Thị trường bất động sản thiết lập mặt bằng giá mới

Giai đoạn tăng tốc của hạ tầng

Theo Viện nghiên cứu DXS-FERI, Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng tốc hạ tầng với quy mô chưa có tiền lệ với 5 trụ cột hạ tầng đang được tập trung triển khai gồm: Đường sắt cao tốc Bắc - Nam, Cao tốc Bắc - Nam phía Đông (giai đoạn hoàn thiện), Sân bay Quốc tế Long Thành, Sân bay Gia Bình (Bắc Ninh), 9 tuyến metro tại TP.HCM theo định hướng TOD (đô thị gắn giao thông).

Các dự án vành đai trọng điểm ở hai đầu đất nước đang bước vào giai đoạn tăng tốc, tạo động lực mới cho tăng trưởng, nâng cấp mạng lưới giao thông quốc gia, góp phần nâng cao liên kết vùng, thuận tiện hơn trong kết nối khu vực.

Hiện tại, TP.HCM đang rà soát quy hoạch TOD để mời gọi đầu tư khi metro số 2 chính thức khởi công, bên cạnh đó TP.HCM cũng tăng tốc đầu tư hai tuyến metro mới gồm Metro số 2 Bình Dương đi từ Ga Hiệp Bình Phước đến Thủ Dầu Một (cũ), hai là tuyến metro số 1 nối dài đến thành phố mới Bình Dương (cũ), hình thành thêm các điểm TOD mới.

Việc hàng loạt các dự án hạ tầng trọng điểm được tăng tốc đầu tư đã thổi luồng sinh khí mới vào thị trường bất động sản và theo nhận định của Viện nghiên cứu DXS-FERI thì trong những tháng cuối năm 2025, hạ tầng tiếp tục giữ vai trò đầu tàu của toàn thị trường.

Các công trình chiến lược như cao tốc Bắc - Nam giai đoạn 2, Sân bay Quốc tế Long Thành, vành đai 3 TP.HCM, vành đai 4 Hà Nội… đồng loạt tăng tốc tiến độ, tạo nên làn sóng lan tỏa mạnh mẽ đến các khu vực vùng ven và vệ tinh đô thị.

Những khu vực “bám hạ tầng - đón công nghiệp” như TP.HCM mới, Đồng Nai, Tây Ninh, Bắc Ninh, Thái Nguyên… đang nổi lên rõ nét, trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn trung và dài hạn.

Thị trường sẽ tiếp đà tăng giá

Theo Viện nghiên cứu DXS-FERI, thị trường bất động sản quý 3/2025 tiếp tục ghi nhận việc tăng giá ở hầu hết các khu vực trên cả nước, trong đó Hà Nội và TP.HCM có mức tăng cao nhất, từ 5 - 7%. Viện này cũng dự báo, thị trường bất động sản quý 4/2025 sẽ tiếp tục tăng với “giá bán tăng, nhu cầu tăng và giá thuê tăng”, phản ánh tín hiệu hồi phục rõ nét của cầu thực và sự dịch chuyển tâm lý từ “quan sát” sang “tham gia” thị trường. Một điểm lưu ý nữa là dòng vốn đầu tư tiếp tục dịch chuyển mạnh từ Bắc vào Nam, tập trung tại các trung tâm đô thị lớn và dịch chuyển đến khu vực hưởng lợi hạ tầng, trong đó phân khúc chung cư và nhà ở gắn với sóng hạ tầng giữ vai trò dẫn dắt.

“Thị trường bất động sản Việt Nam đã gieo đủ nền tảng, giờ là lúc gặt những thành quả đầu tiên. Chu kỳ mới sẽ không phải là sự tăng nóng mà là sự hồi sinh có kiểm soát, hướng đến giá trị thực, năng lực thực và phát triển bền vững”, Viện DXS FERI nhận định và khuyến cáo nhà đầu tư vẫn cần giữ thái độ cẩn trọng, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và vị trí gắn liền hạ tầng phát triển, tránh rủi ro thổi giá.

Khảo sát từ Batdongsan.com.vn cho thấy, hơn 60% môi giới bất động sản tại TP.HCM tin rằng thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng trong quý 4/2025, trong đó 17% kỳ vọng mức tăng mạnh. Chung cư vẫn là phân khúc được đánh giá có tiềm năng nhất, tiếp theo là nhà riêng và đất nền.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, việc đẩy mạnh đầu tư công, hoàn thiện các tuyến Vành đai 3, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, cùng thông tin về sáp nhập hành chính, đang tạo nên lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường TP.HCM và các vùng lân cận.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng Bộ phận Tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam: giá bất động sản tại các trục hạ tầng trọng điểm đã tăng nhưng vẫn còn dư địa lớn, đặc biệt sau sáp nhập địa giới hành chính. Ông dẫn chứng tuyến QL.13 hiện đang mở rộng từ 6 lên 10 làn xe sẽ gia tăng kết nối giữa TP.HCM và khu vực Bình Dương cũ (nay đã thuộc TP.HCM), đồng thời thu hẹp khoảng cách giá giữa hai khu vực vốn chênh đến 50% dù chỉ cách nhau một cây cầu. “Giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào yếu tố sáp nhập, mà còn chịu tác động từ chi phí đất, xây dựng, quy hoạch và tốc độ đô thị hóa. Sau khi Quốc lộ 13 mở rộng và tuyến metro số 2 được triển khai, giá căn hộ dọc trục này có thể chạm mốc 100 triệu đồng/m2”, ông Kiệt nhấn mạnh.