Nhìn lại hoạt động M&A bất động sản năm 2023: “Sân chơi” của nhà đầu tư nước ngoài

Nhà đầu tư ngoại "áp đảo"

Theo báo cáo của  KPMG Việt Nam, kể từ đầu năm 2023 đến nay, nhà đầu tư trong nước chủ yếu trong trạng thái “co mình” nhằm nhìn nhận, đánh giá lại các chiến lược của mình. Minh chứng là thị phần của các doanh nghiệp trong nước ở các lĩnh vực chỉ tương đương khoảng 4% tổng giá trị giao dịch được công bố (tương đương 161,6 triệu USD). Trong khi 2 năm trước thị phần của nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế.

Ở chiều ngược lợi, trong bối cảnh nền kinh tế còn khó khăn, các cơ chế, pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ thì các doanh nghiệp nước ngoài đã tranh thủ đẩy mạnh hoạt động M&A đối với thị trường Việt Nam, trong đó bất động sản là lĩnh vực được nhà đầu tư ngoại ưu tiên.

Dẫn đầu về cuộc chơi mua bán, sáp nhập (M&A) trên thị trường địa ốc trong năm vừa qua là các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia, Đài Loan, Hàn Quốc nhờ tiềm lực tài chính và vị trí địa lý, sự tương đồng về văn hóa.

Trong đó, thương vụ đáng chú nhất là của nhóm nhà đầu tư do ESR Group Limited (trụ sở tại Singapore) dẫn đầu khi rót vốn mua cổ phần trong đợt tăng vốn của BW Industrial (liên doanh giữa Warburg Pincus và Becamex IDC, đang phát triển các khu công nghiệp quanh Hà Nội và TP Hồ Chí Minh). Giá trị thương vụ này lên đến 450 triệu USD (khoảng 11.000 tỷ đồng).

Ngoài ra còn có thương vụ của Gamuda Land (trụ sở tại Malaysia) ký thỏa thuận mua lại 100% vốn Công ty cổ phần Bất động sản Tâm Lực với giá 315,8 triệu USD (khoảng 7.200 tỷ đồng). Thông qua đó, Gamuda Land sở hữu dự án Khu dân cư Tâm Lực (tên thương mại The Riverdale) tại mặt tiền đường Mai Chí Thọ, thành phố Thủ Đức. Dự án có diện tích khoảng 3,68 ha, Gamuda Land dự kiến đầu tư 1,1 tỷ  USD (khoảng 26.000 tỷ đồng) để phát triển khoảng 2.000 sản phẩm.

Keppel Land (trụ sở tại Singapore) cũng góp mặt trong một thương vụ rót 70 triệu USD (tương đương 1.200 tỷ đồng) để sở hữu 65% cổ phần một công ty nắm dự án bất động sản bán lẻ tại Hà Nội. Dự án này được cho là đang trong quá trình xây dựng, dự kiến hoàn thành vào năm 2025.

Bên cạnh đó, Keppel Land cũng chi gần 3.200 tỷ đồng để mua 49% cổ phần trong 2 dự án của Công ty Nhà Khang Điền tại thành phố Thủ Đức. Tổng diện tích 2 dự án vào khoảng 11,8 ha, dự kiến đưa ra thị trường hơn 200 căn nhà phố và hơn 600 căn hộ chung cư.

Hay như Capital Land (trụ sở tại Singapore) cũng mua lại dự án khu đô thị nhà ở phức hợp Tân Thành Bình Dương từ tay Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – CTCP (Becamex IDC). Giá trị thương vụ không được tiết lộ, nhưng tổng mức đầu tư dự án gần 19 hecta này vào khoảng 18.300 tỷ đồng. Đồng thời, Capital Land đang xem xét mua một phần dự án Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên) hoặc một dự án khác ở Hải Phòng với giá trị khoảng 1,5 tỷ  USD. Nếu thành công, đây sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây.

Trong khi các nhà đầu tư ngoại đang M&A cực kỳ sôi động thì doanh nghiệp trong nước lại tương đối “im ắng”. Một số thương vụ có thể kể đến như Công ty Địa ốc First Real mua 22% cổ phần của Công ty cổ phần Thương mại – Dịch vụ Bạch Đằng, chủ sở hữu 1 lô đất diện tích gần 7.000 m2 tại Đà Nẵng với giá 8,2 triệu đô la (khoảng 200 tỉ đồng).

Hay Saigonres Group đã thực hiện các thủ tục M&A để mua 90% cổ phần của Công ty cổ phần Đức Nhi, trở thành chủ sở hữu của lô đất diện tích 7.700 m2 tại quận Tân Phú, TP Hồ Chí Minh.

Vẫn sẽ là xu hướng chính trong năm 2024?

Việc các nhà đầu tư nước ngoài đang chiếm ưu thế tại cuộc đua M&A trong năm 2023 đã cho thấy doanh nghiệp nội vẫn còn nhiều khó khăn khi đang đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi như: tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều bất cập, chưa tiếp cận được dòng vốn.

Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, tỷ suất sinh lợi hấp dẫn ở một thị trường mới nổi như Việt Nam chính là yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài. “Khẩu vị” của các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tập trung vào các loại tài sản truyền thống tại Việt Nam, phục vụ chính cho nhu cầu “an cư, lạc nghiệp”.

Mặc dù không thể phủ nhận những cơ hội dành cho nhà đầu tư ngoại tại thị trường Việt Nam là rất lớn nhưng những thách thức của nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện M&A cũng không phải ít. Trở ngại chủ yếu vẫn nằm ở việc tìm kiếm những cơ hội có chất lượng tốt, có dòng thu nhập ổn định, trong khi các cơ hội như vậy còn rất hạn chế tại Việt Nam.

Nguyên nhân từ tính pháp lý, độ chênh về kỳ vọng giá từ cả hai phía và quy trình bồi thường. Vấn đề về độ hoàn thiện của hồ sơ pháp lý dự án BĐS hiện đang là thách thức đối với cả bên bán và bên mua.

Tuy còn nhiều thử thách, nhưng xét về triển vọng, bà Trang Bùi cho rằng, đây vẫn là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh.

Trong báo cáo M&A Việt Nam chuyển mình từ cơ hội đến chiến lược của KPMG vừa công bố nhận định, triển vọng cho thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 là lạc quan cẩn trọng. Trước hết và quan trọng nhất, chính phủ Việt Nam nhận thức được những thách thức mà ngành bất động sản đang đối mặt và đã có một số bước hỗ trợ thị trường.

Trong một số trường hợp, Chính phủ đã loại bỏ các rào cản pháp lý để đảm bảo rằng một số dự án bất động sản lớn có thể tiếp tục thi công. Cùng với đó, nền tảng kinh tế cơ bản mạnh mẽ của Việt Nam là một lý do khác mà nhà đầu tư nên lạc quan về thị trường bất động sản của nước này.

“Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, mối quan hệ ngày càng được nâng cao giữa Việt Nam và Hoa Kỳ thành đối tác chiến lược toàn diện chắc chắn sẽ thúc đẩy đầu tư vào Việt Nam, nói chung, và ngành bất động sản nói riêng. Chỉ có thời gian mới cho ta biết điều đó sẽ diễn ra thế nào”, báo cáo nhấn mạnh.