Chuyên gia: Tăng nguồn cung, đánh thuế đầu cơ để hạ nhiệt thị trường

Giá nhà leo thang chưa có điểm dừng

Giá nhà ở Hà Nội chưa bao giờ “hạ nhiệt” và luôn tăng đều suốt hơn một thập kỷ qua.

Dù từng trải qua giai đoạn dịch COVID-19 2019–2021, giá nhà chỉ “đứng im” chứ không hề giảm. Khi tín dụng được nới lỏng, nguồn cung mới khan hiếm, mặt bằng giá lại lập tức bật tăng. “

Trước tình hình giá nhà leo thang, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đang tham mưu Chính phủ ban hành nghị quyết kiểm soát giá bất động sản.

Một trong những đề xuất nổi bật là siết tín dụng với người mua nhiều nhà: người mua căn thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị, từ căn thứ ba trở lên chỉ còn 30%. Theo Bộ Xây dựng, biện pháp này nhằm hạn chế đầu cơ, đưa giá nhà về mức hợp lý và hỗ trợ người có nhu cầu thật.

Song song đó, cơ quan này cũng đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước tổ chức để minh bạch thông tin, kiểm soát giá và lịch sử giao dịch.

Một yếu tố khác khiến giá nhà khó giảm là chi phí chuyển đổi đất cao. PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế – Đại học Luật Hà Nội) dẫn ví dụ: “Một hộ dân ở Nghệ An chuyển 300 m² đất vườn sang đất ở phải nộp đến 4,5 tỉ đồng thuế – cao hơn cả giá trị đất. Cách tính này vô hình trung đẩy chi phí và giá nhà lên cao.”

Tăng nguồn cung, đánh thuế đầu cơ để hạ nhiệt thị trường

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – cho rằng cần phát triển mạnh nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý để cân bằng cung cầu. Đồng thời, đánh thuế cao với trường hợp mua đi bán lại ngắn hạn hoặc sở hữu nhiều căn nhà.

“Việc học mô hình Singapore là khả thi, nhưng Việt Nam cần hệ thống dữ liệu minh bạch, liên thông thì mới kiểm soát được,” ông Đính nhận định.

Ông cũng nhấn mạnh, Hà Nội không thiếu đất – mà vướng ở thủ tục, pháp lý và quy hoạch. Dù Nghị quyết 171 đã tháo gỡ cho gần 300 dự án, nhưng phần lớn mới ở giai đoạn chuẩn bị nên phải vài năm nữa mới ra hàng.

Các chuyên gia đồng tình rằng cần phối hợp nhiều biện pháp cùng lúc: cải cách tiền sử dụng đất, sớm đánh thuế nhà bỏ hoang và căn thứ hai, đồng thời sử dụng quy hoạch phát triển đô thị để điều tiết cung cầu.

Luật mới, kỳ vọng thị trường lành mạnh hơn

Theo Bộ Xây dựng, trọng tâm hiện nay là hoàn thiện thể chế. Cục Quản lý nhà đang xây dựng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (dự kiến trình năm 2026), nhằm siết chặt hoạt động đầu cơ, tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho người mua ở thật.

Cùng với đó, chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 được coi là “đòn bẩy” giúp kéo giá nhà về mức hợp lý. Ông Hà Quang Hưng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà – cho biết: “Trong 9 tháng đầu năm 2025, cả nước đã có hơn 70 dự án khởi công với 58.000 căn hộ, nâng tổng số căn đang đầu tư lên 132.000 căn. Dự kiến cuối năm sẽ có gần 90.000 căn hoàn thành.”

Ông Hưng khẳng định, khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng mạnh và các chính sách kiểm soát đầu cơ được triển khai, thị trường nhà ở sẽ dần trở lại trạng thái cân bằng, minh bạch và bền vững hơn.