Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội: Cơ hội mới trong bối cảnh mới

Trong bối cảnh nền kinh tế đang từng bước phục hồi sau đại dịch, đi kèm với áp lực đô thị hóa, tăng dân số và giá nhà ở leo thang, nhà ở xã hội một lần nữa trở thành tâm điểm trong các chính sách an sinh và phát triển bền vững của Chính phủ. Đây không chỉ là nhiệm vụ cấp bách nhằm giải quyết nhu cầu thực tế của hàng triệu người thu nhập thấp, mà còn mở ra cơ hội phát triển kinh tế - xã hội, kích thích đầu tư và tạo nền tảng ổn định cho thị trường bất động sản.

Tháng 1/2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021–2030. Thế nhưng, sau hơn ba năm, theo Bộ Xây dựng, mới có 657 dự án được triển khai và số căn hoàn thành chỉ đạt 15,6% mục tiêu đến năm 2025.

Để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển NOXH, hiện dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH đang được trình và sẽ được thông qua tại kỳ họp này.

Tại Hội thảo "Đầu tư phát triển NOXH: Bối cảnh mới, cơ hội mới" do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức chiều ngày 27/5, bà Tống Thị Hạnh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã chỉ rõ một số nguyên nhân. Trước tiên, tổ chức thực hiện còn bất cập, doanh nghiệp gặp khó khăn hơn khi đầu tư NOXH so với nhà thương mại. Tiếp đó, thủ tục đầu tư kéo dài, chính sách ưu đãi khó tiếp cận, và quỹ nhà cho thuê chưa phát triển.

Bà Tống Thị Hạnh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Không chỉ vậy, thói quen sở hữu nhà riêng trong dân cư cũng là một rào cản lớn đối với phát triển nhà cho thuê. Bà Hạnh nhấn mạnh rằng để người dân yên tâm gắn bó lâu dài với một căn hộ thuê, Nhà nước cần tạo dựng một hệ thống chính sách đột phá, có tính dài hạn. Vì vậy, trong dự thảo Nghị quyết mới của Quốc hội, một đề xuất đáng chú ý là thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia với định hướng đầu tư các dự án cho thuê, nhằm hỗ trợ nhóm người không có khả năng mua nhà.

Ngoài ra, phần vốn cho Quỹ được kiến nghị bao gồm ngân sách nhà nước, nguồn lực từ doanh nghiệp, cá nhân và tổ chức liên quan. Đây sẽ là nền tảng chính sách an sinh xã hội lâu dài – một cơ chế mới mà bà Hạnh tin rằng sẽ tạo cú hích cho NOXH.

Đưa ra góc nhìn từ thực tế thị trường, TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lưu ý việc nhiều địa phương chưa đưa chỉ tiêu NOXH vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm, khiến tiến độ bị đình trệ.

Ông Khôi đề xuất các địa phương phải xác định rõ nhu cầu nhà ở thực, phù hợp thu nhập dân cư; đồng thời, phải lập quy hoạch quỹ đất sạch, thuận tiện về giao thông và hạ tầng xã hội.

TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Không dừng lại ở đó, ông Khôi nhấn mạnh cần bổ sung cơ chế cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư thành NOXH nhằm tăng nguồn cung. Mặc dù Luật Nhà ở 2023 đã có điều khoản ưu đãi cho chủ đầu tư nhưng các quy định vẫn còn chồng chéo, thiếu hướng dẫn cụ thể khiến nhiều địa phương lúng túng. Việc yêu cầu chủ đầu tư tự dành 20% quỹ đất xây NOXH mà không đi kèm các hỗ trợ thực chất cũng đang làm giảm hấp dẫn đầu tư.

Từ đó, ông Khôi đề xuất Việt Nam nên giữ định hướng Quỹ NOXH như trong dự thảo bao gồm hỗ trợ xây nhà cho thuê, nhà bán giá rẻ, hỗ trợ doanh nghiệp lẫn người mua. Cấu trúc vốn đề xuất gồm 30–35% từ ngân sách, 40% từ người dân và doanh nghiệp hưởng lợi, phần còn lại từ các nguồn như thu tiền tương đương quỹ đất hoặc bán tài sản công.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định: Việt Nam chưa có một Quỹ Nhà ở quốc gia chuyên biệt như các nước phát triển. Ông Lực phân tích, mô hình quỹ ở quốc tế thường có năm điểm chung như: Chính phủ đóng vai trò kiến tạo; Quỹ hỗ trợ tài chính cho cả bên cung và bên cầu; vốn từ NSNN và các bên thụ hưởng; hỗ trợ cho cả NOXH và nhà giá rẻ; có cơ quan vận hành độc lập.

Quan trọng hơn, TS. Cấn Văn Lực cho rằng Quỹ nên hoạt động theo mô hình "có thu – có chi", bảo đảm bù đắp chi phí, duy trì bền vững, không vì lợi nhuận. Các hình thức hỗ trợ phải đa dạng, từ cho vay, bảo lãnh, cấp bù lãi suất, đầu tư giải phóng mặt bằng, và ưu tiên các khoản thiết thực có thể triển khai ngay.

Trong khi đó, một số chuyên gia khác nhấn mạnh phải giảm bớt yêu cầu tài chính cho người mua. Ví dụ, lãi suất cho vay nên cố định suốt thời gian vay hoặc chỉ bằng 50–60% lãi suất thị trường; thời hạn vay nên được kéo dài hơn để giảm áp lực tài chính cho người dân và doanh nghiệp.

Đặc biệt, khi triển khai qua các ngân hàng thương mại, cần có chính sách cấp bù lãi suất rõ ràng, minh bạch, được quyết toán theo chu kỳ ngắn để tạo động lực triển khai. Song song, Nhà nước cần ban hành cơ chế kiểm tra, giám sát hiệu quả để bảo đảm Quỹ không bị sử dụng sai mục đích.

Nhà ở xã hội không chỉ là chính sách an sinh mà còn là động lực phát triển đô thị và ổn định thị trường bất động sản. Trong bối cảnh nền kinh tế đang phục hồi, các chính sách được ban hành kịp thời, sự vào cuộc của khu vực tư nhân cùng với cam kết của các địa phương sẽ là chìa khóa để tháo gỡ điểm nghẽn, đưa nhà ở xã hội trở thành một cấu phần quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị toàn diện và bao trùm.