Chờ giá nhà giảm là rất khó

Mặt bằng giá nhà cứ “tăng đều”

Theo một nghiên cứu của Avison Young Việt Nam, vòng năm năm (2019 – 2023), chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập hộ gia đình (house price-to-income ratio) tại Việt Nam tăng 19,5%. Tại các quốc gia châu Á lân cận như Hàn Quốc, Philippines, Indonesia, Trung Quốc và Thái Lan mức tăng lần lượt là 47,9%; 37,9%; 34%; 18.9% và 9.4%. Xu hướng tương tự cũng diễn ra tại Hoa Kỳ, Canada, và Đức với mức tăng lần lượt là 25%; 22%; và 18,9% trong cùng giai đoạn. Các con số nói trên cho thấy giá nhà ngày càng đắt đỏ và cách xa thu nhập, đồng nghĩa cơ hội sở hữu nhà ở đối với người dân các nước ngày càng thấp. Bên cạnh đó, lãi vay cũng không dễ chịu, khiến việc mua nhà đã khó càng khó hơn.

Điều này dẫn đến nhiều gia đình trẻ cân nhắc đi thuê thay vì mua nhà. Nhưng thách thức tăng lên khi tiền thuê nhà cũng ngày càng leo thang. Năm 2022, hơn một nửa hộ gia đình ở Mỹ phải chi hơn 30% tổng thu nhập của họ cho tiền thuê, vốn đang có chiều hướng đi lên và sau đó đạt đỉnh vào quý 2/2023. Tính đến cuối năm 2023, giá thuê nhà tại Canada cũng tăng 9,9% so với năm trước.

Trong khi đó, theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Tại quý I/2024, chỉ số giá chung cư Thủ đô đã tăng 48% so với quý I/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý IV/2023 - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

TP.HCM được biết đến là đô thị lớn nhất cả nước, với nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao. Savills Việt Nam ước tính, nhu cầu tự nhiên hàng năm đối với nhà ở tại TP.HCM là khoảng 50.000 căn. Trong khi đó, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), từ đầu năm 2024 đến nay, chỉ duy nhất 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Ba năm qua, số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư của TP.HCM chỉ đếm trên đầu ngón tay: Năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 và 2023 mỗi năm có 2 dự án. Nếu tính tổng cộng từ khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực (từ 17/6/2020) đến này, toàn Thành phố cũng chỉ có hơn chục dự án vượt qua bước thủ tục này. Sự khó khăn về thủ tục dẫn đến nguồn cung khan hiếm, trong khi chi phí đầu tư vào các dự án liên tục tăng, nên theo các chủ đầu tư “dù muốn giảm giá bán cũng không thể được”.

Ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc DKRA Group nhấn mạnh, khó có thể trông đợi thị trường căn hộ TP.HCM giảm giá, khi mà các chi phí đầu vào phát triển dự án như chí phí nguyên vật liệu xây dựng, tiền đất… đều tăng cao, chưa kể thủ tục triển khai dự án kéo dài cũng khiến chi phí bị “đội” lên.

Người trẻ ngày càng khó mua nhà

Một số chuyên gia còn cho rằng khi Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, giá nhà cũng sẽ tăng. Có nhiều nguyên nhân, trong đó một lượng lớn đất chưa cấp sổ sẽ được hợp pháp hóa sau năm 2025 sẽ khiến thị trường có quỹ đất giá rẻ, gia tăng nguồn cung và tác động lên mặt bằng giá đất.

Dự báo về tình hình thị trường trong tương lai, ông Quốc Anh bày tỏ: "Tôi có một sự quan ngại rằng Việt Nam sẽ giống với các nước trong khu vực như Trung Quốc, Hàn Quốc,... Đó là xu hướng giới trẻ ngày càng không có khả năng mua nhà ở những đô thị lớn, đặc biệt là vùng trung tâm.

Điều này dẫn đến việc với những người đã mua được nhà từ trước đó sẽ có lợi thế mạnh về mặt cho thuê. Khi không thể mua được nhà thì người dân sẽ bắt buộc phải đi thuê. Các trung tâm kinh tế, các cơ quan làm việc,... tập trung ở những vị trí nhất định, khiến người lao động  vẫn phải thuê nhà ở quanh các khu vực đấy để tiện di chuyển. Kể cả giao thông có tiện lợi thì người dân vẫn có xu hướng muốn sinh sống gần nơi làm việc.

Sau này, khi hệ thống đường sắt đô thị (metro) phủ sóng rộng hơn thì có thể sẽ còn hình thành khái niệm bất động sản quanh metro và nhiều người muốn sinh sống quanh đó. Từ đây, độ tăng giá bất động sản sẽ còn lan ra cả những khu vực xa trung tâm. Vậy nên tôi nghĩ rằng câu chuyện mong chờ giá bất động sản sẽ giảm là rất khó diễn ra".

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho hay, hơn ai hết chính bản thân các doanh nghiệp cũng muốn bán giá thấp để thúc đẩy thanh khoản, nhưng không thể làm được.

“Ngay trong lúc thị trường khó khăn nhất, mặt bằng giá nhà vẫn tăng bởi các chi phí đầu vào như tiền mua đất, tiền xây dựng, chi phí tài chính… đều tăng cao”, ông Phúc nói và cho biết thêm, để tìm một quỹ đất phù hợp phát triển dự án hiện vô cùng khó. Ở các khu vực lân cận TP.HCM không còn quỹ đất, mà ngày càng phải đi xa, thủ tục hoàn thiện một dự án kéo dài nhiều năm với hàng loạt chi phí phát sinh.

“Chỉ tính riêng tiền sử dụng đất, cách đây vài năm, một dự án có tiền sử dụng đất phải đóng chưa đến 20 tỷ đồng, nhưng nay tăng lên 80 tỷ đồng, gấp hơn 4 lần, đó là chưa kể hàng loạt chi phí khác”, ông Phúc nói, đồng thời cho rằng, để giảm giá nhà, chỉ còn một cách là doanh nghiệp buộc phải giảm kỳ vọng lợi nhuận. Nếu như trước đây chủ đầu tư thường kỳ vọng lợi nhuận cho một dự án khoảng 30-40%, thì nay phải tính toán lại.