Nhiều sản phẩm bỏ trống, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm?

Trong khi các phân khúc bất động sản khác trên thị trường có bước chuyển mình mạnh mẽ thì bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm với qua nửa số sản phẩm xây xong bỏ trống. Kỳ vọng về “siêu lợi nhuận” ở phân khúc này khiến nhà đầu tư phải vỡ mộng suốt thời gian qua.

Nguồn cung và số lượng giao dịch giảm sâu

Báo cáo từ DKRA Group cho thấy trong tháng 8, toàn thị trường có 2.180 căn biệt thự nghỉ dưỡng mở bán. Nguồn cung tăng nhẹ so với tháng trước nhưng thấp hơn 5% so với cùng kỳ 2023. Thanh khoản tiếp tục giảm 22% so với tháng 7, với 25 căn được tiêu thụ, tương đương 1% nguồn cung. Những chính sách cam kết thuê, mua lại, hỗ trợ lãi suất... được áp dụng rộng rãi nhưng không mang lại hiệu quả. Giá bán biệt thự sơ cấp (chủ đầu tư mở bán lần đầu) đi ngang, giá thứ cấp (nhà đầu tư bán lại) duy trì tình trạng cắt lỗ từ 10-20%.

Với loại hình nhà phố, shophouse biển, nguồn cung trong tháng 8 đạt khoảng 2.907 căn, 100% là hàng tồn kho thuộc dự án cũ mở bán từ nhiều năm trước. Thanh khoản đứng yên khi không có một giao dịch thành công nào được ghi nhận. Giá bán sơ cấp đi ngang còn thứ cấp tiếp tục cắt lỗ 30-40%.

Condotel, dòng sản phẩm duy nhất từng có "cải thiện" thanh khoản trong quý II, cũng chỉ có 192 căn được hấp thụ trong tháng qua trên tổng số 4.826 căn mở bán. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 4%, giảm 53% so với tháng trước.

Số liệu từ BHS Group cho thấy, trong quý 3, tổng nguồn cung trong chỉ đạt 1.608 căn, giảm gần 51% so với quý trước. Nguồn cung mới chỉ có khoảng 400 sản phẩm.

Lũy kế từ đầu năm đến nay, nguồn cung cả phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng có thời hạn và lâu dài đạt gần 3.800 căn. Đây là con số rất thấp so với giai đoạn thị trường bùng nổ.

Trước đó, trong hai năm 2018, 2019, dự kiến trung bình mỗi năm có khoảng 20.000 căn hộ nghỉ dưỡng được mở bán ra thị trường.

Lý do nào khiến bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm?

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa, cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể thoát khỏi tình trạng "ngủ đông" xuất phát từ nhiều yếu tố, trong đó có việc thiếu dòng tiền đầu tư mới. Các chủ đầu tư vẫn thận trọng với phân khúc này sau những biến động trong giai đoạn đại dịch. So với các phân khúc khác như nhà ở, văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng có vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi dài. Điều này khiến việc chuyển nhượng và tìm kiếm người mua lại khó khăn hơn, từ đó làm giảm sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Một vấn đề khác, theo ông là sự thiếu rõ ràng về khung pháp lý cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse cũng khiến nhà đầu tư đánh giá rủi ro và ngại đưa ra quyết định xuống tiền.

Còn ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết phân khúc này gặp khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá vì niềm tin của nhà đầu tư còn thấp. Trên thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận, khai thác du lịch, cung cấp sổ hồng, tiến độ xây dựng bàn giao dự án hoặc các thủ tục pháp lý khác với lý do khách quan hoặc chủ quan đã khiến nhà đầu tư mất niềm tin. Một vấn đề khác của bất động sản nghỉ dưỡng là hầu hết các sản phẩm đều có giá trị cao. Chính vì giá cao mà gây trở ngại đáng kể và làm trầm trọng thêm tình trạng ảm đạm thanh khoản của thị trường.

Còn theo BHS chỉ ra, 3 nguyên nhân chính khiến bất động sản nghỉ dưỡng ảm đạm là do suất đầu tư cao, phân khúc này tiếp tục gặp nhiều thách thức do vấn đề về vận hành và tâm lý nhà đầu tư vẫn chưa được cải thiện. Cụ thể, một một căn hộ nghỉ dưỡng, diện tích 40m2, trung bình, nhà đầu tư phải bỏ ra từ 2 - 3,5 tỷ đồng.

Với mức giá này, bất động sản nghỉ dưỡng rất khó hấp dẫn được nhà đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư từ giai đoạn trước vẫn chôn vốn do dự án không thể đưa vào vận hành kinh doanh và cũng không có thanh khoản.

Trước đó, số liệu từ BHS cho thấy, phần lớn bất động sản nghỉ dưỡng đã bàn giao cho người mua nhưng chưa được đưa vào vận hành khai thác.

Một tỉ lệ rất lớn, lên đến hơn 20 nghìn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng “bơ vơ” do chưa được vận hành kinh doanh. Đây cũng chính là yếu tố khiến các khách hàng, nhà đầu tư quay lưng, dẫn đến tình trạng ế ẩm của phân khúc bất động sản này trên địa bàn cả nước thời gian vừa qua.

Theo giới chuyên gia, trong ngắn hạn, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể phục hồi ngay.