Giá nhà tại TP HCM liên tục leo cao, lời giải nào cho bài toán an cư

Giá nhà neo cao

Theo số liệu công bố mới nhất, Chỉ số giá nhà ở TP HCM (Savills Property Price Index - SPPI) do Savills Việt Nam công bố tiếp tục tăng thêm 3 điểm theo quý và 8 điểm theo năm, đạt 134 điểm, mức cao nhất kể từ khi chỉ số này được ghi nhận. Giá bán sơ cấp tăng 7% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu nhờ các dự án mới mở bán tại khu vực quận 1 và quận 2 cũ, trong khi giá thứ cấp cũng tăng trên diện rộng, đặc biệt tại khu Đông và khu Nam của thành phố.

Thị trường bất động sản TP HCM thời gian qua hưởng lợi từ đầu tư công hạ tầng và mặt bằng lãi suất thấp, song vẫn chịu áp lực lớn do nguồn cung hạn chế. Tỉ lệ hấp thụ trên thị trường chỉ đạt khoảng 45%, tương đương hơn 2.400 căn hộ giao dịch thành công trong quý. Giá bán neo cao khiến nhiều người mua nhà chuyển hướng sang các tỉnh giáp ranh như Bình Dương và Long An, nơi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn và quỹ đất còn dồi dào.

Savills Việt Nam nhận định thị trường nhà ở TP HCM vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định nhờ nhu cầu ở thực bền vững và hệ thống hạ tầng được đầu tư mạnh. Các yếu tố nền tảng như quy hoạch đô thị, thủ tục pháp lý và cơ chế hỗ trợ tài chính mới là chìa khóa then chốt giúp cân bằng cung - cầu và kiểm soát giá nhà trong dài hạn. Bên cạnh đó, việc giãn dân được xem là giải pháp căn cơ giúp giảm áp lực lên khu trung tâm, đồng thời tạo điều kiện phát triển đô thị bền vững.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, cho rằng: “Vấn đề sở hữu nhà ở không chỉ nằm ở khả năng chi trả của người mua, mà là câu chuyện hoạch định chính sách kinh tế - xã hội của quốc gia. Nhà nước không thể can thiệp trực tiếp vào chiến lược giá bán của doanh nghiệp mà nên hỗ trợ bằng cách tháo gỡ pháp lý, quy hoạch các vùng kinh tế mới, đầu tư hạ tầng và thúc đẩy quá trình đô thị hóa đồng đều để kéo giãn dân”.

Bài toán ổn định giá nhà

Savills Việt Nam cho rằng khi hạ tầng, quy hoạch và cơ chế tài chính được triển khai đồng bộ, TP HCM sẽ có điều kiện giải quyết triệt để bài toán giãn dân, cân bằng cung - cầu và ổn định giá nhà dài hạn. Việc mở rộng không gian đô thị theo hướng kết nối vùng không chỉ giúp phân bổ lại mật độ dân cư, mà còn tạo dư địa phát triển cho các phân khúc phù hợp với người mua ở thực.

“Muốn giải quyết tận gốc bài toán nhà ở, cần bắt đầu từ chính sách và quy hoạch đô thị, chứ không thể chỉ nhìn đây là câu chuyện kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản” - bà Hương nhấn mạnh.

Trong khi đó, TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh đề xuất, sử dụng thuế giao dịch bất động sản như một công cụ hiệu quả để hạn chế đầu cơ, từng bước kéo giá nhà chững lại.

“Nếu bán bất động sản trong vòng 12 tháng kể từ khi mua, người bán phải chịu thuế 20% trên giá bán; trong 36 tháng là 10%; 60 tháng là 5%; sau đó giữ mức thuế 2% như hiện nay. Biện pháp này, theo ông, vừa đơn giản, vừa công bằng, giúp hạn chế tình trạng "lướt sóng" bất động sản ngắn hạn mà không làm méo mó thị trường” – ông Thuận nói.

Ông cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng bảng giá đất có xu hướng giảm dần theo thời gian, xem đất là tư liệu sản xuất thay vì hàng hóa đầu cơ.

"Muốn ngăn đầu cơ và kiểm soát giá nhà, biện pháp hiệu quả nhất vẫn là đánh thuế vào hành vi đầu cơ. Một chính sách thuế hợp lý, minh bạch sẽ giúp thị trường vận hành ổn định và bền vững hơn”, ông Thuận kết luận.

Về phía doanh nghiệp Tổng giám đốc EZ Property Phạm Đức Toản cho rằng, cần ưu tiên bố trí quỹ đất công, đất có chi phí thấp cho doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở. Khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên, nhà thương mại sẽ buộc phải cạnh tranh về giá, giúp thị trường tự điều chỉnh.

Các chuyên gia đồng tình, để hiện thực hóa giấc mơ an cư cho người dân TP Hồ Chí Minh, việc phối hợp đồng bộ giữa chính sách vĩ mô, tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, đầu tư hạ tầng, và sự đồng hành của doanh nghiệp với mục tiêu lợi nhuận hợp lý là điều kiện tiên quyết. Thị trường bất động sản cần được điều tiết bằng các công cụ kinh tế thay vì các biện pháp hành chính cục bộ, hướng tới sự phát triển ổn định, minh bạch và bền vững.