Bất động sản TP.HCM tăng tốc hồi phục

TP.HCM: Tín hiệu phục hồi lan tỏa từ nhà ở đến văn phòng

Báo cáo thị trường quý III/2025 của Knight Frank Việt Nam cho thấy TP.HCM đang bước vào chu kỳ phục hồi rõ rệt sau thời gian dài trầm lắng. Phân khúc căn hộ ghi nhận sự tăng trưởng tích cực với giá bán sơ cấp trung bình đạt 3.752 USD/m², tăng 0,6% theo quý và 8,8% theo năm.

Nguồn cung mới đạt khoảng 1.800 căn, chủ yếu từ các dự án tái khởi động nhờ tháo gỡ pháp lý và sự phối hợp hiệu quả giữa doanh nghiệp và chính quyền. Tổng nguồn cung sơ cấp trên thị trường đạt 4.400 căn, trong đó 57% thuộc phân khúc hạng sang. Tỷ lệ hấp thụ đạt 49%, tương đương 2.186 căn được tiêu thụ.

Dự kiến quý IV/2025 sẽ có thêm khoảng 4.500 căn hộ mở bán, và trong năm 2026, số lượng căn hộ mới dự kiến đạt 18.500 căn, đẩy mặt bằng giá tiệm cận mốc 4.000 USD/m².

Ở mảng văn phòng, TP.HCM tiếp tục là điểm sáng. Tỷ lệ lấp đầy tăng lên 87% bất chấp giá thuê hạng A và B giảm nhẹ, lần lượt ở mức 59,9 USD/m²/tháng và 33,2 USD/m²/tháng. Đáng chú ý, nhóm ngành logistics và công nghệ chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch thuê mới, phản ánh nhu cầu không gian làm việc đang mở rộng theo đà phục hồi kinh tế.

Hà Nội: Căn hộ sáng tạo hút khách, văn phòng tiềm ẩn rủi ro dư cung

Trái ngược với TP.HCM, thị trường Hà Nội lại cho thấy tín hiệu thận trọng, đặc biệt ở phân khúc văn phòng. Tuy nhiên, mảng nhà ở vẫn giữ được sức hút, giá bán sơ cấp trung bình đạt 3.524 USD/m², tăng mạnh 7% theo quý.

Quý III ghi nhận 5.574 căn hộ mở bán mới, nâng tổng cung lên 6.800 căn, trong đó 5.785 căn đã được tiêu thụ, đạt tỷ lệ hấp thụ cao 86%. Điểm nhấn là sự xuất hiện của dự án căn hộ hạng sang đầu tiên tại Long Biên với mức giá tương đương khu vực trung tâm, cho thấy xu hướng giãn dân và mở rộng không gian sống cao cấp ra khỏi lõi đô thị.

Một trong những xu hướng đáng chú ý tại Hà Nội là mô hình nhà ở thấp tầng hạng sang – “low-rise luxury living”, với các dòng sản phẩm MultiLex, Duplex và Triplex tích hợp công năng vừa để ở, vừa kinh doanh thương mại. Mức giá dao động 2.400 – 2.800 USD/m², cao hơn 20-30% so với khu vực lân cận, nhưng đạt tỷ lệ giao dịch lên tới 80% chỉ sau vài ngày mở bán.

Dù vậy, mảng văn phòng tại Hà Nội lại cho thấy dấu hiệu chững lại. Tổng nguồn cung mới trong quý III đạt 27.860 m² từ dự án Pearl Tower, nâng diện tích văn phòng lên gần 2 triệu m². Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ ròng sụt giảm tới 66%, chỉ đạt 6.300 m², phản ánh nhu cầu đang chững lại, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng.

Theo dự báo, khu vực Tây Hồ Tây sẽ bổ sung thêm 600.000 m² văn phòng đến năm 2030, làm dấy lên lo ngại dư cung nếu nhu cầu không tăng tương xứng.

Triển vọng: TP.HCM giữ vai trò đầu tàu, Hà Nội cần cân đối lại chiến lược phát triển

Với nền kinh tế tiếp tục phục hồi ổn định và dòng vốn FDI đổ vào mạnh mẽ, TP.HCM được kỳ vọng sẽ giữ vững vai trò dẫn dắt thị trường. Trong khi đó, Hà Nội cần đánh giá lại chiến lược phát triển không gian văn phòng, tránh để nguồn cung vượt xa nhu cầu và làm gia tăng áp lực lên các chủ đầu tư.

Dự báo năm 2026, cả hai thành phố sẽ là thị trường có nhiều ưu đãi nhất cho khách thuê văn phòng tại Đông Nam Á, nhờ sự cạnh tranh mạnh mẽ giữa các chủ đầu tư trong việc nâng cấp chất lượng tòa nhà, tối ưu dịch vụ và linh hoạt về giá thuê.

Một điểm chung giữa hai thành phố lớn là sự dẫn dắt của xu hướng “hướng đến chất lượng” (flight to quality). Các tòa nhà đạt chứng nhận xanh (green-certified buildings) hiện chiếm hơn 80% giao dịch chuyển văn phòng, khi doanh nghiệp ngày càng chú trọng đến môi trường làm việc thân thiện, tiết kiệm năng lượng và bền vững.

Trong khi đó, ở mảng nhà ở, các sản phẩm có thiết kế sáng tạo, pháp lý rõ ràng và công năng linh hoạt tiếp tục thu hút người mua, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định và nguồn cung chất lượng không dồi dào.