Chuyên gia chỉ giải pháp "khoanh vùng" dự án vướng mắc: Mở đường cho thị trường bất động sản phục hồi

Tại họp báo công bố kết quả hoạt động ngành ngân hàng quý III/2025 do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tổ chức, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế cho biết, đến cuối tháng 8/2025, tín dụng bất động sản đã vượt 4 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 19% so với cuối năm trước.

Riêng chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP và chương trình cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội đã giải ngân khoảng 4.700 tỷ đồng, tăng tới 66,2%. Bốn ngân hàng thương mại Nhà nước cũng đã giải ngân gần 19.335 tỷ đồng cho các chương trình hỗ trợ nhà ở. Tuy nhiên, con số này vẫn khá khiêm tốn nếu so với nhu cầu thực tế của người dân.

Hiện nay, nhu cầu vay mua nhà phần lớn vẫn dừng lại ở “mong muốn”, khi giá nhà tăng quá nhanh, vượt xa thu nhập của người dân. Dù các ngân hàng liên tục tung ra gói vay ưu đãi, ngay cả nhóm có thu nhập trung bình – khá cũng khó tiếp cận, chưa nói đến người thu nhập thấp.

Những nút thắt

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, Nhà nước và các ngân hàng đã triển khai nhiều chính sách tín dụng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, song tỷ lệ giải ngân vẫn thấp.

“Nguyên nhân cốt lõi là nguồn cung nhà ở thiếu trầm trọng, khiến giá tăng vượt khả năng chi trả. Nhiều người có nhu cầu thật nhưng không dám vay vì lo ngại gánh nặng nợ nần”, ông Nghĩa nói.

Ông nhấn mạnh, nếu không khơi thông hàng nghìn dự án đình trệ, kéo dài nhiều năm, thì việc hạ nhiệt giá nhà chỉ là mong muốn trên giấy. 

Thực tế, Chính phủ nhiều lần yêu cầu các bộ, ngành và địa phương xử lý dứt điểm các dự án vướng mắc kéo dài. Mới đây, tại hội nghị Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (ngày 22/9), Thủ tướng Phạm Minh Chính đã nhấn mạnh nhiệm vụ then chốt là tăng nguồn cung, kéo giảm giá nhà, trong đó “hồi sinh” các dự án tồn đọng là một giải pháp trọng tâm.

Theo Sở Tài chính TP.HCM, tính đến 24/9/2025, 47 dự án tồn đọng trên địa bàn TP.HCM (cũ) đã được tháo gỡ, với tổng vốn đăng ký hơn 420.000 tỷ đồng, quy mô hơn 25.800 ha đất. Ngoài ra, 30 dự án tư nhân tại Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) cũng đã được xử lý.

Tuy nhiên, con số này mới chỉ phản ánh một phần nhỏ, bởi còn nhiều dự án đang được các sở, ngành tiếp tục rà soát và đề xuất hướng giải quyết.

Vì sao dự án bị “đóng băng”, cần cơ chế gì?

Theo ThS. LS Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, nguyên nhân khiến nhiều dự án tồn đọng kéo dài xuất phát từ sự thay đổi liên tục của pháp luật về đầu tư và đất đai, đặc biệt là quy định lựa chọn nhà đầu tư qua các hình thức đấu giá, đấu thầu.

Một số địa phương đã áp dụng chưa thống nhất, dẫn đến việc lựa chọn nhà đầu tư không đúng quy định, khiến dự án bị “treo” sau khi có kết luận thanh tra. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư đã nộp tiền, bồi thường, giải phóng mặt bằng, thậm chí hoàn thiện công trình, nhưng lại bị dừng vì sai sót về thủ tục.

Đáng chú ý, nhiều vướng mắc này nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết 170/2024/NQ-QH, khiến việc xử lý chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng.

Theo LS. Phạm Thanh Tuấn, muốn khơi thông hàng nghìn dự án này, cần cơ chế chuyển tiếp và “khoanh vùng” vi phạm – tức là phân loại rõ giữa những dự án gây thất thoát tài sản công (phải xử lý nghiêm) và những dự án chỉ vướng thủ tục, không gây thiệt hại ngân sách (nên cho phép tiếp tục triển khai).

Ông đề xuất hai phương án.  Phương án 1, Chính phủ trình Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm trên phạm vi cả nước, cho phép các dự án đã lựa chọn nhà đầu tư, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, phù hợp quy hoạch – được tiếp tục giao đất, cho thuê đất.

Phương án 2, bổ sung cơ chế chuyển tiếp vào Luật Đất đai 2024, cho phép những dự án đã được chấp thuận đầu tư, đã bồi thường, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 1/8/2024 được tiếp tục triển khai theo quy định mới.

“Nếu chỉ dừng ở nguyên tắc ‘sai đâu xử đó’ mà không khoanh vùng hợp lý, nhiều dự án hàng chục nghìn tỷ đồng sẽ mãi ‘nằm chờ’, gây lãng phí đất đai và méo mó cung – cầu nhà ở”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Hồi sinh dự án – chìa khóa giảm giá nhà

Từ góc độ vĩ mô, việc “hồi sinh” các dự án bị treo không chỉ giúp bổ sung nguồn cung nhà ở, mà còn tăng thu ngân sách, tạo việc làm và kích thích tăng trưởng ngành xây dựng.

Theo các chuyên gia, nếu Chính phủ sớm ban hành cơ chế pháp lý rõ ràng cho nhóm dự án này, thị trường bất động sản sẽ có thêm hàng chục nghìn căn hộ được đưa ra thị trường trong vài năm tới – một yếu tố then chốt giúp kéo mặt bằng giá nhà về mức hợp lý hơn.