Doanh nghiệp bất động sản cần làm gì để vượt qua khó khăn?

Thị trường còn khó, doanh nghiệp địa ốc còn “lao đao”

Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), mặc dù lãi suất đã giảm nhưng hiện tại khách hàng, nhà đầu tư vẫn khó tiếp cận dòng tiền nên thanh khoản thị trường giảm sút. Nhiều hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch trên thị trường cũng đều bị ngưng trệ.

Dự đoán của các chuyên gia cho đến hết nửa đầu năm 2024, thị trường vẫn chưa thể khởi sắc do tình hình kinh tế thế giới và trong nước vẫn còn nhiều khó khăn, giá cả thị trường đang bị giảm sâu do làn sóng “cắt lỗ” từ một bộ phận nhà đầu tư.

Nhiều người cho rằng, tâm lý của người mua giữa bối cảnh kinh tế khó khăn đang là nguyên nhân chủ yếu tạo sức ì cho thị trường. Và để tâm lý người mua hồi phục hẳn phải mất nhiều thời gian hơn thế.

Đà phục hồi cũng được dự đoán là sẽ không theo mẫu hình “chữ V” như người dân kỳ vọng mà khả năng sẽ là mẫu hình “chữ U”.

Ghi nhận trên thị trường thời gian qua, hầu hết các chủ đầu tư đều đang phải rất nỗ lực để tìm cách vượt qua giai đoạn hiện nay. Nhìn chung, các doanh nghiệp cố gắng lựa chọn cho mình một chiến lược kinh doanh phù hợp trong trung – dài hạn với các biện pháp linh hoạt.

Để doanh nghiệp có thể tồn tại và hoạt động thì dòng tiền là vấn đề quan trọng nhất. Hiện nay, hệ thống vay của các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính: ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu bất động sản và vốn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, dòng tiền từ các kênh này, đều đang “trục trặc”.

Thời gian qua, mặc dù ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi,... doanh nghiệp và ngân hàng vẫn khó gặp nhau. Bởi các doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu cùng với các khó khăn của thị trường.

Trong khi đó, trái phiếu đáo hạn cũng là vấn đề “đau đầu” đối với doanh nghiệp địa ốc khi tổng giá trị đáo hạn trái phiếu của nhóm bất động sản năm 2024 là 121,1 nghìn tỷ đồng.

Khi nào thị trường bất động sản còn khó khăn thì doanh nghiệp trong ngành chưa thể “hồi sức” được. Thậm chí có những doanh nghiệp đã phải “dời bỏ cuộc chơi” khi không còn khả năng hoạt động.

Ở một chia sẻ mới đây, PGS, TS Đinh Trọng Thịnh - giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho rằng, báo cáo tình hình kinh tế - xã hội năm 2023 do Tổng cục Thống kê vừa công bố, kinh doanh bất động sản là lĩnh vực duy nhất có tốc độ tăng trưởng số lượng thành lập mới thấp hơn số doanh nghiệp thành lập mới các năm trước và cũng là lĩnh vực có số lượng doanh nghiệp giải thể tăng cao nhất.

Cụ thể, trong năm 2023, cả nước có 4.725 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, giảm 45% so với cùng kỳ năm 2022. Đồng thời, số doanh nghiệp bất động sản tạm ngừng hoạt động có thời hạn là 2.514 doanh nghiệp, bằng 147.4% so với năm 2022. Trong năm 2023 có 2.081 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quay trở lại hoạt động, bằng 109,1% so với năm 2022 .

Doanh nghiệp địa ốc cần làm gì?

Số liệu từ Sở giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) đã cho thấy, tính đến ngày 3/10/2023, có khoảng 69 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp với tổng dư nợ là khoảng 176.100 tỷ đồng, chiếm khoảng 17,8% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường.

Trước áp lực đáo hạn trái phiếu, để có thời gian cơ cấu lại dòng tiền và cải thiện khả năng trả nợ, đàm phán kéo dài thời gian là lựa chọn hàng đầu của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh khó tiếp cận dòng vốn tín dụng, thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn. Hoạt động đàm phán gia hạn diễn ra tích cực với kết quả khá thành công kể từ tháng 4 năm 2023.

Theo Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS nhận định, để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, doanh nghiệp cần tận dụng quãng thời gian này để tái cơ cấu lại các khoản nợ. Phải nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường. Đây cũng là "khoảng lặng” giúp nhà đầu tư có thời gian ngừng lại để nhìn nhận, kiểm tra điều kiện để từ đó có định hướng tham gia bền vững, hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Cũng ở một chia sẻ mới đây, TS Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia khuyến nghị doanh nghiệp cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…).

“Doanh nghiệp cần huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải. Đồng thời, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ thuế, tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán và quan tâm quản lý rủi ro tài chính liên quan đến lãi suất, tỷ giá, dòng tiền, đòn bẩy tài chính”, ông Lực nhấn mạnh.