Giá bất động sản vùng ven đang thấp hơn 40-50% so với trung tâm, cơ hội cho nhà đầu tư

Sức hút của khu vực vệ tinh ngày càng lớn

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Khánh Duy - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam cho rằng, một khu đô thị vệ tinh được xem là thành công trước hết phải có cư dân sinh sống. Các khu đô thị vệ tinh muốn thu hút người dân sinh sống cần quan tâm yếu tố hạ tầng kết nối, khoảng cách di chuyển vào trung tâm TP.HCM (cũ) dao động từ 30-40km (khoảng 40-45 phút). Đồng thời, mặt bằng giá phải thấp hơn từ 40-50%. Đây là các “điểm cộng” khiến bất động sản lân cận TP.HCM thu hút dòng tiền đầu tư.

Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam nhấn mạnh, yếu tố hạ tầng kết nối ảnh hưởng rất lớn đến bức tranh bất động sản đô thị vệ tinh, cụ thể tác động trực tiếp đến mặt bằng giá bán. Đó là lý do, thời gian qua, giá bất động sản các khu vực như Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Long An (nay là Tây Ninh) thiết lập mặt bằng mới. Cụ thể, giá căn hộ Bình Dương (cũ) tăng 14%/năm; Đồng Nai tăng 15%/năm và Long An (cũ) tăng 90%/năm.

Từ nay đến năm 2027, theo dữ liệu CBRE Việt Nam, cả nguồn cung và giá bất động sản các khu vực này tiếp tục tăng. Ở phân khúc căn hộ, giá sơ cấp tại Bình Dương tăng trung bình 11%/năm; Đồng Nai 10%/năm và Long An (cũ) 19%/năm. Ở phân khúc nhà liền thổ, Bình Dương tăng 4%/năm, Đồng Nai tăng 6%/năm; Long An tăng 12%/năm.

Theo ông Kiệt, trong giai đoạn tới, thay vì phân bổ ở khu nội đô thì khoảng 80% nguồn cung mới sẽ đến từ các khu vực vệ tinh, tập trung chủ yếu ở các dự án khu đô thị quy mô lớn. Điều này phản ánh sức hút ngày càng lớn của thị trường vệ tinh trong bối cảnh hạ tầng liên kết vùng ngày càng hoàn thiện.

Theo chuyên gia CBRE Việt Nam, xu hướng giãn dân từ TP.HCM ra đô thị vệ tinh ngày càng diễn ra mạnh mẽ nhờ hạ tầng giao thông kết nối hoàn thiện. Tại khu vực TP.HCM, thị trường bất động sản nghiêng về các sản phẩm căn hộ hạng sang và cao cấp tập trung tại Quận 1, Quận 3 (cũ) và Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Giá cao trở thành rào cản thanh khoản. Trong khi đó, tại Long An, Đồng Nai - vùng giáp ranh TP.HCM nổi lên với tốc độ tăng giá bất động sản nhanh với nguồn cung dồi dào nhờ hưởng lợi từ hạ tầng và xu hướng giãn dân mạnh mẽ.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam từng nhấn mạnh, trong bối cảnh nguồn cung bất động sản dịch chuyển mạnh về các đô thị vệ tinh, mô hình khu đô thị tích hợp ngày càng được chú ý. Với việc đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, học tập, làm việc và giải trí trong cùng một không gian, loại hình này đang dần trở thành chuẩn mực sống mới cho cư dân.

Nhà đầu tư phía Bắc cũng đổ vào Nam?

Số liệu từ Batdongsan cho thấy trong quý III, nhu cầu tìm mua bất động sản tại TP HCM mới (gồm cả Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu) tăng 50%, riêng nhóm nhà đầu tư miền Bắc tăng 27%. Số lượt tìm mua hiện cao gấp 1,5 lần năm 2022, trong đó 48% nhà đầu tư phía Bắc sẵn sàng tham gia thị trường phía Nam khi có cơ hội.

Savills Việt Nam cũng ghi nhận nhà đầu tư Hà Nội chiếm khoảng 20% lượng giao dịch tại TP HCM và vùng ven trong quý II, cao hơn nhiều so với mức bình quân 7-10% trước đây.

Bà Hương Nguyễn, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Savills TP HCM, đánh giá xu hướng dịch chuyển vốn từ Bắc vào Nam rõ nét hơn trong quý II và III, đặc biệt ở TP HCM và Tây Ninh - nơi hạ tầng và nguồn cung đang bùng nổ. Theo bà, nhà đầu tư Hà Nội có kinh nghiệm quan sát quy hoạch và đón đầu chính sách, kể cả ở dự án vùng ven nếu có câu chuyện đủ hấp dẫn. Các thông tin về sáp nhập hành chính, quy hoạch và phát triển hạ tầng cũng góp phần làm thị trường sôi động hơn.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan, cho biết nhà đầu tư miền Bắc khi mua bất động sản phía Nam ưu tiên pháp lý (59%), sau đó là không gian sống, hạ tầng và tiện ích.

Các chuyên gia nhận định, dù xu hướng Nam tiến gia tăng, nhà đầu tư vẫn thận trọng. Dòng tiền hiện chủ yếu đến từ nhóm chuyên nghiệp, trong khi nhà đầu tư cá nhân - vốn từng chiếm tỷ trọng lớn trong các đợt sóng trước - chưa quay lại mạnh. Khi thị trường phục hồi rõ rệt, nhóm này có thể trở lại, thúc đẩy thanh khoản.