Bất động sản nghỉ dưỡng: Thanh khoản chạm đáy, nhiều dự án cắt lỗ sâu

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng từ đầu năm 2024 đến nay chỉ xuất hiện ở một số dự án như Beverly Hills Hạ Long (Quảng Ninh), The Pathway (Sầm Sơn, Thanh Hóa), Sun Symphony Residence (Sơn Trà, Đà Nẵng), và Lagom Phu Quoc (Kiên Giang). Tuy nhiên, các chủ đầu tư vẫn rất thận trọng trong việc mở rộng nguồn cung do sự phục hồi chậm chạp của thị trường.

Báo cáo từ DKRA Group cho thấy trong tháng 8, toàn thị trường có 2.180 căn biệt thự nghỉ dưỡng mở bán. Nguồn cung tăng nhẹ so với tháng trước nhưng thấp hơn 5% so với cùng kỳ 2023. Thanh khoản tiếp tục giảm 22% so với tháng 7, với 25 căn được tiêu thụ, tương đương 1% nguồn cung. Những chính sách cam kết thuê, mua lại, hỗ trợ lãi suất... được áp dụng rộng rãi nhưng không mang lại hiệu quả. Giá bán biệt thự sơ cấp (chủ đầu tư mở bán lần đầu) đi ngang, giá thứ cấp (nhà đầu tư bán lại) duy trì tình trạng cắt lỗ từ 10-20%.

Với loại hình nhà phố, shophouse biển, nguồn cung trong tháng 8 đạt khoảng 2.907 căn, 100% là hàng tồn kho thuộc dự án cũ mở bán từ nhiều năm trước. Thanh khoản đứng yên khi không có một giao dịch thành công nào được ghi nhận. Giá bán sơ cấp đi ngang còn thứ cấp tiếp tục cắt lỗ 30-40%.

Condotel, dòng sản phẩm duy nhất từng có "cải thiện" thanh khoản trong quý II, cũng chỉ có 192 căn được hấp thụ trong tháng qua trên tổng số 4.826 căn mở bán. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 4%, giảm 53% so với tháng trước.

Thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp.

Theo phân tích của Knight Frank, Việt Nam hiện có gần 20 triệu đêm phòng khách sạn từ 4-5 sao ven biển bị bỏ trống mỗi năm. Ông Ben Gray, Giám đốc Thị trường Vốn của Knight Frank, chỉ ra rằng lượng khách quốc tế năm hiện vẫn chưa đạt được mức trước đại dịch, trong khi du lịch nội địa chưa đủ sức hấp thụ nguồn cung phòng khổng lồ.

"Việc phát triển ồ ạt các dự án khách sạn trong những năm qua đã dẫn đến sự mất cân đối giữa cung và cầu. Nhiều điểm đến du lịch nổi tiếng như Nha Trang, Phú Quốc, Vịnh Hạ Long đang phải đối mặt với tình trạng dư thừa phòng nghiêm trọng", ông Gray nhận định.

Đánh giá về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập, cho rằng từ năm 2015-2019 thị trường phát triển đỉnh điểm khi có hàng nghìn căn biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse/nhà phố biển, condotel được mở bán.

Sức hấp dẫn của sản phẩm này ngoài việc chờ lên giá còn đến từ việc cho thuê sinh lợi nên thu hút nhiều người đầu tư. Nhưng sự sụt giảm mạnh của nguồn khách du lịch nước ngoài sau dịch Covid-19 đã làm cho hoạt động cho thuê của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng, thị trường lâm vào cảnh khó khăn kéo dài.

Cần đồng bộ hành lang pháp lý

Theo các chuyên gia bất động sản bản chất của vấn đề dư thừa nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng có liên quan đến tính pháp lý. Những quy định pháp luật cho bất động sản nghỉ dưỡng đi sau sự phát triển thực tế nên Nhà nước thiếu đi một công cụ quản lý, vận hành. Trong đó, nổi cộm lên là vấn đề sở hữu.  

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bổ sung chính thức có hiệu lực thi hành từ 1/8 là điều kiện cần thiết cho tiến trình phục hồi của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, sẽ giúp phân khúc này nhanh chóng bắt kịp đà phục hồi của toàn thị trường. Tuy nhiên, để phân khúc này trở lại đà tăng trưởng như trước đây thì vẫn cần thêm thời gian.

TS Cấn Văn Lực cũng chỉ ra, một số vướng mắc về pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng như làm sao để sang tên, chuyển nhượng, thế chấp ngân hàng... đối với dòng sản phẩm này. Trong khi hiện nay những hướng dẫn của các cơ quan quản lý Nhà nước (Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường) lại chưa chi tiết, đầy đủ. 

Vì vậy, cần phải tiếp tục ban hành những Nghị định, Thông tư mới để tháo gỡ vướng mắc về vấn đề pháp lý, nếu làm được sẽ khơi thông một nguồn lực lớn cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội.

Trước đó, cũng theo DKRA, những khó khăn về pháp lý, nguồn vốn, niềm tin của nhà đầu tư... đã ảnh hưởng lớn đến nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ của sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Dự đoán thị trường condotel sẽ trầm lắng kéo dài và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.