Bất động sản ngoại thành trở thành “tâm điểm” hút nhà đầu tư, đâu mới là khu vực “nóng” nhất

Căn hộ là điểm nóng

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2025 của Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển (BHS R&D) – BHS Group cho thấy, tổng nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng trên cả nước trong quý III/2025 đạt hơn 37.600 căn hộ, tăng mạnh so với quý trước. Trong đó, Hà Nội và TP.HCM chiếm tới 60% tổng nguồn cung, với gần 22.800 căn hộ được tung ra thị trường.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, toàn thị trường đạt hơn 74.600 căn hộ, phản ánh mức độ phục hồi tích cực của nguồn cung sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Riêng quý III, thị trường ghi nhận 26 dự án mới ra mắt, cung cấp gần 13.900 căn hộ; giao dịch đạt hơn 28.800 căn, cho thấy nhu cầu vẫn đang duy trì ổn định bất chấp bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức.

Tại Hà Nội, dù trùng với tháng 7 Âm lịch (tháng Ngâu), thời điểm thường ghi nhận tâm lý chững giao dịch, thị trường nhà ở cao tầng vẫn giữ nhịp tăng ấn tượng. Nguồn cung sơ cấp quý III đạt hơn 12.100 căn, tăng 24,5% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch đạt gần 9.200 căn, gấp đôi quý trước và tăng 35% so với cùng kỳ.

Theo BHS R&D, phân khúc cao cấp và hạng sang giá từ 65–100 triệu đồng/m² và trên 100 triệu đồng/m² tiếp tục chiếm hơn 88% tổng nguồn cung, cho thấy cấu trúc thị trường đang nghiêng mạnh về nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao.

Đáng chú ý, nguồn cung mới đang dịch chuyển mạnh ra khu vực ngoại thành. Ba toạ độ được nhắc tên nhiều nhất trong báo cáo là xã Đông Anh, phường Nghĩa Đô và xã Gia Lâm, những khu vực chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất quý III/2025. Trong khi đó, các khu vực như Đại Thanh, Thanh Xuân gần như không ghi nhận dự án mới.

Việc nguồn cung “tràn” ra ngoài trung tâm được lý giải bởi quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp, trong khi khu vực ven đô có không gian phát triển dự án quy mô lớn, dễ dàng kết nối hạ tầng và hưởng lợi từ định hướng quy hoạch đô thị mở rộng của Hà Nội.

Cũng theo BHS R&D, thị trường Hà Nội gần như không còn căn hộ có giá dưới 60 triệu đồng/m².Giá sơ cấp trung bình tại nhiều khu vực đã tăng 7–12% so với cuối năm 2024, do sự xuất hiện của loạt dự án cao cấp bước vào giai đoạn bàn giao.

Trong đó, phường Nghĩa Đô hiện giữ mức giá cao nhất 158–314 triệu đồng/m², tiếp theo là Phú Thượng (145–247 triệu đồng/m²), Từ Liêm (92–239 triệu đồng/m²), cùng các khu vực Giảng Võ, Long Biên, Đông Anh. Đối với nhà thấp tầng xây sẵn, mặt bằng giá trải rộng từ 120–500 triệu đồng/m², với các điểm nóng là Định Công, Phú Thượng và Ô Diên (phía Tây Hà Nội).

Dòng tiền chọn vùng ven?

Dữ liệu thị trường bất động sản quý III/2025 từ Batdongsan.com.vn cho thấy, bức tranh bất động sản miền Bắc đang có xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra ngoài Hà Nội. Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình và Bắc Giang (cũ), trở thành “tâm điểm” khi chiếm tới 80% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực.

Xét về tốc độ tăng trưởng so với đầu năm, Hòa Bình dẫn đầu với 65%, tiếp đến là Bắc Giang 61%, Hải Phòng 50% và Bắc Ninh 48%. Các địa phương khác như Quảng Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc cũng duy trì đà tăng 26 - 42%. Sự bùng nổ này phản ánh xu hướng dịch chuyển vốn ra các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội - nơi giá còn cạnh tranh, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiềm năng dài hạn mở rộng.

Trong khi miền Bắc chứng kiến sự vươn lên của các tỉnh vệ tinh Hà Nội thì tại miền Nam, bất động sản tập trung sôi động tại các thị trường vệ tinh của TPHCM trước sáp nhập. Cụ thể, Bình Dương cũ nổi lên như “ngôi sao sáng” khi chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm toàn miền. Các địa phương khác như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An cũng góp mặt trong nhóm thu hút lớn, tạo thành một “vành đai vệ tinh” sôi động quanh TPHCM.

So với đầu năm, Bình Dương chứng kiến mức tăng trưởng ngoạn mục tới 165%, bỏ xa các khu vực khác. Đồng Nai tăng 89%, Bà Rịa - Vũng Tàu đạt 98%, còn Long An cũng bứt phá 88%. Sức nóng này phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền ra khỏi TPHCM, hướng đến các khu vực có hạ tầng giao thông ngày càng hoàn chỉnh, quỹ đất rộng và giá bán còn dư địa tăng. Đây chính là những yếu tố đáp ứng tốt cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn.

Trong khi đó, thị trường miền Trung duy trì nhịp tăng ổn định với mức độ quan tâm tăng 13% so với cùng kỳ 2024. Đà Nẵng và Khánh Hòa tiếp tục giữ vai trò đầu tàu, chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực.