Bất động sản nghỉ dưỡng chưa tìm được đường ra

Mặc dù giao dịch kém nhưng mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn neo cao. Cụ thể, giá biệt thự Đà Nẵng dao động 18,6 - 100,5 tỷ đồng/căn, ở Quảng Nam khoảng 25,9 - 73 tỷ đồng/căn, Thừa Thiên Huế 9,1 - 52,8 tỷ đồng/căn. 

Theo DKRA Group, niềm tin của khách hàng chưa quay trở lại, nhiều nhà đầu tư quay lưng với thị trường do lo ngại về tính pháp lý cũng như hiệu quả khai thác khi hoạt động kinh doanh du lịch vẫn còn nhiều khó khăn. 

Đơn vị dự báo xu hướng đóng băng vẫn tiếp tục tiếp diễn, cả nguồn cung và thanh khoản đều chưa thể phục hồi trong ngắn hạn.  

Ở loại hình nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp trong quý III ở mức thấp, chủ yếu từ dự án đã mở bán từ những năm trước. Thị trường không có giao dịch. Mặt bằng giá bán sơ cấp dao động 7,1 - 16,3 tỷ đồng/căn.

Sản phẩm thứ cấp cũng ghi nhận diễn biến ảm đạm tương tự khi không phát sinh giao dịch. Hàng loạt dự án chưa được đưa vào khai thác sử dụng đã gây ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư. Bên cạnh đó, những sai phạm trong vấn đề pháp lý của các dự án cũng có tác động tiêu cực, khiến thanh khoản gặp khó.

Còn với loại hình condotel, nguồn cung sơ cấp quý III tăng 2% so với cùng kỳ, vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019 và chủ yếu đến từ dự án cũ. Nguồn cung mới tiếp tục vắng bóng trong 2 năm qua do sự thận trọng của nhiều chủ đầu tư trước tình hình khó khăn.

Quảng Nam và Đà Nẵng chiếm 93% tổng nguồn cung sơ cấp khu vực. Lượng tiêu thụ tăng gấp đôi so với cùng kỳ, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại 1 dự án ở Quảng Nam. Những dự án sơ cấp khác hầu như đóng giỏ hàng, không phát sinh giao dịch.

Giá bán sơ cấp tiếp tục đi ngang. Giá condotel ở Đà Nẵng dao động 33 - 148 triệu đồng/m2, ở Quảng Nam khoảng 38 - 156 triệu đồng/m2, ở Thừa Thiên Huế khoảng 22 - 27 triệu đồng/m2. 

Việc nhiều dự án chưa hoàn thiện pháp lý, tiến độ thi công không đảm bảo do thiếu vốn cùng với sự khó khăn trong thanh khoản khiến thị trường tiếp tục trầm lắng kéo dài và chưa có dấu hiệu phục hồi. 

Dự báo trong quý IV, chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai bán hàng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng, nguồn cung mới của bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục vắng bóng. Nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ, niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn ở mức thấp. 

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chật vật trong chu kỳ phục hồi

Ngay từ cuối năm 2023, nhiều ý kiến chuyên gia đã nhận định thị trường bất động sản xuất hiện các dấu hiệu tích cực, có tín hiệu "đảo chiều". Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn tin rằng thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ mới từ quí 2 năm nay, trải qua 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.

Ông kỳ vọng thị trường sẽ sớm bước vào thời kỳ khởi sắc trong nửa cuối năm 2025, ghi nhận sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng​. Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện dẫn đến sự phục hồi về nguồn cung và thanh khoản trên diện rộng, giá bất động sản trong giai đoạn này cũng sẽ cải thiện đồng thời với nguồn cung và thanh khoản​.

Tuy nhiên, phân tích tâm lý của người mua bất động sản, các chuyên gia của Batdongsan.com.vn tóm tắt tình hình các loại hình bất động sản nổi bật như sau: Chung cư linh hoạt thích ứng, nhà phố biến động, đất nền ảm đảm và chờ thời. Bất động sản nghỉ dưỡng không được nhắc đến.

Điều này cho thấy, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng còn đầy rẫy những khó khăn. Chưa kể, nhiều doanh nghiệp vẫn "ôm" núi nợ cao, đặc biệt là nợ trái phiếu. Trong đó, có Công ty Du lịch Phú Quốc, Công ty Hưng Thịnh Quy Nhơn và một số doanh nghiệp khác cũng có nợ phải trả ở mức cao như Công ty KN Cam Ranh, Công ty Bất động sản BIM, Công ty Du lịch Vạn Hương. Nhiều chủ đầu tư có dư nợ trái phiếu hàng nghìn tỉ đồng.

Nhu vậy, con đường phục hồi của ngành có thể còn chậm và nhiều thách thức.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng bị rơi vào “cú trượt dài” và chưa có dấu hiệu phục hồi tích cực là do phân khúc này không còn thực sự hấp dẫn nhà đầu tư, bởi thực chất giá bán chưa được điều chỉnh về với vùng giá trị thực, do rất nhiều nhà đầu tư trước đây đã sử dụng đòn bẩy tài chính và việc chuyển nhượng qua tay; trong khi hoạt động vận hành tạo ra lợi nhuận bị gián đoạn do dịch bệnh... Những chi phí phát sinh này đã khiến cho giá bán mặc dù được quảng cáo là cắt lỗ sâu, nhưng thực tế thì vẫn ở mức cao.