Còn nhiều bất ổn dù đang phục hồi
Nhìn lại thị trường BĐS trong 9 tháng năm 2025, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, trên nền tảng kinh tế khởi sắc, thị trường BĐS Việt Nam ghi nhận đà tăng trưởng tích cực cả về nguồn cung và lượng giao dịch.
Đặc biệt, quá trình phục hồi và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục tái cấu trúc mạnh mẽ. Các doanh nghiệp có năng lực tốt đang chủ động mở rộng quy mô, tận dụng thời điểm thị trường hồi phục để gia tăng thị phần. Trong khi đó, nhiều đơn vị yếu kém về năng lực quản trị, vốn hoặc pháp lý buộc phải rút lui khỏi thị trường.
Về lượng giao dịch, ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường BĐS, VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, mặc dù các dự án mở bán mới có giá cao hơn so với cùng kỳ nhưng vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí “cháy hàng” ngay ngày đầu mở bán, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền “rẻ” và áp lực lạm phát thúc đẩy nhu cầu tìm tài sản “trú ẩn”.
Tính chung 9 tháng năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương hơn 58.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024.
Bên cạnh những chuyển động tích cực, thị trường BĐS được đánh giá vẫn còn những vấn đề đáng quan ngại.
Ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng chỉ rõ, thách thức lớn nhất hiện nay là giá nhà và mối quan hệ cung - cầu. Trong đó, giá BĐS đã duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Bộ Xây dựng đã tiến hành đánh giá toàn diện các nguyên nhân và nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm kéo giảm giá nhà, hướng đến phát triển thị trường bền vững.
Theo ông Dũng, cấu trúc chi phí đầu vào là yếu tố then chốt tác động đến giá bán BĐS. Trong đó, giá đất và chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, cùng với chi phí vốn phát sinh do thời gian triển khai dự án kéo dài, là những nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà bị đẩy lên. Do đó, để giảm giá BĐS, đầu tiên cần giảm chi phí đầu vào, bao gồm tiền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính để giảm chi phí vốn cho dự án chậm tiến độ. “Tất cả các giải pháp đều hướng tới mục tiêu cuối cùng là giảm chi phí vốn, từ đó góp phần hạ giá thành sản phẩm BĐS” - ông Dũng nói.
Vẫn khó để hạ nhiệt bất động sản
Trong hai năm qua, các cuộc họp bàn về giải pháp cho thị trường bất động sản diễn ra liên tục, nhiều nguyên nhân được chỉ rõ, không ít biện pháp được đề xuất. Tuy nhiên, thực tế giá nhà vẫn neo cao, người dân khó tiếp cận.
Không chỉ giá căn hộ, giá biệt thự, nhà liền kề tại hai thành phố cũng tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá bán nhà liền kề, biệt thự phổ biến trong khoảng 100 - 200 triệu đồng/m2.
Nguyên nhân giá nhà tăng cao được Bộ Xây dựng liên tục chỉ ra từ pháp lý, đất đai, quy hoạch, tín dụng, chi phí đầu vào... và nhiều chỉ đạo, giải pháp gỡ khó nhưng đến nay giá vẫn không ngừng tăng.
Ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, sở dĩ khó hạ nhiệt giá nhà bởi nguyên nhân trước hết đến từ việc Chính phủ phải đối mặt với nhiều mục tiêu song song. Một mặt cần bảo đảm an sinh xã hội, bình ổn giá nhà, nâng cao khả năng sở hữu nhà của người dân. Mặt khác lại phải tập trung tăng trưởng kinh tế, hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản trả nợ trái phiếu, xử lý nợ xấu ngân hàng, duy trì nguồn thu ngân sách và đầu tư công.
Việc đặt ra quá nhiều mục tiêu dẫn đến sự cầu toàn trong chính sách. Trong thực tế, ưu tiên thường dành cho tăng trưởng kinh tế và ổn định hệ thống tài chính, còn mục tiêu an sinh xã hội, nhà ở lại bị xếp sau. Chính vì vậy, các giải pháp liên quan trực tiếp đến nhu cầu nhà ở của người dân ít có tác động thực tế.
“Thị trường bất động sản Việt Nam với quy mô vốn nhỏ, dễ bị đầu cơ thao túng. Giá có thể tăng mạnh do đầu cơ, sau đó tất yếu sẽ giảm, nhưng không phải người dân nào cũng có điều kiện hoặc kiên nhẫn chờ đợi đến lúc giá giảm. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư lướt sóng tạo nên tâm lý mua theo đám đông, khiến tình trạng sốt giá lan rộng”, ông Quê nói.