Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý cho hồ sơ Dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế). Trong đó, một nội dung quan trọng được đề xuất là thay đổi phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nhằm phản ánh đúng bản chất thu nhập thực tế và phù hợp với yêu cầu quản lý hiện hành.
Theo dự thảo, thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú sẽ được tính dựa trên thu nhập thực tế – tức phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua sau khi trừ đi các khoản chi phí hợp lý. Thuế suất áp dụng trong trường hợp này là 20%.
Tuy nhiên, trong các trường hợp không xác định được giá mua hoặc chi phí liên quan, dự thảo đề xuất chuyển sang phương án đánh thuế trực tiếp trên giá bán, với mức thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ bất động sản. Cụ thể:
| Thời gian nắm giữ BĐS | Thuế suất áp dụng trên giá bán |
| Dưới 2 năm | 10% |
| Từ 2 năm đến dưới 5 năm | 6% |
| Từ 5 năm đến dưới 10 năm | 4% |
| Từ 10 năm trở lên hoặc tài sản từ thừa kế | 2% |
Thời gian nắm giữ được xác định từ khi cá nhân có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản, tính từ thời điểm Luật sửa đổi có hiệu lực cho đến khi chuyển nhượng.
Riêng với bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế, Bộ Tài chính đề xuất vẫn áp dụng thuế suất 2% cố định, không phụ thuộc vào thời gian nắm giữ. Lý do là vì thừa kế là hình thức chuyển quyền tài sản không mang yếu tố đầu cơ hay kinh doanh, trong khi cá nhân nhận thừa kế đã được miễn thuế ở giai đoạn nhận tài sản theo quy định hiện hành.
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc thời điểm đăng ký quyền sở hữu, sử dụng bất động sản – tùy theo điều kiện nào đến trước.
Theo Bộ Tài chính, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế TNCN. Từ năm 2015 đến nay, hình thức áp thuế phổ biến là 2% trên tổng giá trị giao dịch, áp dụng thống nhất cho mọi trường hợp. Tuy nhiên, phương pháp này bộc lộ hạn chế khi không phản ánh đúng lãi – lỗ, dễ gây bất công cho người nộp thuế.
Việc đưa ra phương án tính thuế theo thu nhập thực hoặc theo thời gian nắm giữ trong trường hợp không xác định được giá mua, được kỳ vọng sẽ tạo ra chính sách thuế công bằng hơn, tăng tính minh bạch và phù hợp với thông lệ quốc tế. Dự thảo luật cũng để ngỏ khả năng linh hoạt điều chỉnh chi tiết theo từng giai đoạn, thông qua ủy quyền cho Chính phủ quy định cụ thể.