Bất động sản phía Nam cuối năm: Nhiều hàng ra thị trường nhưng không dễ mua

Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, TP.HCM tiếp tục giữ vai trò đầu tàu về nguồn cung khi trong năm 2025 ghi nhận gần 12.000 sản phẩm mở bán mới, bao gồm khoảng 7.600 căn hộ và 4.400 căn nhà liền thổ. Riêng phân khúc căn hộ, nguồn cung tăng khoảng 50% so với năm trước, song cơ cấu sản phẩm vẫn nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm tới 90%.

Giá bán sơ cấp căn hộ trong quý cuối năm cũng ghi nhận mức tăng mạnh, bình quân lên khoảng 90 triệu đồng/m² thông thủy, cao hơn 18% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy dù nguồn cung cải thiện, áp lực giá tại khu vực lõi đô thị vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung tại TP.HCM đạt khoảng 4.400 căn, tăng gần 18 lần so với năm 2024. Phần lớn lượng hàng này tập trung trong quý IV/2025, chủ yếu đến từ một đại đô thị quy mô lớn tại khu vực Cần Giờ. Nhờ mức giá chỉ bằng khoảng 30–50% so với mặt bằng sơ cấp chung của thị trường, dự án này đã kéo giá đất sơ cấp bình quân toàn thị trường giảm mạnh, xuống khoảng 190 triệu đồng/m², thấp hơn 37% so với quý trước và giảm gần 40% so với cùng kỳ năm ngoái.

Không chỉ TP.HCM, các thị trường vệ tinh phía Nam cũng trở nên sôi động hơn trong năm nay. Bình Dương ghi nhận hơn 15.800 căn mở bán mới, trong đó gần như toàn bộ là căn hộ. Long An có hơn 9.400 sản phẩm mới, với nhà liền thổ chiếm khoảng 75%. Đồng Nai ghi nhận gần 1.300 căn, còn Bà Rịa – Vũng Tàu có hơn 800 căn nhà liền thổ ra thị trường.

Tính chung 5 địa phương trọng điểm phía Nam, tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2025 vượt 39.300 căn, tăng hơn gấp đôi so với giai đoạn 2023–2024. Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, thị trường đang phân hóa rõ rệt: khu vực trung tâm TP.HCM tiếp tục là “sân chơi” của phân khúc cao cấp, trong khi Bình Dương chiếm ưu thế về nguồn cung trung cấp, còn Long An và Đồng Nai nổi lên nhờ mặt bằng giá chỉ bằng khoảng một nửa TP.HCM.

Sự phân hóa này cũng làm nổi lên một nghịch lý quen thuộc: giá bán sơ cấp các dự án mới liên tục lập mặt bằng cao, trong khi nhiều căn hộ hiện hữu, đã hoàn thiện pháp lý và chất lượng tốt, lại có giá mềm hơn. Thực tế, không ít dự án thứ cấp đang giao dịch ở mức 55–60 triệu đồng/m², thấp hơn giá bán của nhiều dự án mới tại Bình Dương.

Lý giải điều này, ông Nguyễn Thanh Sang, Tổng giám đốc SG Holdings, cho rằng các dự án mới thường có thiết kế tối ưu hơn về diện tích, giúp tổng giá trị căn hộ phù hợp hơn với khả năng tài chính của người mua. Bên cạnh đó, tiêu chuẩn tiện ích, vật liệu và công nghệ xây dựng hiện nay đã được nâng lên đáng kể so với giai đoạn trước.

Một yếu tố quan trọng khác là chính sách bán hàng. Các dự án mới thường đi kèm tiến độ thanh toán giãn, hỗ trợ lãi suất trong vài năm đầu, giúp người mua giảm áp lực tài chính ban đầu. Trong khi đó, người mua căn hộ hiện hữu phải vay theo lãi suất thị trường, khiến chi phí vốn cao hơn.

Theo tôi, bức tranh cuối năm cho thấy thị trường phía Nam không thiếu hàng, mà vấn đề nằm ở cơ cấu và khả năng tiếp cận. Người mua ở thực có thêm lựa chọn, nhưng cần cân nhắc kỹ giữa giá trị sử dụng thực tế và áp lực tài chính dài hạn, trong khi nhà đầu tư sẽ tiếp tục ưu tiên những khu vực có thanh khoản tốt và dư địa tăng trưởng rõ ràng.