Bài toán nhà ở và những “nút thắt” cần phải tháo gỡ

Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng nới rộng

Sự chênh lệch quá lớn giữa giá nhà và thu nhập đã đặt ra bài toán cấp bách làm sao đưa giá về mức hợp lý. Tuy vậy, với chi phí đầu vào leo thang, việc kéo giá bán tiệm cận thu nhập của số đông đến nay vẫn chưa có lời giải.

Không chỉ người dân, giới chuyên gia cũng lo ngại. Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, cho biết, giá căn hộ tại Hà Nội đã vượt xa khả năng chi trả, tương đương 26 năm thu nhập bình quân của một hộ gia đình, trong khi mức trung bình thế giới chỉ là 15 năm. Những điều này phản ánh tình trạng thị trường bất động sản đang vượt tầm kiểm soát, đe dọa an sinh xã hội và cả mục tiêu tăng trưởng bền vững.

Số liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho thấy: Quý II/2025, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng 87,7% so với năm 2019. Trong vòng hơn 10 năm, thu nhập bình quân đầu người ở Hà Nội chỉ tăng từ 4,11 triệu đồng lên 8,3 triệu đồng/tháng (tăng trung bình 6,4%/năm). Ngược lại, giá căn hộ tăng hơn gấp đôi tốc độ này, khoảng 11,7%/năm, từ 25 triệu đồng/m² lên tới 75,5 triệu đồng/m².

Ở thời điểm năm 2014, một hộ gia đình thu nhập trung bình, dồn toàn bộ tiền để mua nhà, cần gần 18 năm mới sở hữu được căn hộ 70m² trị giá 1,75 tỷ đồng. Nhưng nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, con số này kéo dài tới hơn 50 năm. Đến giữa 2025, khi căn hộ tương tự đã chạm 5,3 tỷ đồng, thời gian tích lũy tăng lên 27 năm (nếu dành toàn bộ thu nhập) và tới 80 năm nếu chỉ dành 1/3 thu nhập.

Những con số ấy cho thấy một thực tế: giấc mơ an cư tại Hà Nội ngày càng xa vời với phần đông người dân, khi giá bất động sản đã leo lên mức quá cao so với khả năng chi trả thực tế.

Cần tháo gỡ 4 nút thắt lớn đối với bài toán nhà ở

Theo ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Có 4 nút thắt quan trọng cần được các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các DN phối hợp xem xét tìm giải pháp tháo gỡ.

Thứ nhất, về quản lý và phân bổ quỹ đất: Đất đai là công cụ điều tiết quan trọng nhất. Các địa phương chính là đơn vị trực tiếp quyết định việc phân bổ quỹ đất cho nhà ở xã hội. Nếu thiếu quỹ đất và không có ưu đãi về hạ tầng trong dự án nhà ở xã hội thì giá thành căn hộ sẽ bị đẩy lên cao, tạo khoảng cách lớn với thu nhập của người lao động.

Vì thế, các tỉnh, thành phố cần quy định rõ chỉ tiêu quỹ đất, m2 sàn, số căn hộ dành cho nhà ở xã hội trong kế hoạch phát triển đô thị, đồng thời áp dụng cơ chế hỗ trợ hạ tầng trong dự án và ưu tiên quỹ đất sạch cho các dự án nhà ở xã hội.

Thứ hai, trong công cụ điều tiết tài chính, hiện nay lãi suất cho vay đối với DN khoảng 6,4%/năm, được đánh giá là tương đối phù hợp. Tuy nhiên, thời hạn vay lại quá ngắn, gây áp lực lớn cho DN khi triển khai các dự án dài hạn. Do đó, có thể xem xét thời hạn vay trên 10 năm.

Đối với người mua nhà, mức lãi suất hiện tại vẫn cao, khiến việc trả nợ kéo dài hàng chục năm. Do đó, giải pháp được nhiều chuyên gia đề xuất là giảm lãi suất vay mua nhà xã hội xuống mức khoảng 4%/năm và kéo dài thời hạn vay. Nếu các ngân hàng thương mại gặp khó khăn trong việc cung cấp lãi suất ưu đãi, thì ngân sách địa phương có thể tham gia hỗ trợ một phần lãi suất nhằm giảm gánh nặng cho người dân.

Thứ ba, về chi phí nguyên vật liệu và minh bạch giá: Giá vật liệu xây dựng biến động mạnh trong những năm gần đây, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí dự án. Trước tình trạng này, chính quyền địa phương cấp tỉnh công bố và cập nhật giá nguyên nhiên vật liệu xây dựng định kỳ, mỗi 3 tháng/lần và có điều chỉnh nhanh chóng trong thời kỳ biến động. Điều này giúp DN lập dự toán chính xác hơn, tránh đội vốn, đảm bảo tiến độ.

Thứ tư, về khoảng trống chính sách cho phân khúc nhà ở trung bình. Thực tế đang diễn ra cho thấy, các cơ chế chủ yếu tập trung vào nhà ở xã hội và nhà ở cao cấp. Trong khi đó, phân khúc trung bình - nhà ở phù hợp với nhóm thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng, thiếu cơ chế sẽ dẫn tới thị trường tiếp tục mất cân đối, bỏ qua nhóm đông đảo người lao động có thu nhập trung bình nhưng chưa đủ điều kiện để tiếp cận nhà ở xã hội.