Nhiều lỗ hổng pháp lý khiến chung cư xuất hiện “điểm nóng”

Sống ở chung cư ngày càng trở thành lựa chọn tất yếu với nhiều người dân sinh sống tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, tốc độ gia tăng dân số và đô thị hóa ngày càng nhanh. Tuy nhiên, cũng vì phát triển quá nhanh khiến cho các điều kiện cần chưa đáp ứng được hết, tạo ra nhiều lỗ hổng trong quản lý, đánh giá dự án và định hướng phát triển dự án trên quy hoạch đô thị tổng thể, tạo nên những mâu thuẫn giữa các chủ thể liên quan.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến tháng 7/2022, trên cả nước có 4.500 nhà chung cư (trong đó có 2.467 chung cư cũ và 1.955 chung cư thương mại, tái định cư), tập trung chủ yếu tại TP. Hà Nội (2.498 chung cư, trong đó có 1.579 chung cư cũ và 919 chung cư thương mại) và TP.HCM (1.440 chung cư, trong đó có 867 chung cư thương mại và 573 chung cư cũ).

Như vậy, trung bình cứ 10 chung cư ở thành phố thì có 1 chung cư xảy ra tranh chấp và tỷ lệ này có chiều hướng gia tăng với đủ mọi hình thức tranh chấp, từ chậm cấp sổ đỏ, phí bảo trì, ban quản trị, tới tiện ích sinh hoạt chung - riêng… Trong khi đó, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành dù quy định khá đầy đủ, toàn diện nhằm điều chỉnh những vấn đề này, nhưng sau hơn 8 năm triển khai Luật Nhà ở 2014 trong thực tiễn đã có nhiều vấn đề phát sinh.

Đơn cử như câu chuyện thành lập ban quản trị tòa nhà chung cư, Luật Nhà ở hiện hành quy định thành lập các ban đại diện của các hộ dân, chức năng giám sát việc vận hành, quản lý chung cư của các hộ dân trong chung cư…, nhưng chưa nêu rõ quyền hạn và trách nhiện của tổ chức này.

Ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc Công ty PMC cho biết, theo quy định, ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, không phải là một tổ chức chuyên môn, nhưng các quyền hạn, trách nhiệm và nhiệm vụ của tổ chức này lại như một tổ chức chuyên môn. Việc các văn bản pháp luật có sự lẫn lộn giữa tổ chức đại diện dân chủ của cư dân với một tổ chức chuyên môn khiến các quy định, quyền hạn, trách nhiệm của ban quản trị khó thực thi.

Thực tế, ngay cả những chung cư đã thành lập ban quản trị vẫn xảy ra vướng mắc, tranh chấp. Chẳng hạn, trên các diễn đàn bất động sản mấy ngày qua ồn ào bàn tán về những hình ảnh được cho là “nhếch nhác” tại chung cư Mandarin Garden trên đường Hoàng Minh Giám, Hà Nội. Khu chung cư từng được gọi là với tên thân mật “Vườn Quất” này từng là niềm mơ ước với cộng đồng cư dân chất lượng cao, có địa vị xã hội. Thế nhưng, tranh chấp kéo dài, “chín người mười ý” khiến đơn vị vận hành cũ “không chịu nổi” phải bàn giao lại cho cư dân và sau một thời gian, những hình ảnh xuống cấp xuất hiện, giá bán thứ cấp cũng rơi mạnh.

Mới đây, tại chung cư Mỹ Sơn Tower, nhiều người dân đã căng băng-rôn phản đối chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư và Xuất nhập khẩu Mỹ Sơn (Công ty Mỹ Sơn). Theo phản ánh, đa số hộ dân mua căn hộ chung cư tại dự án đã nộp tiền cho Công ty Mỹ Sơn, nhưng đến nay chưa nhận được đầy đủ hóa đơn VAT. Đặc biệt, hệ thống phòng cháy, chữa cháy cũng như nhiều hạng mục tiện ích khác tại khu chung cư chưa được nghiệm thu, nhưng chủ đầu tư đã cho thuê văn phòng hoạt động kinh doanh, gây ảnh hưởng đến đời sống của cư dân.

Theo nội dung văn bản trả lời đơn thư phản ánh của cư dân chung cư Mỹ Sơn Tower, Đội Quản lý trật tự xây dựng đô thị quận Thanh Xuân cho biết, trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư thi công sai so với giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt như tăng diện tích, thay đổi chiều cao công trình, tại tầng mái tòa nhà chủ đầu tư xây dựng một khu tâm linh rộng khoảng 30 m2…

Liên quan tới vi phạm phòng cháy, chữa cháy, năm 2019, cơ quan Công an TP. Hà Nội đã xử phạt Công ty Mỹ Sơn 80 triệu đồng với hành vi “đưa nhà, công trình vào hoạt động, sử dụng khi chưa tổ chức nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy”. Bên cạnh đó, UBND quận Thanh Xuân cũng xử phạt chủ đầu tư này số tiền 75 triệu đồng về hành vi đưa công trình vào sử dụng khi chưa được cơ quan chức năng có thẩm quyền chấp thuận nghiệm thu công trình.

Hay tại dự án Tòa nhà hỗn hợp Athena Complex Pháp Vân (dự án Athena Complex Pháp Vân) của liên danh nhà đầu tư Công ty cổ phần Công nghiệp hàn Việt Nam và Công ty TNHH Phát triển đô thị và Xây dựng 379 tại Khu đô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội), dù chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định, nhưng từ đầu năm 2018, Công ty 379 đã ký kết hợp đồng mua bán với hàng trăm khách hàng và đáng nói hơn, đến nay vẫn chưa bàn giao nhà như cam kết, khiến người mua nhà liên tục căng băng-rôn kêu cứu trước cổng dự án và trụ sở UBND quận Hoàng Mai để đòi nhà.

Vào cuối tháng 6/2022, tại chung cư King Palace hàng trăm cư dân đã hô hào căng kín băng rôn trước mặt tòa King Palace 108 Nguyễn Trãi, đề nghị chủ đầu tư hoàn thiện dịch vụ và tiện ích, bàn giao sổ hồng và tổ chức hội nghị nhà ở đúng pháp luật. Phía chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Bất động sản Hoa Anh Đào khẳng định đã hoàn thiện những điều kiện để được cấp sổ.

Phía văn phòng đăng ký đất đai TP Hà Nội cho biết, thành phần hồ sơ Công ty nộp đến văn phòng không có các chứng từ thể hiện việc nộp ghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư vào ngân sách nhà nước khi thực hiện dự án để khẳng định Công ty đã chấp hành đầy đủ nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 170 Luật Đất đai: là một trong những căn cứ xác định nhà, đất đủ điều kiện thực hiện việc đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

Bên cạnh đó, thành phần hồ sơ cũng chưa thể hiện có Hợp đồng thuê đất, biên bản bàn giao mốc giới trên bản đồ và ngoài thực địa để cơ quan đăng kí đất đai xác định Công ty đã chấp hành hoàn chỉnh tại khoản 1,3 quyết định số 5217/QĐ-UBND ngày 4/8/2017 của UBND TP Hà Nội về việc giao đất thực hiện dự án.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, một trong những điều bất cập nhất hiện nay là căn cứ giải quyết tranh chấp phát sinh nằm ở các hợp đồng mua bán, khi trên thực tế, ngay từ bước đầu, chủ đầu tư đã nắm lợi thế trong giao kết hợp đồng bởi mẫu hợp đồng là do họ soạn sẵn với nhiều điều khoản có lợi về mình. Khi xảy ra tranh chấp, người mua thường là bên chịu thiệt bởi rất khó để tìm hiểu và lường trước được những rủi ro, cũng như yêu cầu chủ đầu tư đảm bảo quyền và lợi ích cho mình.

Chưa kể, những tranh chấp liên quan đến tài sản trong chung cư thường có án phí rất lớn vì được tính dựa trên giá trị của tài sản, nên khó có khả năng một cư dân hay một cá nhân hoặc các thành viên trong Ban quản trị bỏ tiền ra để đóng khoản này. Chính vì vậy, việc khởi kiện ra tòa án gần như không thể thực hiện.

Một lý do quan trọng khác khiến mâu thuẫn chung cư bùng phát và khó xử lý là xuất phát từ sự bất hợp lý trong khung khổ pháp luật hiện hành, thậm chí có văn bản hướng dẫn gây rủi ro cho người mua nhà.

Dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang lấy ý kiến rộng rãi được kỳ vọng sẽ có những đột phá như tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với việc bỏ khung giá đất. Đây cũng là một sắc luật quan trọng có liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà chung cư nói riêng.

Ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Tổ trưởng Tổ biên tập dự thảo đánh giá, các cơ chế phát triển, quản lý nhà ở, nhà chung cư hay cơ chế tài chính đặc thù cho việc phát triển một số loại hình nhà ở đặc thù theo mục tiêu quốc gia còn thiếu và yếu, gây khó khăn trong quá trình triển khai các dự án nhà ở.

Các chuyên gia kỳ vọng, trong lần sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ hạn chế được mức tối đa tranh chấp, đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên.