Đấu giá đất vẫn “nóng hầm hập”, cơn sốt chỉ trực chờ “bùng phát”?

Vẫn “nóng” đấu giá đất

Mới đây, huyện Thạch Thất đã tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 24 thửa tại thôn Bình Xá, xã Quang Trung. Diện tích các lô từ 69 - 117 m2, giá khởi điểm từ 10 - 15,9 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá thu hút 361 khách hàng tham gia với 1.895 hồ sơ.

Trải qua 5 vòng đấu giá, tất cả thửa đất đều đã tìm được chủ nhân. Đáng chú ý, giá trúng các lô đất đều cao ngất ngưởng, dao động từ 70,39 - 180,93 triệu đồng/m2. Trong đó, thửa đất A-05 trúng cao nhất, đạt gần 181 triệu đồng/m2. Thửa trúng thấp nhất đạt 70,4 triệu đồng/m2, cũng gấp 6,7 lần khởi điểm.

Điều đáng nói là các lô này từng được huyện Thạch Thất bán đấu giá trong phiên có tổng 28 thửa vào tháng 12/2024. Tuy nhiên, hết hạn nộp tiền, 85% các lô đất bị bỏ cọc, gồm cả thửa đất A-05 được trả cao nhất, lên tới 185 triệu đồng/m2. Nhiều lô khác trúng ở ngưỡng 128-160 triệu đồng/m2 cũng không được khách trúng nộp tiền.

Các lô đất trong phiên đấu giá vừa qua tại Thạch Thất, trong đó có lô A-05, được đánh giá cao về tiềm năng nhờ vị trí đắc địa nằm giáp tỉnh lộ 419, gần trường đại học, tương lai sẽ hưởng lợi bởi hàng loạt dự án hạ tầng “khủng”. Tuy nhiên sau khi bị bỏ cọc hàng loạt vào cuối năm 2024, giới quan sát vẫn đang nghi ngờ về khả năng “chốt đơn” của nhà đầu tư trong đợt đấu giá này.

Nên nhớ, mức khởi điểm của 24 thửa đất đã tăng khoảng 2,7 lần, nhưng số lượng hồ sơ bình quân tranh 1 lô đất vẫn là gần 80 bộ, một tỷ lệ “chọi” vô cùng khốc liệt, cho thấy sự quan tâm của nhà đầu tư không mấy bị ảnh hưởng.

Cũng theo quyết định mới đây của UBND TP. Hà Nội, trong năm 2025, thành phố vẫn tiếp tục giao hàng trăm lô đất cho các quận, huyện tổ chức đấu giá, tập trung tại các địa bàn như Thạch Thất, Phú Xuyên, Mê Linh, Hoài Đức, Gia Lâm… nhằm tăng thu ngân sách địa phương.

Trong hội nghị giao ban Thường trực Thành ủy, HĐND, UBND Thành phố với lãnh đạo các quận, huyện, thị xã quý 1/2025, ông Nguyễn Xuân Đại, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội cho biết: Đến tháng 3/2025, Thành phố thu được khoảng 6.860 tỷ đồng, đạt 34% chỉ tiêu thu từ đấu giá quyền sử dụng đất năm 2025.

Rục rịch bùng phát “sốt đất”

Có thể thấy, sau những cơn sốt vào nửa cuối năm 2024, nhiều giải pháp kiểm soát vấn nạn đầu cơ, thổi giá đất đấu giá đã được đưa ra, đặc biệt là việc điều chỉnh bảng giá đất sát hơn với giá thị trường được kỳ vọng sẽ là liều thuốc hữu hiệu, nhưng thực tế chưa thực sự đem lại hiệu quả.

Không chỉ những lô đất nằm tại khu vực vùng ven Hà Nội mới ghi nhận tình trạng giá trúng đấu giá cao bất thường mà những tỉnh, thành sát vách Hà Nội cũng có giá trúng cao như "lên trời". Đơn cử như tại một số khu đấu giá ở Bắc Ninh, Hưng Yên hay Vĩnh Phúc, giá trúng đấu giá đã vọt lên mức 150 triệu đồng/m2, tiệm cận với giá nhà phố tại các quận nội đô Hà Nội.

Theo một số chuyên gia, sự tăng giá chóng mặt qua đấu giá đất không phản ánh đúng giá trị thực tế mà chủ yếu đến từ hiệu ứng thổi giá, kỳ vọng “ăn theo” quy hoạch và hạ tầng, khiến thị trường bị đẩy vào trạng thái méo mó, người có nhu cầu sử dụng thật lại khó tiếp cận vì giá quá cao, đi ngược mục tiêu đẩy mạnh an sinh.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dự báo năm 2025, nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn, tuy nhiên, đất đấu giá tại các khu vực có pháp lý minh bạch, quy hoạch rõ ràng sẽ tiếp tục được săn đón, với giá trúng có thể tăng khoảng 10% so với giá khởi điểm.

Tuy nhiên, theo ông Đính, tình trạng khan hiếm nguồn cung đất nền sạch có thể dẫn đến giá cả tăng cao, đòi hỏi sự giám sát chặt chẽ từ cơ quan quản lý. Để hạn chế tình trạng giá đất đấu giá biến động, cần có các tổ chức định giá chuyên nghiệp để xác định mức giá khởi điểm hợp lý.

Đồng thời, việc nâng mức đặt cọc, quy định chi tiết các hành vi vi phạm và áp dụng biện pháp xử phạt mạnh tay là rất cần thiết. Ngoài ra, các tổ chức và cá nhân vi phạm có thể bị đưa vào danh sách hạn chế tham gia đấu giá, cùng với việc quy định thời gian chuyển nhượng sau trúng đấu giá.

Ông Phạm Đức Toản, CEO Bất động sản EZ nhấn mạnh: "Cần phải đưa đấu giá đất trở về đúng quy luật của nó. Đừng để đấu giá đất trở thành nghề mới, là "sân chơi" của giới nhà giàu và dân đầu cơ. Người thực sự cần đất thì không đủ tiền, còn người có tiền thì chỉ mua để đó và chờ cơ hội".

Cũng theo ông Toản, không chỉ làm nhiễu loạn thị trường, các chiêu trò thổi giá còn dẫn đến hệ luỵ là tăng giá "bất chấp". Giá đất bị đẩy lên kéo theo giá nhà, giá vật liệu, giá thuê mặt bằng. Chung cư trong nội đô cũng vì thế mà "vạ lây" khiến người thu nhập thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở.