Giãn nén đô thị diễn ra mạnh nhất từ trước đến nay
Đó là nhận định của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực Miền Nam Batdongsan.com.vn tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2025, diễn ra vào ngày 11/12/2025. Theo ông Tuấn, bất động sản khu vực phía Nam nói chung và TP.HCM đang giữ nhịp độ tăng trưởng đều đặn nhờ vào tác động của các dự án hạ tầng trọng điểm
Trong đó, xu hướng giãn nén về đô thị vệ tinh đang diễn ra ngày càng nhanh chóng và mạnh mẽ nhất từ trước đến nay. Các dự án như metro, cao tốc Bến Lức - Long Thành hay hệ thống cầu sang Đồng Nai đang tạo lực đẩy lớn cho các đô thị vệ tinh như Thuận An, Dĩ An, Vũng Tàu. Nhờ đó, mức độ quan tâm đến bất động sản đã tăng trở lại, đặc biệt tại khu Đông TP.HCM và khu vực giáp ranh Bình Dương cũ.
Đại diện Batdongsan.com.vn nhận định, toàn thị trường TP.HCM vẫn có sự tăng trưởng đều đặn về nguồn cung. Trong đó, phân khúc chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường khi nguồn cung tăng mạnh.
Trước năm 2015, nguồn cung căn hộ chủ yếu “gói gọn” trong vành đai 2 ở trung tâm với 324 dự án. Khi vành đai 3, 4 được dần hình thành, biên đô thị được mở rộng mạnh mẽ, giúp các doanh nghiệp tiến ra vùng ven, khiến số dự án lên khoảng 1.050 hiện nay, tăng gấp 3,2 lần chỉ trong một thập kỷ, chủ yếu dịch chuyển về Đông Bắc TP.HCM.
Giá chung cư tiếp đà tăng
Theo ông Tuấn, giá rao bán chung cư trong quý 4/2025 ghi nhận mức tăng đáng kể. Nổi bật là Nhà Bè cũ (tăng 64%), quận 7 cũ (tăng 63%), Bình Thạnh (tăng 57%), TP Thủ Đức (quận 2, 9 và Thủ Đức cũ) với biên độ tăng 32-48% so với quý 1/2023, cùng đà tăng giá lan sang các quận trung tâm mở rộng của TP.HCM.
Song song với giá, nhu cầu tìm kiếm chung cư cũng tăng mạnh ở khu vực Bình Dương giáp ranh TP.HCM trong năm 2025. Trong 11 tháng năm 2025, mức độ quan tâm tại Thuận An tăng 129%, Dĩ An tăng 103% và Thủ Dầu Một tăng 65% so với cùng kỳ, cho thấy sức hút của các đô thị vệ tinh liền kề TP.HCM.
“Trung tâm không còn giữ vai trò trung tâm duy nhất. Các vành đai tạo ra những ‘cực phát triển mới’ tại Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Nhà Bè… đánh dấu giai đoạn giãn nén đô thị mạnh nhất từ trước đến nay”, ông Tuấn nhận định.
Bên cạnh phân khúc chung cư, nhà riêng lẻ là phân khúc thứ 2 ghi nhận nhu cầu mới tăng trưởng đều đặn trong năm vừa qua.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tại trung tâm TP.HCM, giá rao bán nhà riêng quý 4/2025 phổ biến khoảng 210-286 triệu đồng/m2, cao gấp 1,4-2,2 lần chung cư. Khi dịch chuyển ra các quận như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Quận 11 hay Quận 7, mức giá giảm còn 125-204 triệu đồng/m2, cho thấy áp lực giá đã giảm lại.
Đáng chú ý, tại các quận vùng ven và TP. Thủ Đức, nhà riêng chỉ cao hơn chung cư 1,1-1,8 lần; ở các khu như Bình Chánh, Nhà Bè hay Quận 12, khoảng cách giá thu hẹp rõ rệt, tạo dư địa tăng giá tốt hơn cho phân khúc này.