Thị trường bất động sản “nóng lên” cục bộ, sàng lọc để hướng tới sự bền vững?

Đất nền nóng lên cục bộ

Theo Bộ Xây dựng, trong quý I, cả nước ghi nhận hơn 101.000 lô đất nền được giao dịch thành công, tăng 16,4% so với quý trước. Riêng phân khúc này đã chiếm hơn 3 lần lượng giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ, cho thấy dòng tiền đang tập trung vào đất nền.

Nguyên nhân chính khiến thị trường "tăng nhiệt" đến từ thông tin sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh. Tại các khu vực được đồn đoán trở thành trung tâm hành chính mới, giá đất tăng mạnh. Cụ thể, giá đất tại TP. Bắc Giang tăng trên 20%, nhiều khu bỏ hoang ở Phú Thọ tăng 20-30%, Kiến Thụy (Hải Phòng) tăng 15-20%, còn Nhơn Trạch (Đồng Nai) ghi nhận mức tăng kỷ lục 30-40%.

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo xu hướng tăng giá hiện nay chủ yếu do đầu cơ, mang tính ngắn hạn và tiềm ẩn rủi ro. TS. Trần Xuân Lượng cho rằng các nhóm đầu cơ thường lợi dụng kỳ vọng thay đổi quy hoạch để "thổi giá", tạo sốt ảo qua giao dịch nội bộ.

Khuyến nghị từ chuyên gia cho thấy nhà đầu tư nên tỉnh táo, chỉ chọn những bất động sản có pháp lý rõ ràng, quy hoạch minh bạch và khả năng sinh lời thực qua khai thác.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản công nghiệp cũng đang có nhiều cơ hội. Việc sáp nhập hành chính nếu được triển khai bài bản sẽ giúp quy hoạch vùng công nghiệp - đô thị quy mô lớn, thu hút vốn FDI và tạo hệ sinh thái tích hợp.

Ông Thomas Rooney (Savills Hà Nội) nhận định, các địa phương được sáp nhập sẽ có điều kiện phát triển các khu công nghiệp chuyên biệt, đồng thời khắc phục tình trạng manh mún trong quy hoạch. Dù có thể gặp thách thức ngắn hạn như thay đổi chính sách và thủ tục, nhưng về dài hạn, đây là cơ hội để nâng cao hiệu quả quản lý và tăng sức hút đầu tư.

Khi thủ tục được đồng bộ, cộng với đầu tư hạ tầng như đường vành đai, sân bay, cảng biển, các khu công nghiệp có thể mở rộng quy mô và kết nối liên vùng tốt hơn. Nhờ đó, các địa phương mới nổi có quỹ đất lớn, giá mềm sẽ trở thành điểm đến tiềm năng cho các nhà đầu tư.

Sẽ hướng tới sự bền vững?

Theo ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản trong 30 năm qua có thể chia thành 5 giai đoạn chính: Khởi đầu (trước 2009), Định hình (2009 – 2012), Tăng trưởng (2013 – 2019), Biến động (2020 – 2021) và Thách thức (2022 – 2024).

Phân tích về các giai đoạn này, đại diện Batdongsan.com.vn cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã khởi đầu với hành lang pháp lý từ Luật và môi trường vĩ mô khá thuận lợi​. Sau khi gia nhập WTO năm 2007, Việt Nam ghi nhận FDI vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng mạnh, từ 8,5 tỷ USD năm 2007 lên 23,6 tỷ USD năm 2008 và 21,5 tỷ USD năm 2009. Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cũng ra mắt​ và các dự án mới đều thu hút sự quan tâm.

Câu trả lời của thời gian chính là trải qua nhiều thăng trầm, biến đổi, từ những bước đi đầu tiên, thị trường đã không ngừng hoàn thiện, sàng lọc và hướng tới sự bền vững. “Thị trường bất động sản Việt Nam đã thực sự trải qua một hành trình đi từ lượng đến chất, từ sơ khai đến “tuổi 30” trưởng thành, vững chãi hơn”, ông Bạch Dương chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đánh giá hiện nay ở Việt Nam, các quy định pháp luật mới được bổ sung, sửa đổi theo hướng tạo điều kiện, đang dần hiện thực hóa và đi vào đời sống. Dù vẫn tồn tại những quy định gây “hoang mang” cho doanh nghiệp, lẫn người dân song với sự theo dõi sát sao từ phía cơ quan quản lý Nhà nước, khả năng cao sẽ có sự cân đối, điều chỉnh, nhằm đảm bảo tính hài hòa, phù hợp.

Vì vậy, thị trường bất động sản hoàn toàn có cơ sở để mạnh dạn tiến vào chu kỳ mới, bất chấp một số khó khăn, trở ngại “sót” lại. Nhiệt thị trường dự báo được tỏa dần và đều hơn giữa các khu vực. Trong đó, khu vực miền Bắc tiếp tục sức nóng, khu vực miền Nam cũng tăng nhiệt rõ rệt.

TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế nói, thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay nhận được nhiều trợ lực để phục hồi, nhiều dự án bất động sản ra hàng, nguồn cung bắt đầu có. Một số dự án bất động sản cao cấp tưởng khó bán nhưng thời gian gần đây lại bán rất tốt. Tuy nhiên, thị trường thứ cấp lại giao dịch kém hơn. Do đó, để có thể khẳng định thị trường bất động sản có thực sự đang nóng lên hay không cần phải tiếp tục quan sát.

Cũng theo vị này, số đông nhà đầu tư vẫn đang thận trọng quan sát, họ chưa mạnh dạn xuống tiền trong giai đoạn này. "Dù thị trường có nhiều thông tin tích cực, nhưng chính những nhà đầu tư có kinh nghiệm trên thị trường cũng đang bị kẹt hàng, mà ở đây chủ yếu là các sản phẩm yếu thanh khoản như đất nền tỉnh lẻ - nơi có hạ tầng chưa phát triển", ông nói.