Thị trường bất động sản, giá cao vẫn là một “rào cản” lớn

Người mua chịu áp lực từ giá cao

Khảo sát hơn 1.000 người tiêu dùng của Batdongsan.com.vn cho thấy, có sự phân hóa rõ rệt trong tâm lý và hành vi của nhóm từ 18 - 44 tuổi với bốn xu hướng nổi bật. Đáng chú ý, 93% người đã lập gia đình và có con đang thuê nhà cho biết họ đặt mục tiêu mua nhà trong 5 năm tới, dù thừa nhận giá vẫn là rào cản lớn. Trong nhóm này, 86% sẵn sàng vay ngân hàng với tỷ lệ 30 - 50% giá trị tài sản, cho thấy tư duy đòn bẩy tài chính ngày càng thực tế.

Một điểm đáng chú ý khác là sự chênh lệch lớn về nhu cầu mua nhà giữa hai thành phố lớn. Tại TPHCM, nhu cầu sở hữu nhà trong 5 năm tới đạt tới 81%, cao hơn đáng kể so với Hà Nội (69%). Nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng tại TPHCM chiếm 21 - 31% tổng giỏ hàng, trong khi Hà Nội chỉ khoảng 10%. Giá nhà tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp khiến nhu cầu của người mua ở thực giảm mạnh.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn cho biết, giá bất động sản duy trì ở mức cao đang tạo áp lực lớn lên khả năng sở hữu nhà của người trẻ. Tuy nhiên, thay vì bi quan, nhiều người đã chủ động thay đổi chiến lược tài chính, thắt chặt chi tiêu và tăng tích lũy để tiến gần hơn mục tiêu an cư.

“Ngoài nỗ lực cá nhân, việc đơn giản hóa thủ tục nhà ở xã hội, minh bạch điều kiện thụ hưởng và mở rộng nguồn cung giá hợp lý sẽ giúp người trẻ rút ngắn hành trình an cư”, ông Long nói.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết thêm, giá nhà cũng phản ánh sự phân hóa rõ rệt giữa hai thành phố. Tại Hà Nội, giá tăng mạnh suốt ba năm, gồm 2023 tăng 14%, 2024 tăng 39% và 2025 tăng 13%. Trong khi đó, TPHCM chỉ tăng 3%, 4% và 5% tương ứng các năm. Lượng quan tâm tìm kiếm tại TPHCM chỉ phục hồi từ đầu 2025, trong khi Hà Nội vẫn giữ độ “nóng”.

Đáng chú ý, lượng tìm kiếm nhà tại TPHCM từ người dùng Hà Nội tăng 49% trong quý III/2025 so với quý II. Nguồn cung khu trung tâm tiếp tục khan hiếm, buộc người mua trẻ dịch chuyển sang vùng ven - nơi có nhiều khu đô thị quy hoạch bài bản, đầy đủ tiện ích và kết nối giao thông thuận lợi.

Thị trường cũng chịu tác động từ nhiều biến số khác như định hướng hình thành các trung tâm tài chính quốc tế hay diễn biến lãi suất. Ông nhấn mạnh rằng năm 2025 sẽ xoay quanh hai câu chuyện có khả năng định hình toàn bộ thị trường năm 2026, gồm tác động của Trung tâm tài chính quốc tế (IFC) và xu hướng lãi suất.

TPHCM dự kiến đặt IFC tại Thủ Thiêm, trong khi Đà Nẵng sẽ phát triển IFC tại khu vực Hải Châu - Sơn Trà. Việt Nam chưa có tiền lệ nên phải nhìn vào bài học của các quốc gia đi trước để đánh giá khả năng hình thành một trung tâm đô thị mới.

Đâu sẽ là “trend” mới trên thị trường?

Trước thực trạng giá bất động sản nội đô tăng phi mã, dòng tiền đầu tư đang dịch chuyển rõ rệt sang các đô thị ven đô - nơi có dư địa tăng trưởng lớn và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện. Dù nằm ngoài trung tâm nhưng những khu vực này đã hình thành cộng đồng dân cư đông đúc, tiện ích hiện đại và ghi nhận mức tăng giá ổn định.

Nhiều chuyên gia dự báo, các khu vực ven đô tuy xa trung tâm nhưng lại có quỹ đất rộng, có thể phát triển những siêu đô thị lớn với không gian sống lý tưởng, vì thế sẽ trở thành tâm điểm hút nhà đầu tư.

TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia - nhận định, sự phát triển của các dự án bất động sản quy mô siêu đô thị đang dần trở thành một xu hướng tất yếu.

Theo ông Nghĩa, quỹ đất tại khu vực nội đô ngày càng khan hiếm, chật chội, vì vậy cả người mua nhà ở thực và giới đầu tư phải dịch chuyển ra ven đô để tìm nơi thích hợp.

Thông thường, khi các dự án phát triển ở khu vực ngoại đô hoặc vùng ven sẽ được quy hoạch tổng thể, đồng bộ cả về hạ tầng cứng (đường xá, điện, nước, viễn thông, bãi đỗ xe, trạm sạc xe điện…) lẫn hạ tầng mềm (giáo dục, y tế, dịch vụ, văn hóa…). Nhiều khu còn được đầu tư các tuyến xe buýt điện hoặc đường sắt nội đô để kết nối thuận tiện với trung tâm.

Đây là cơ sở để các dự án mới ven đô ngày càng có xu hướng mở rộng về quy mô, không còn là vài chục ha, mà có thể lên tới hàng trăm, hàng nghìn ha tạo nên những “thành phố trong thành phố”.

Một nguyên nhân nữa khiến những siêu đô thị hút khách đó là nhu cầu, mức sống của người dân ngày càng cao hơn.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, dự báo: " Những khu đô thị có vị trí chiến lược, kết nối giao thông thuận lợi, tích hợp đầy đủ tiện ích sẽ là điểm sáng thu hút cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực ". Vì thế, những đại đô thị có quy hoạch tốt sẽ tiếp tục hút khách trong những năm tới.

Ngoài ra, theo chuyên gia, nhà đầu tư quốc tế cũng sẽ ưu tiên rót vốn vào những dự án có quy hoạch đồng bộ, minh bạch pháp lý, quy mô đủ lớn để bảo đảm biên độ tăng trưởng. Những siêu đô thị mang tầm vóc thế giới trở thành “điểm đến an toàn” đối với dòng vốn ngoại nhờ quy hoạch chuẩn quốc tế, hệ sinh thái thông minh, công nghệ quản trị hiện đại.