Thị trường bất động sản Việt Nam khởi sắc: Nguồn cung tăng, doanh nghiệp mở rộng quy mô, niềm tin phục hồi

Doanh nghiệp tái cấu trúc mạnh, làn sóng gia nhập thị trường tăng kỷ lục

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết: thị trường địa ốc Việt Nam đang trải qua giai đoạn phục hồi đi kèm tái cấu trúc mạnh mẽ.

Theo ông Đính, trong khi các doanh nghiệp có năng lực tốt tận dụng thời điểm thị trường hồi phục để mở rộng quy mô và tăng thị phần, nhiều đơn vị yếu về vốn, quản trị hoặc pháp lý buộc phải rút lui – tạo ra một mặt bằng thị trường lành mạnh và chuyên nghiệp hơn.

Riêng quý III/2025, cả nước có 1.501 doanh nghiệp bất động sản mới được thành lập, nâng tổng số đăng ký mới trong 9 tháng lên 4.090 doanh nghiệp, tăng 18,7% so với cùng kỳ 2024. Tổng vốn đăng ký đạt 334 nghìn tỷ đồng, tăng tới 60,5%, cho thấy dòng vốn đầu tư đang quay trở lại mạnh mẽ.

Song song, quá trình “sàng lọc tự nhiên” vẫn diễn ra: 1.260 doanh nghiệp giải thể, tăng gần 39%. Dù vậy, theo ông Đính, “niềm tin của cộng đồng doanh nghiệp vào triển vọng thị trường vẫn rất lớn, thể hiện ở số lượng đơn vị gia nhập cao hơn nhiều so với số rời đi”.

Nguồn cung nhà ở vượt mốc 100.000 sản phẩm, đa dạng hóa theo vùng miền

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam, cho biết quý III/2025, thị trường ghi nhận 34.686 sản phẩm mới, chỉ giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng cao gấp 2,4 lần so với cùng kỳ năm 2024 – mức cao nhất trong 4 năm qua.

Tính chung 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung vượt 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Trong đó, 86.000 sản phẩm mới ra mắt, gấp 1,3 lần cả năm trước, còn lại là hàng tồn kho được tái kích hoạt nhờ cầu tăng trở lại và chính sách tín dụng ưu đãi.

Đáng chú ý, nguồn cung mới đang mở rộng từ lõi đô thị ra các đô thị vệ tinh và đô thị loại II, góp phần phân bổ lại nhu cầu và giảm áp lực cho các thành phố lớn. Miền Bắc hiện dẫn đầu với 49% tổng nguồn cung, tiếp đến là miền Nam (27%) và miền Trung (23%) – khu vực đang bứt phá mạnh nhờ loạt dự án đẩy nhanh tiến độ đón đầu nhu cầu hồi phục.

Doanh nghiệp lớn dẫn dắt, thị trường trở nên cạnh tranh hơn

Theo bà Miền, các chủ đầu tư lớn vẫn chiếm ưu thế, đóng góp hơn 54% nguồn cung mở bán mới. Tuy nhiên, nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ – đặc biệt tại miền Nam – đang tăng tốc, chiếm 45,7%, giúp đa dạng hóa sản phẩm và tăng tính cạnh tranh của thị trường.

Xét theo loại hình, căn hộ chung cư tiếp tục chiếm ưu thế với 67,8% nguồn cung, trong khi đất nền và nhà thấp tầng chiếm 32,2% (khoảng 11.000 sản phẩm). Tuy nhiên, “độ lệch pha” giữa cung và cầu vẫn chưa được khắc phục: ở Hà Nội và TP.HCM, phần lớn dự án mới có giá trên 100 triệu đồng/m², khiến người mua ở thực vẫn khó tiếp cận.

Cấu trúc giá: căn hộ cao cấp chững lại, dòng sản phẩm siêu sang tăng tốc

Trong 9 tháng đầu năm, căn hộ chiếm 63% tổng nguồn cung mới (hơn 54.000 căn) – gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, cơ cấu vẫn nghiêng về nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao.

Tỷ trọng căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m² duy trì ở mức 63%, trong khi phân khúc cao cấp giảm xuống 30% và phân khúc sang – siêu sang tăng lên 33%. Riêng tại hai đô thị lớn nhất – Hà Nội và TP.HCM – 80% nguồn cung mở bán mới có giá từ 80 triệu đồng/m² trở lên.

Nhà ở xã hội: Điểm sáng trong bức tranh phục hồi

Một tín hiệu đáng chú ý là nguồn cung nhà ở xã hội đang được cải thiện rõ rệt. Sự tham gia của các chủ đầu tư lớn cùng chính sách hỗ trợ tín dụng từ Chính phủ đang giúp phân khúc này khởi sắc, đáp ứng nhu cầu an cư của người dân có thu nhập trung bình – thấp và tạo nền tảng tăng trưởng bền vững cho toàn thị trường.