Dòng tiền trên thị trường sẽ “không đứng yên”, khu vực vệ tinh liệu có “hút khách”?

“Vị thế” dòng tiền thay đổi

Dù thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ rệt từ đầu năm 2025, song thách thức lớn nhất hiện nay không còn là thanh khoản hay tín dụng, mà chính là sự mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng, đặc biệt trong phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện nay nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp chiếm tới 70–80% tổng nhu cầu thị trường. Tuy nhiên, số lượng dự án mới thuộc phân khúc này lại chỉ chiếm chưa đến 20% nguồn cung trong năm 2024 và nửa đầu 2025. Trong khi đó, hàng loạt dự án cao cấp, biệt thự, shophouse – vốn có giá cao, kén người mua – lại đang dư thừa, khó tiêu thụ.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) – chỉ rõ: “Thị trường đang lệch pha nghiêm trọng khi phân khúc cao cấp được đầu tư quá mức, trong khi nhu cầu thực của đại đa số người dân lại không được đáp ứng. Đây là nguyên nhân khiến nhiều dự án bán chậm, còn người dân thì vẫn không mua nổi nhà.”

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang chỉ ra rằng tại các đô thị hạt nhân như TP.HCM, nguồn cung căn hộ có mức giá vừa túi tiền, dao động trong khoảng 2-3 tỉ đồng, gần như đã "tuyệt chủng".

"Sự khan hiếm này đang đẩy người mua có nhu cầu thực phải dịch chuyển ra các thị trường vệ tinh xa hơn như khu vực Bình Dương, Long An trước đây, nơi tập trung các dự án mới", ông Quang đánh giá.

Thực trạng này cũng làm dấy lên một câu hỏi lớn về tính khả thi trong dài hạn. Các chuyên gia băn khoăn rằng liệu người mua có thực sự chuyển về các khu đô thị xa xôi để sinh sống, hay đây chỉ là một quyết định đầu tư thụ động, một dạng "để dành". Khả năng lấp đầy và vận hành thành công các đại đô thị ở vị trí xa trung tâm vẫn còn là một dấu hỏi lớn.

Cũng theo vị chuyên gia, dòng tiền trên thị trường được dự báo sẽ không đứng yên mà có sự luân chuyển và phân hóa rõ rệt. Sức nóng của phân khúc căn hộ, dù đang dẫn dắt thị trường, có thể sẽ hạ nhiệt vào khoảng năm 2026.

Quy luật tất yếu cho thấy, khi một sản phẩm tăng trưởng quá nhanh và nguồn cung được tung ra ồ ạt, thị trường sẽ cần một khoảng nghỉ để tái cân bằng. Khi đó, dư địa tăng trưởng sẽ được nhường lại cho các phân khúc khác.

"Khi căn hộ chững lại, dòng tiền thông minh sẽ tìm đến những kênh còn nhiều tiềm năng hơn như nhà phố và đất nền, vốn đang có mặt bằng giá ổn định và chưa tăng trưởng nóng trong thời gian qua", ông Quang dự báo.

Tiềm năng của bất động sản vùng vệ tinh

Một trong những lý do quan trọng khiến bất động sản vùng vệ tinh ngày càng hấp dẫn là mức giá còn tương đối thấp so với khu trung tâm. Tại TP.HCM, giá đất ở các quận như 1, 3, 7, Bình Thạnh đã vượt mốc 150–300 triệu đồng/m², thì tại các khu vực như Củ Chi, Hóc Môn, hay các tỉnh giáp ranh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, mức giá đất nền chỉ dao động từ 15–40 triệu đồng/m², tùy vị trí.

Tại Hà Nội, các khu vực như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm hay Hòa Lạc cũng ghi nhận mức giá thấp hơn khu nội đô từ 30–50%, nhưng lại có tiềm năng tăng trưởng lớn nhờ quy hoạch hạ tầng đồng bộ.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó TGĐ Batdongsan.com.vn nhận định: “Nhà đầu tư đang chuyển dịch dần khỏi khu trung tâm để tìm kiếm cơ hội mới ở vùng ven, nơi giá còn thấp và biên lợi nhuận tiềm năng cao hơn.”

Trong khi đó, yếu tố hạ tầng cũng chính là “bệ phóng” cho sự phát triển của bất động sản vùng vệ tinh. Trong vài năm gần đây, hàng loạt dự án giao thông trọng điểm đã và đang được triển khai như đường Vành đai 3 và Vành đai 4 (TP.HCM và Hà Nội), cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Tuyên Quang – Phú Thọ – Nội Bài...

Những tuyến đường này rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển, giúp kết nối thuận tiện giữa trung tâm và vùng ven, tạo điều kiện cho dân cư giãn ra và thu hút dòng vốn đầu tư phát triển đô thị mới, khu công nghiệp, thương mại – dịch vụ.

Đặc biệt, trong bối cảnh giá nhà tại nội đô ngày càng vượt xa thu nhập của người trẻ, nhiều gia đình có xu hướng ra vùng ven để mua nhà với chi phí hợp lý hơn, không gian sống thoáng đãng hơn và dễ tiếp cận các tiện ích mới.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng đang tái cơ cấu chiến lược, đẩy mạnh phát triển các đô thị vệ tinh kiểu mới – tích hợp nhà ở, trường học, trung tâm thương mại và khu công nghiệp. Mô hình “đô thị nén” không còn là lựa chọn duy nhất, nhường chỗ cho những dự án quy hoạch bài bản ở vùng ven.