Giá chung cư Hà Nội lập đỉnh mới

Giá chung cư lập đỉnh mới

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 3/2025 chứng kiến mức độ quan tâm có dấu hiệu phục hồi, giá bán tiếp tục tăng nhưng tốc độ đã chậm lại.

Trong quý 3/2025, chung cư tiếp tục là tâm điểm, tăng giá 95% so với quý 1/2023, đặc biệt tại phân khúc cao cấp ở Tây Hồ, Ba Đình, nơi giá phổ biến 130-210 triệu đồng/m2. Điều này khiến 56% người khảo sát đánh giá chung cư hiện tại "khó tiếp cận". Sự leo thang đó đã tạo ra một rào cản lớn đối với đại bộ phận người mua nhà, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực.

Giá bán chung cư của toàn bộ thị Hà Nội đã tăng trưởng từ 37 triệu đồng/m2 trong quý 1/2022 lên 51 triệu đồng/m2 vào quý 1/2024 và tiếp tục tăng lên 81 triệu đồng/m2 ở quý 3/2025.

Tại khu vực trung tâm, Đống Đa có mức tăng trưởng giá cao nhất là 111% (giá bán phổ biến 86 triệu đồng/m2); kế đến là Cầu Giấy tăng 99% (trung bình 84 triệu đồng/m2); Thanh Xuân tăng 98% (trung bình 87 triệu đồng/m2); Tây Hồ tăng 91% (trung bình 106 triệu đồng/m2); Ba Đình tăng 74% (trung bình 128 triệu đồng/m2)…

Đáng chú ý, tại báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý III/2025, Bộ phận Nghiên cứu và phát triển - BHS Group (BHS R&D) cho thấy, về giá bán, theo BHS R&D hiện nay gần như thị trường nhà ở cao tầng Hà Nội không còn sản phẩm có mức giá dưới 60 triệu/m2. Đơn giá bán trên thị trường sơ cấp tại một số khu vực tăng mạnh 7 – 12% so với cuối năm ngoái do sự xuất hiện của nhiều dự án phân khúc cao cấp và các dự án đi vào giai đoạn bàn giao.

Khu vực có mức giá sơ cấp cao nhất trên thị trường là phường Nghĩa Đô (158-314 triệu đồng/m2), Phú Thượng (145-247 triệu đồng/m2, Từ Liêm (92-239 triệu đồng/m2), rồi đến Giảng Võ, Long Biên và xã Đông Anh…

Trong khi đó, loại hình nhà ở thấp tầng xây sẵn ở Hà Nội có khoảng giá khá rộng từ 120 – 500 triệu/m2, ngoại trừ khu vực Yên Bình có mức giá thấp hơn từ 72 - 92 triệu/m2.

Tại khu vực phường Định Công, phường Phú Thượng và xã Ô Diên (phía Tây Hà Nội) có mức giá sơ cấp cao nhất cả thị trường, đạt từ 400 - 500 triệu đồng/m2.

BHS dự báo, nhà ở cao tầng vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản trong năm nay nhờ nhu cầu nhà ở cao. Khu vực lân cận các thành phố lớn dự kiến sẽ được nhiều khách hàng lựa chọn nhờ sở hữu quỹ đất lớn và giá cả hợp lý hơn khu vực nội thành;

Đối với phân khúc này, giá bán dự kiến sẽ không tăng hoặc tăng nhẹ 1 - 2% vì mức giá đang neo tương đối cao, đặc biệt tại các thành phố lớn.

Nguyên nhân đến từ đâu?

Trong báo cáo mới đây, VARS IRE cho biết, giai đoạn 2023-2025 ghi nhận xu hướng tăng giá mạnh của phân khúc căn hộ chung cư, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới tại các đô thị lớn, cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp.

VARS IRE cho rằng, nguyên nhân chủ yếu đến từ phía nguồn cung. Mặc dù thời gian qua, nguồn cung bất động sản đã cải thiện nhưng tốc độ tăng còn chậm, chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng lớn từ quá trình đô thị hóa và di dân cơ học.

Nhiều dự án được đưa ra thị trường gần đây là những dự án từng vướng mắc pháp lý, phải tạm dừng trong thời gian dài và nay được tái khởi động, dẫn đến chi phí tài chính, chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí phát sinh bị đội lên đáng kể. Cùng với đó, nguồn cung mới mất cân đối về cơ cấu sản phẩm khi phần lớn tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi thị trường thiếu vắng các dự án trung cấp và bình dân.

Nguồn cung chủ yếu nằm trong tay một số doanh nghiệp lớn cũng khiến tính cạnh tranh giảm. Thông tin về sáp nhập địa giới hành chính và quy hoạch trung tâm hành chính mới tại một số khu vực cũng khiến giá đất tăng mạnh cục bộ.

Bên cạnh đó, sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn, được đầu tư bài bản về hạ tầng và tiện ích, cùng việc triển khai các công trình giao thông trọng điểm đã góp phần đẩy mặt bằng giá bất động sản tăng cao.

Ở chiều ngược lại, yếu tố cầu cũng tác động mạnh đến đà tăng giá. Tốc độ đô thị hóa nhanh, tỉ lệ dân số đô thị tăng từ 34,4% năm 2019 lên 44,3% năm 2024, tương đương hơn 44 triệu người, làm nhu cầu nhà ở tăng mạnh. Mỗi năm, có khoảng 1 triệu người di cư từ nông thôn ra thành thị, chủ yếu là lao động trẻ có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở.

Tâm lý coi sở hữu nhà ở là nền tảng “an cư lạc nghiệp” cũng khiến nhu cầu mua nhà luôn duy trì ở mức cao, ngay cả khi thị trường biến động.

Ngoài các yếu tố cung - cầu, VARS IRE còn chỉ ra nhiều nguyên nhân khác. Sự biến động mạnh của thị trường vàng và chứng khoán khiến dòng tiền tìm đến bất động sản như kênh trú ẩn an toàn. Giai đoạn nới lỏng tín dụng và chính sách tiền tệ mở rộng cũng khiến dòng vốn rẻ chảy mạnh vào bất động sản. Hệ thống kiểm soát và giám sát giao dịch còn hạn chế, tạo điều kiện cho đầu cơ, “thổi giá”, gây biến động bất thường. Thị trường cho thuê nhà chưa phát triển ổn định, khiến phần lớn người dân vẫn chọn mua nhà thay vì thuê.