Căn hộ hạng sang “chiếm sóng” thị trường, đẩy giá bán tiếp tục leo thang

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, quý III/2025, căn hộ hạng sang chiếm tới 53% tổng nguồn cung mới – tương đương 4.100 căn trong tổng số 8.100 căn mở bán, mức cao nhất kể từ năm 2023. Khu Tây và khu Đông vẫn là “tâm điểm” khi lần lượt chiếm 36% và 26% nguồn cung mới. Đặc biệt, hàng loạt dự án hạng sang tại khu Tây đã đẩy giá sơ cấp trung bình lên 85,6 triệu đồng/m², tăng 8% so với quý trước và 23% so với cùng kỳ 2024.

Giá bán đang phân hóa rõ rệt: khu trung tâm, phía Bắc và Tây duy trì ở mức 114–125 triệu đồng/m², trong khi khu Nam và Đông – gồm cả Văn Giang (Hưng Yên) – chỉ khoảng 70–73 triệu đồng/m². Đáng chú ý, các dự án thuộc đại đô thị Vinhomes chỉ còn chiếm 34% nguồn cung, nhường chỗ cho nhiều chủ đầu tư mới tham gia thị trường.

Dù giá tăng mạnh, lượng giao dịch vẫn lập kỷ lục. Quý III ghi nhận 10.100 căn được hấp thụ, tăng 32% so với quý trước, với tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 86%. Hai phân khúc cao cấp và hạng sang lần lượt đạt tỷ lệ 84% và 87%, cho thấy dòng tiền đổ mạnh vào sản phẩm cao cấp. Trong đó, 59% giao dịch thuộc nhóm cao cấp, 41% thuộc hạng sang.

Giao dịch tập trung ở khu Đông và Tây, đặc biệt Văn Giang (Hưng Yên) bất ngờ vượt khu Đông Hà Nội nhờ mức giá dễ tiếp cận hơn (60–70 triệu đồng/m²) và tiềm năng tăng giá từ hạ tầng mới. Masterise Homes tiếp tục dẫn đầu thị trường, chiếm tới 49% số căn bán ra trong quý.

Tuy nhiên, sự sôi động này cũng bộc lộ khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập của người dân. Theo One Mount Group, tại Hà Nội và TP.HCM, chỉ số giá nhà/thu nhập thuộc nhóm cao nhất khu vực. Một hộ gia đình có thu nhập dưới 200 triệu đồng/năm – chiếm hơn một nửa dân số – cần tới 35 năm tích lũy toàn bộ thu nhập mới mua được một căn hộ, trung bình khoảng 36 năm làm việc liên tục.

Với dự báo 100% nguồn cung trong giai đoạn 2025–2026 sẽ là căn hộ cao cấp và hạng sang, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân thu nhập trung bình và thấp sẽ ngày càng khó khăn. Khảo sát tại khu Đông cho thấy 82% người mua là nhà đầu tư, chỉ 14% mua để ở.

Dự báo, năm 2025, thị trường sẽ có khoảng 31.000 căn hộ mới, duy trì mức tương tự năm 2026, với khu Đông và Tây tiếp tục dẫn dắt. Trong đó, Văn Giang (Hưng Yên) được kỳ vọng sẽ vươn lên thay thế khu Đông Hà Nội, trở thành tâm điểm mới của thị trường căn hộ phía Đông Thủ đô.