Thực trạng của thị trường bất động sản: Nguồn cung tăng nhưng giá nhà khó giảm

Cung tăng nhưng chưa thể đi vào ngay thị trường

Theo Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua, thị trường nhà ở Hà Nội tiếp tục đối mặt với tình trạng lệch pha cung - cầu khi sản phẩm chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở bình dân vẫn thiếu vắng.

Mặc dù các dự án mới ghi nhận khả năng hấp thụ tốt nhờ sự trở lại của dòng tiền đầu tư, nhưng mặt bằng giá cao tiếp tục đẩy nhiều người mua nhà để ở vào thế “rượt đuổi nhưng không theo kịp”, buộc phải chuyển hướng sang những lựa chọn “cực chẳng đã” như đi thuê nhà hoặc “nhắm mắt” với nhà tập thể hoặc chung cư mini không sổ.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS nhận định, dù nguồn cung đang tăng lên, nhưng chưa đủ để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao tại những đô thị lớn như Hà Nội.

Cung vượt quá cầu, cộng với chi phí đầu vào phát triển dự án tiếp tục tăng cao, bao gồm chi phí đất, vật liệu xây dựng, nhân công và vốn đầu tư, nên trong ngắn hạn, mặt bằng giá sơ cấp khó có khả năng điều chỉnh giảm. Bên cạnh đó, phần lớn sản phẩm mới hiện nay được phát triển theo tiêu chuẩn cao cấp, kéo theo mức giá chào bán tăng tương ứng.

Chủ tịch VARS cũng nhấn mạnh, từ nay đến cuối năm, giá căn hộ có thể tiếp tục đi lên do kỳ vọng sinh lời vẫn ở mức cao, trong khi phần lớn nhà đầu tư hiện nay không chịu áp lực tài chính lớn, đặc biệt là từ lãi vay.

Trong khi đó, theo ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư và phát triển bất động sản EZ - một trong những khó khăn chính khi triển khai dự án hiện nay là việc phải đối mặt một "rừng" thủ tục.

"Sự chậm trễ trong phê duyệt các thủ tục dự án nhà ở, khu đô thị tại nhiều địa phương thời gian qua dẫn tới kết quả dự án treo nhiều năm, sản phẩm không ra được thị trường, khan hiếm nguồn cung, tình trạng lệch pha cung - cầu ngày càng trầm trọng, dẫn tới giá nhà tăng và tăng mãi", ông Toản nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, có nhiều dự án kéo dài gần chục năm vẫn không xong được các thủ tục, dẫn đến việc xác định nghĩa vụ tài chính cũng phức tạp và làm tăng thêm nhiều chi phí. Do đó, nguồn cung trên thị trường hiện nay thực tế vẫn chỉ đến từ vài dự án của các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, năng lực triển khai. Trong khi đó, nhiều đại dự án dù đã rục rịch khởi động, song đều là những dự án lớn, phải trải qua nhiều phân kỳ đầu tư, chưa thể cung cấp sản phẩm ra thị trường ngay thời điểm này.

Giá chưa thể “hạ nhiệt”

Vào khoảng cuối năm 2024, giữa lúc giá căn hộ chung cư duy trì xu hướng tăng trong khoảng thời gian dài, giới phân tích kỳ vọng phân khúc này sẽ nhanh chóng hạ nhiệt bởi thị trường đã phát triển quá nóng. Đưa ra dự báo về xu hướng thị trường thời điểm đó, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam - cho rằng, mặt bằng giá căn hộ chung cư thời gian tới rất khó giảm. Tuy nhiên, vị chuyên gia dự báo thị trường năm sau (tức năm 2025) sẽ đi ngang, không sốt nóng như hiện tại (2024).

“Bất cứ thị trường nào sau một giai đoạn phát triển quá nóng thì ít nhất sẽ đi ngang chứ không thể tăng mãi được” - ông Quốc Anh nhận định.

Trong khi đó, ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes - cho hay, giá nhà tăng cao nguyên nhân chủ yếu do các chủ đầu tư lớn độc quyền nguồn cung, dẫn dắt về giá. Bên cạnh đó, chi phí đầu tư tăng cao, nhu cầu mua lớn trong khi nguồn cung khan hiếm khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận cũng là nguyên nhân đẩy giá lên cao bất thường.

Tổng Giám đốc SGO Homes dự báo, giá chung cư Hà Nội vẫn đang trong xu hướng đi lên trong ngắn hạn, ít nhất là từ nay (cuối năm 2024) đến giữa năm 2025.

Về dài hạn, với các giải pháp của Chính phủ như phát triển nhà ở xã hội, tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giá bất động sản sẽ được kiểm soát, giữ ở mức ổn định. Song, các giải pháp này chỉ nhằm tránh việc leo thang về giá, còn để giá chung cư giảm mạnh là điều không thể.

TS Cấn Văn Lực đánh giá gánh nặng chi phí là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà liên tục tăng. Ông chỉ ra đất đai và chi phí giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, đặc biệt khi bảng giá đất mới tiệm cận thị trường làm nghĩa vụ tài chính tăng vọt.

Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay ngân hàng đều leo thang, cộng hưởng khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đội lên đáng kể. Những khoản này cuối cùng đều được chuyển hết vào giá bán, khiến mức giá không thể giảm.

Bảng giá đất và phương pháp tính tiền sử dụng đất cũng được nhiều ý kiến cho là nguyên nhân trực tiếp. Việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận thị trường khiến các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai tăng mạnh. Gánh nặng này đẩy giá thành lên cao, bởi chi phí tài chính bổ sung cuối cùng vẫn được chuyển sang giá bán.