là xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Dù tốc độ dịch chuyển không còn quá đột biến như giai đoạn hậu Covid-19, nhưng các tập đoàn đa quốc gia vẫn duy trì chiến lược “Trung Quốc +1” hoặc đa dạng hóa điểm đặt nhà máy. Việt Nam, với lợi thế về vị trí địa lý, ổn định chính trị và khả năng kiểm soát chi phí, tiếp tục nằm trong nhóm ưu tiên. Điều này giúp nhu cầu thuê đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và kho vận duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các vùng kinh tế trọng điểm như Đông Nam Bộ, Đồng bằng sông Hồng và dần mở rộng sang miền Trung.

Về giá thuê đất khu công nghiệp, giai đoạn cuối 2025 – đầu 2026 được dự báo sẽ tiếp tục tăng nhưng với biên độ vừa phải. Sau nhiều năm tăng mạnh, mặt bằng giá tại các thị trường cấp 1 như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng đã ở mức cao, khiến một bộ phận nhà đầu tư và doanh nghiệp FDI bắt đầu dịch chuyển sang các địa phương cấp 2 như Tây Ninh, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu, Thái Bình, Nam Định, Quảng Ninh hoặc khu vực miền Trung như Quảng Nam, Đà Nẵng, Nghệ An. Xu hướng này giúp thị trường mở rộng về không gian phát triển, đồng thời tạo ra sự phân hóa rõ nét giữa các địa phương có hạ tầng và chính sách thu hút đầu tư tốt với những nơi phát triển còn chậm.

Một điểm đáng chú ý trong giai đoạn tới là sự thay đổi trong cấu trúc sản phẩm BĐS KCN. Nếu trước đây đất công nghiệp cho thuê dài hạn là sản phẩm chủ đạo, thì hiện nay nhà xưởng xây sẵn, nhà kho logistics và khu công nghiệp sinh thái đang ngày càng được quan tâm. Các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc các nhà cung ứng vệ tinh, có xu hướng ưu tiên giải pháp “vào là sản xuất ngay” để tiết kiệm thời gian và chi phí ban đầu. Điều này khiến các chủ đầu tư KCN phải chuyển từ tư duy cho thuê đất đơn thuần sang phát triển hệ sinh thái công nghiệp – dịch vụ đồng bộ.

Ở góc độ dòng vốn đầu tư, BĐS KCN giai đoạn cuối 2025 – đầu 2026 vẫn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư tổ chức, quỹ đầu tư dài hạn và doanh nghiệp phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, các thương vụ M&A sẽ diễn ra thận trọng hơn, tập trung vào những khu công nghiệp đã có pháp lý hoàn chỉnh, tỷ lệ lấp đầy tốt hoặc nằm ở vị trí chiến lược gắn với hạ tầng giao thông lớn. Nhà đầu tư cá nhân gần như không còn đóng vai trò đáng kể trong phân khúc này, khiến thị trường vận hành theo hướng chuyên nghiệp và ít biến động hơn.