Chính sách tài chính – trụ cột hỗ trợ người mua và doanh nghiệp

Theo báo cáo Chỉ số giá nhà ở của Savills (Savills Property Price Index - SPPI), trong quý II/2025, Chỉ số Nhà ở TP.HCM tiếp tục tăng thêm 3 điểm theo quý và 8 điểm theo năm, đạt 134 điểm – mức cao nhất kể từ khi chỉ số được công bố. Cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận mức tăng giá, đặc biệt tại các dự án đã có sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán.

Giá sơ cấp tăng 7% theo năm, chủ yếu nhờ các dự án mới tại Quận 2 và nguồn hàng hạng A được tái mở bán ở Quận 1. Trong khi đó, giá thứ cấp tăng ở hầu hết các khu vực, dẫn đầu là khu Đông và Nam TP.HCM.

Mặc dù được hỗ trợ bởi đầu tư công mạnh mẽ và mặt bằng lãi suất thấp, nguồn cung mới vẫn hạn chế. Tỷ lệ hấp thụ đạt 45%, tương ứng hơn 2.400 căn hộ được giao dịch – một con số chỉ ở mức trung bình. Áp lực giá cao đang khiến nhiều người mua chuyển hướng sang các khu vực lân cận như Bình Dương và Long An, nơi nguồn cung nhà ở “vừa túi tiền” dồi dào hơn.

Quy hoạch và hạ tầng – chìa khóa cân bằng thị trường

Tại phiên họp đầu tiên của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính đặt câu hỏi: “Vì sao giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi?” – đồng thời yêu cầu các bộ, ngành sớm đưa ra giải pháp cụ thể.

Câu hỏi này phản ánh thực tế nan giải của thị trường nhà ở tại các đô thị lớn, đặc biệt là TP.HCM. Dưới góc nhìn thị trường, Savills Việt Nam cho rằng, dù giá nhà vẫn tăng nhờ nhu cầu ở thực và hạ tầng phát triển, song quy hoạch, thủ tục pháp lý và cơ chế tài chính mới là những yếu tố then chốt giúp cân bằng cung – cầu, qua đó kiểm soát giá nhà trong dài hạn.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu của Savills Việt Nam, nhận định:

“Vấn đề sở hữu nhà không chỉ là câu chuyện của người mua, mà còn là bài toán chính sách kinh tế - xã hội. Nhà nước không thể trực tiếp can thiệp vào giá bán của doanh nghiệp, nhưng có thể tác động thông qua tháo gỡ pháp lý, quy hoạch vùng kinh tế mới và đầu tư hạ tầng để đô thị hóa đồng đều hơn, giúp kéo giãn dân.”

Giãn dân bằng hạ tầng – bước đi căn cơ

Theo Savills, nguồn cung nhà ở TP.HCM hiện vẫn bị bó hẹp bởi vướng mắc pháp lý, trong khi nhu cầu ở thực duy trì cao, dẫn đến sự lệch pha cung – cầu, khiến giá bán neo cao dù giao dịch không còn sôi động.

Trong bối cảnh đó, đầu tư hạ tầng và giãn dân được xem là giải pháp căn cơ giúp giảm áp lực lên khu trung tâm. Tuyến Metro số 1 vận hành từ tháng 3/2025 đã rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM đến Bình Dương còn 20–30 phút, mở ra cơ hội hình thành các cực dân cư – thương mại mới ngoài khu lõi.

“Đây là bài học xương máu của nhiều quốc gia. Muốn giãn dân thành công, phải bắt đầu từ hạ tầng và quy hoạch đô thị,” bà Hương nhấn mạnh. “Khi quy hoạch kinh tế - xã hội gắn với hạ tầng, việc bố trí quỹ đất dọc các trục giao thông giúp phát triển cả nhà ở thương mại lẫn nhà ở xã hội nhanh hơn, tạo nguồn cung đa dạng cho người mua.”

Chính sách tài chính – trụ cột hỗ trợ người mua và doanh nghiệp

Bên cạnh hạ tầng, chính sách tài chính là yếu tố không thể thiếu để mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở. Theo chỉ đạo của Chính phủ, Đề án thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia đang được nghiên cứu và dự kiến triển khai trong thời gian tới.

Bà Hương cho rằng, mô hình này đã chứng minh hiệu quả tại Singapore và Hàn Quốc, khi người dân được vay với lãi suất thấp, thời hạn dài, còn doanh nghiệp được ưu đãi đầu tư và tiếp cận quỹ đất.

“Mô hình này tạo ra lợi ích hai chiều: người mua được hỗ trợ tài chính hợp lý, còn doanh nghiệp có động lực phát triển nhà ở vừa túi tiền. Khi hai phía cùng hưởng lợi, thị trường sẽ tiến tới cân bằng và bền vững hơn,” bà Hương nói.

Tạo “dư địa mới” cho nhà ở bền vững

Savills nhận định, khi hạ tầng, quy hoạch và tài chính được triển khai đồng bộ, TP.HCM sẽ có điều kiện giải quyết bài toán giãn dân, cân bằng cung – cầu và ổn định giá nhà dài hạn.

Việc mở rộng không gian đô thị theo hướng kết nối vùng không chỉ giúp phân bổ lại mật độ dân cư, mà còn tạo dư địa phát triển cho các phân khúc phù hợp với người mua ở thực.

“Nếu muốn giải quyết tận gốc bài toán nhà ở, cần xem đây là câu chuyện của chính sách và quy hoạch – chứ không đơn thuần là hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản,” bà Hương kết luận.