Doanh nghiệp bất động sản đã “bớt khổ” nhưng vẫn “còn khó”?

Khó khăn vẫn chưa dứt

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 2 tháng đầu năm 2024, tháng 2 năm 2024, cả nước có gần 8.600 doanh nghiệp thành lập mới với số vốn đăng ký là 67.300 tỷ đồng và số lao động đăng ký gần 50.900 lao động.

Tính chung 2 tháng đầu năm 2024, cả nước có hơn 22.100 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới với tổng số vốn đăng ký là 218.700 tỷ đồng và tổng số lao động đăng ký là 154.300 lao động, tăng 12,4% về số doanh nghiệp, tăng 32,8% về vốn đăng ký và tăng 29% về số lao động so với cùng kỳ năm trước.

Về tổng thể, tính chung 2 tháng đầu năm 2024, cả nước có 41.100 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và quay trở lại hoạt động, tăng 8,5% so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, riêng với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, có 552 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới (bằng 100,4% so với cùng kỳ). Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản giải thể là 248 (trong khi cùng kỳ con số này là 235). Đồng thời, doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động là 843 doanh nghiệp (tăng 38,7% so với cùng kỳ).

Đáng chú ý, trong 2 tháng vừa qua, có 2.280 doanh nghiệp bất động sản ngừng hoạt hoạt động, tăng 37,3% so với cùng kỳ.

Có thể thấy, tình trạng các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn buộc phải cắt giảm nhân sự hoặc ngừng hoạt động vẫn chưa dừng lại. Tuy nhiên, vẫn có những dấu hiệu tích cực hơn từ số lượng doanh nghiệp thành lập mới và số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động trong 2 tháng đầu năm 2024.

Bên cạnh đó, cũng phải nói đến là doanh thu kinh doanh bất động sản hai tháng đầu năm 2024 cũng tăng mạnh 20,1% so với cùng kỳ, ước đạt 42.300 tỷ đồng, chiếm 59,4% trong nhóm doanh thu dịch vụ tiêu dùng khác.

Có lẽ điểm sáng lớn nhất của thị trường bất động sản trong 2 tháng đầu năm đến từ dòng vốn FDI. Cụ thể, theo số liệu từ Tổng Cục Thống kê, trong 2 tháng đầu năm, tổng vốn FDI đăng ký mới của hoạt động kinh doanh bất động sản là 1,37 tỷ USD, chiếm 38% tổng nguồn vốn.

Nếu tính cả vốn đăng ký mới và vốn đăng ký điều chỉnh của các dự án đã cấp phép từ các năm trước thì vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký vào lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,38 tỷ USD, chiếm 34,1%. Bên cạnh đó, Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam của riêng hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 279,3 triệu USD, chiếm 10%.

Cần cải thiện dòng tiền

Rõ ràng một điều đó là mặc dù có những tín hiệu khởi sắc hơn nhưng chừng đó vẫn là quá nhỏ, trong khi những khó khăn mà doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải là vô cùng lớn và đã kéo dài khá lâu. Những doanh nghiệp nào còn trụ lại đều đã phải trả qua quá trình thanh lọc cũng như phải cắt giảm nhân sự, giảm tài chính để có thể tồn tại.

Theo đó, áp lực dòng tiền vẫn là vấn đề nan giải với doanh nghiệp bất động sản.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), bên cạnh vấn đề pháp lý, vốn là rào cản lớn nhất đối với tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản. Trong 2 năm qua, doanh nghiệp doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng.

Theo đó, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, ách tắc về pháp lý đẩy lượng hàng tồn kho gia tăng, nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào cảnh dang dở, gây lãng phí tài nguyên đất đai. “Áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi với doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Tình trạng này sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới”, VARS nêu.

Thống kê cho thấy, những năm gần đây, bên cạnh nguồn vốn tự có, nguồn vốn bổ sung từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, vốn ứng trước từ khách hàng thì nguồn vốn trung, dài hạn để phát triển thị trường bất động sản chủ yếu là vốn tín dụng ngân hàng và vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).

Tuy nhiên, trong 2 năm qua, cơ cấu cấu vốn cho lĩnh vực bất động sản có sự thay đổi mạnh mẽ. Trong khi nguồn vốn đầu tư nước ngoài khá ổn định, thì tỷ trọng nguồn vốn TPDN và tín dụng ngân hàng biến động mạnh bởi chính sách tín dụng, cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường TPDN.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính cho rằng cơ cấu vốn của các doanh nghiệp bất động sản đã thay đổi rất mạnh trong 2 năm qua.

Theo ông Thịnh, trong khi tỷ trọng vốn tự có, vốn đầu tư nước ngoài khá ổn định, thì tỷ trọng nguồn vốn TPDN và tín dụng ngân hàng biến động mạnh theo chiều hướng doanh nghiệp ngày càng lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

“Các doanh nghiệp nên tái cấu trúc mạnh mẽ hơn, giảm giá bán mạnh hơn nữa để có thêm nguồn tiền từ khách hàng. Thay vì làm cùng lúc nhiều dự án như trước thì nên cắt giảm, tập trung vào vài dự án khả thi trước, chứ nếu không chịu bán bớt dự án, không hạ giá sản phẩm thì rất khó để có dòng tiền”, ông Thịnh nói.

VARS cho rằng cơ quan quản lý nhà nước cần quyết liệt tập trung tháo gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án ách tắc tái khởi động, tạo cơ sở để cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới. Đặc biệt là phân khúc đang có nhu cầu rất lớn là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Từ đó thúc đẩy thanh khoản, giúp các doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và để dòng tiền luân chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.