Năm “khó khăn” của doanh nghiệp bất động sản

Thị trường bất động sản “ngấm đòn”

Kể từ thời điểm giữa năm 2022, thị trường bất động sản rơi vào “trầm lắng” nhưng phải đến năm 2023, thị trường mới thực sự “ngấm đòn” do những khó khăn về nguồn vốn và pháp lý.

Thời điểm đó, nhiều ý kiến cho rằng thị trường sẽ “sáng hơn” và thoát khỏi cảnh khó khăn vào cuối năm 2023, nhưng  thực tế thị trường diễn biến chưa được như những kỳ vọng này.

Minh chứng là trong năm 2023 vừa qua, thanh khoản và nguồn cung của thị trường vô cùng ảm đạm ở hầu hết các phân khúc. Số liệu từ Bộ Xây dựng đã chỉ ra, nguồn cung bất động sản năm 2023 tiếp tục hạn chế ở tất cả phân phúc, trong đó nhà ở thương mại hoàn thành 52 dự án với gần 16.000 căn - chưa bằng một nửa năm ngoái, dự án nghỉ dưỡng kết hợp và văn phòng lưu trú hoàn thành 17 dự án bằng khoảng 56% năm 2022. Đến hết quý III, toàn thị trường có hơn 324.700 giao dịch - chỉ bằng khoảng 41% năm ngoái.

Số liệu thống kê từ đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE cũng cho thấy, tại 2 thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và TP HCM nguồn cung chung cư cũng chỉ đạt lần lượt 10.100 căn và 8.600 căn, đều giảm trên 40% so với năm 2021 và hơn 70% so với năm 2018.

Bên cạnh việc thanh khoản và nguồn cung hạn chế, giá một số phân khúc cũng ghi nhận giảm mạnh trong năm 2023. Riêng chỉ có chung cư loại hình nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực của người dân - liên tục tăng cao. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cũng của phân khúc này cực kỳ khan hiếm, đặc biệt là loại hình căn hộ bình dân, phù hợp với túi tiền của người dân.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở.

Trong đó, vướng mắc lớn nhất là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan lĩnh vực bất động sản cũng vướng. Đặc biệt, vướng mắc trong thực thi pháp luật tại các sở, ngành. Cùng một văn bản nhưng có địa phương giải quyết tương đối tốt, còn một số địa phương không tháo gỡ được, gây ách tắc cho các dự án tại địa phương.

Ngoài pháp lý thì nguồn vốn bị ách tắc cũng là vấn đề “đau đầu” đối với doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023. Sau khi việc phát hành trái phiếu bị siết chặt quản lý từ đầu 2022 và sự việc liên quan đến Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, việc huy động vốn qua kênh này của các chủ đầu tư cũng giảm mạnh, có những tháng chỉ có một hoặc không doanh nghiệp địa ốc nào phát hành trái phiếu ra thị trường.

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ đầu năm đến hết tháng 11, tổng giá trị trái phiếu phát hành của nhóm bất động sản chỉ hơn 70.000 tỷ đồng, tương đương 25% cả năm 2021. Trong đó, nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu năm qua cũng chỉ nhằm mục đích cơ cấu lại nợ.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng việc hạn chế khả năng tiếp cận vốn cho doanh nghiệp và lãi suất cao duy trì trong hơn nửa đầu năm đã góp phần tạo thêm gánh nặng về tài chính cho cả các chủ đầu tư và người mua nhà.

Doanh nghiệp bất động sản giải thể tăng lên

Trước những khó khăn trong suốt 3 năm qua, số lượng doanh nghiệp còn tồn tại đa số đều là cố gắng “gồng” qua giai đoạn khó khăn. Từ việc hạn chế quy mô hoạt động đến việc phải cắt giảm các chi phí và nhân sự nhằm duy trì hoạt động. Còn những doanh nghiệp nào không thể trụ lại thì bắt buộc phải giải thể. Theo đó, số lượng doanh nghiệp trong ngành giải thể trong năm 2023 đã tăng hơn so với năm 2022.

Cụ thể, số liệu của Tổng cục Thống kê cho biết, năm nay tiếp tục ghi nhận lượng lớn doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường. Tính chung trong năm 2023, số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn là 89.000 doanh nghiệp, tăng 20,7% so với năm 2022; 65.500 doanh nghiệp ngừng hoạt động chờ làm thủ tục giải thể, tăng 28,9%; 18 nghìn doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể, giảm 3,1%. Bình quân một tháng có 14.400 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường.

Theo ghi nhận số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản ngừng hoạt động, giải thể tăng mạnh so với năm trước với gần 1.300 doanh nghiệp, tăng khoảng 8% so với 2022. Bình quân mỗi tháng, 107 doanh nghiệp ngành này phá sản, trong khi số lập mới giảm 45%, trên 4.700 doanh nghiệp.

Điều này lại càng cho thấy năm 2023 là một năm khó khăn đối với các doanh nghiệp địa ốc.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong năm qua, thị trường chứng kiến sự ra đi của hàng loạt doanh nghiệp bất động sản. Riêng với các sàn giao dịch bất động sản, 20% sàn tiếp tục đối diện nguy cơ giải thể, phá sản; 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt.

Ông Đính dự báo, nửa đầu năm 2024 thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến sự ra đi của một số doanh nghiệp đã kiệt sức, do phải chống chọi trong suốt thời gian dài vừa qua.

Trong khi đó, PGS.TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế đưa ra nhận xét, các doanh nghiệp bất động sản thực sự vẫn phải đối diện với nhiều thách thức. Cụ thể còn khó khi tiếp cận vốn vay tín dụng dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự án.

Ngoài ra, niềm tin của nhà đầu tư lung lay đã tác động đến tính thanh khoản thị trường, dẫn đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản càng thiếu vốn, thậm chí một số doanh nghiệp đang chịu áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản.

Hơn nữa, tỉ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng biến động làm chi phí đầu tư tăng cao cũng gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

“Vấn đề khó cho doanh nghiệp bất động sản hiện nay là thị trường đang trầm lắng. Khi thị trường bất động sản không có đầu ra thì không lĩnh vực nào thông được, kể cả tín dụng. Giữa bối cảnh đó, lãi suất vay vốn không phải là vấn đề cốt lõi, mà cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp khác giúp khơi thông dòng vốn trong nền kinh tế”, ông Long nói thêm.