TP.HCM: Cân nhắc phát triển dự án nhà ở mới tại 11 quận nội thành

TP.HCM là đô thị đặc biệt, có dân số đông nhất cả nước. Trung bình 5 năm dân số thành phố tăng cơ học thêm 1 triệu người, kéo theo nhu cầu quỹ đất dành cho nhà ở ngày càng cao. Nhất là khu vực lõi trung tâm thành phố, nơi tập trung hầu hết cơ quan hành chính, trung tâm, văn phòng nên mật độ dân cư đổ về đây rất cao. Không chỉ là chỗ ở, chỗ làm việc cũng tăng gấp nhiều lần so với các quận huyện vùng ven ngoại thành.

Chính điều này mà nhiều tổ chức, cá nhân, thậm chí người dân tận dụng mọi diện tích đất để xây nhà cao tầng để ở, cho thuê hoặc thành lập các cở sở làm việc. Hình thành nên các khu cao ốc, gây áp lực lớn cho hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như đường xá, điện, hệ thống thoát nước, trường học, bệnh viện…

Trong khi đó, nhiều công trình công cộng, hệ thống cây xanh, công viên, khu vui chơi ngày càng hạn hẹp, dần dần nhường cho quỹ đất ở. Việc này đã gây tác động xấu đến môi trường sống của người dân. Đáng báo động là tình trạng ô nhiễm, ngập nước, kẹt xe tại thành phố ngày càng diễn ra thường xuyên và nghiêm trọng hơn.

Nguyên nhân là do quy hoạch đô thị trước đây thiếu đồng bộ và chưa có tầm nhìn. Công tác quản lý phát triển nhà ở thiếu chặt chẽ dẫn đến các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở tràn lan, nhất là các tòa nhà cao tầng. Hình thành nên đô thị nén “ngột ngạt”, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, chất lượng sống của người dân và khó thu hút đầu tư. Chưa kể các tòa nhà cao ốc này không chỉ phá vỡ quy hoạch mà còn làm mất đi “hồn chất Sài Gòn” qua nhiều thời kỳ; khó để lại thiện cảm cho khách du lịch trong và ngoài nước.

Thách thức đặt ra cho TP.HCM hiện nay là phải xây dựng các đô thị vệ tinh để giảm tải cho lõi trung tâm thành phố. Theo đó, đề án “Xây dựng chương trình nhà ở giai đoạn 2021 - 2030” của Sở Xây dựng TP.HCM vừa trình UBND thành phố, các quận trung tâm sẽ hạn chế phát triển các dự án nhà ở cao tầng mới, nếu chưa được đầu tư hệ thống hạ tầng tương ứng.

Việc sớm quy hoạch, xây dựng đô thị hài hòa, cân bằng, không tác động xấu đến môi trường là vô cùng cần thiết và là xu hướng tất yếu để phát triển đô thị một cách bền vững. Để đề án không đơn giản là lý thuyết trên giấy, UBND thành phố, các cấp, các ngành cần có quyết định thống nhất, khoa học và chặt chẽ. Từ cơ sở pháp lý này, các cấp, các ngành, các địa phương phải thực hiện nghiêm túc theo quyết định của thành phố.

Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM vừa có giải trình một số nội dung trong Đề án “Xây dựng chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021 – 2030” trên cơ sở ý kiến góp ý của các Uỷ viên Ban thường vụ Thành uỷ.

Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, trong nhóm giải pháp phát triển nhà ở tại 11 quận nội thành hiện hữu có nêu “hạn chế chấp thuận chủ trương thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, chung cư cao tầng nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng và đảm bảo phù hợp”, chứ không hạn chế chấp thuận chủ trương thực hiện các dự án mới tại khu vực này.

Cụ thể, theo đề án “Xây dựng chương trình nhà ở giai đoạn 2021 - 2030” mà Sở Xây dựng TP.HCM vừa trình UBND thành phố, đến năm 2025, các quận trung tâm sẽ hạn chế phát triển các dự án nhà ở cao tầng mới, nếu chưa được đầu tư hệ thống hạ tầng tương ứng.

Đối với khu vực trung tâm như Q.1 và Q.3, thành phố sẽ không chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển nhà ở nếu không có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng; ưu tiên tăng chỉ tiêu dân số, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng… cho các dự án cải tạo, xây dựng mới thay thế chung cư cũ trước năm 1975. Rà soát, điều chỉnh quy hoạch, tạo lập, xác định rõ quỹ đất phát triển nhà ở theo dự án của từng giai đoạn 5 năm.

Đối với các Q.4, 5, 6, 11, Phú Nhuận sẽ hạn chế chấp thuận chủ trương thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, chung cư cao tầng nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng và phù hợp.

Riêng các Q.8, 10, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp sẽ đẩy mạnh phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để kêu gọi đầu tư dự án nhà ở tại những khu vực có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng và phù hợp.

Bên cạnh đó, 6 quận phát triển gồm Q.2, 7, 9, 12, Thủ Đức và Bình Tân sẽ ưu tiên phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, chung cư cao tầng dọc các trục giao thông công cộng lớn như tuyến metro số 1, các khu vực có kế hoạch thực hiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương ứng, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội.

Theo Sở Xây dựng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhà ở nhiều khu vực hiện chưa được cải tạo, nâng cấp tương xứng, dẫn tới quá tải về hạ tầng chung. Trong khi tốc độ phát triển nhà ở lại rất lớn, nhu cầu sử dụng hạ tầng cao nhưng tốc độ cải tạo, nâng cấp hạ tầng chưa tương xứng. Do đó, thành phố sẽ hạn chế phát triển các dự án nhà cao tầng tại các quận trung tâm.

Liên quan đến giải pháp phát triển nhà ở theo khu vực, theo ông Nguyễn Hữu Hiệp, Trưởng Ban dân vận Thành uỷ Thành phố, nên cân nhắc phát triển chứ không phải hạn chế chấp thuận chủ trương các dự án nhà ở mới tại 11 quận nội thành hiện hữu, điển hình là khu vực dọc Đại lộ Võ Văn Kiệt, Q.6.

Theo Tiến sĩ Võ Kim Cương (Nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TP.HCM), cần sớm triển khai thực hiện đề án này. Do hiện nay, mật độ đường dành cho giao thông tại khu trung tâm chưa phát triển nên việc xây dựng nhà cao tầng sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến giao thông và môi trường.

Cũng theo ông Cương, chủ trương là đúng, vì bây giờ khu trung tâm đang tình trạng kẹt xe, có thể phải hạn chế sớm. Cho đến khi nào mở thêm đường, khi nào mà giao thông thuận lợi hơn thì mới có thể cho xây dựng tiếp. Còn hiện nay, nếu xây dựng, tập trung đông người vào khu vực đó thì không giải quyết được giao thông tốt và không khắc phục được tình trạng kẹt xe.

Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, việc siết chặt dự án xây nhà cao tầng trong khu trung tâm và ưu tiên phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, chung cư cao tầng tại các quận 2, 7, 9, Thủ Đức là hết sức cần thiết. Và nếu khu vực này được xây dựng với những dự án hiện đại, đầy đủ những tiện ích, có không gian xanh… thì chắc chắn sẽ thu hút được người dân đến sinh sống.

"Việc khuyến khích nhà cao tầng ra phía ngoài thì nó tác động rất tốt, giảm áp lực cho khu trung tâm. Những khu như ở Q.2, Q.9 là những thì tương lai. Và nếu phát triển mà có những chương trình có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hiện đại, thì trong tương lai đây là những khu vực mà tiềm sống cao hơn nhiều so với khu trung tâm hiện hữu  và đó cũng là tác nhân để thu hút người dân về đó sinh sống”, KTS Nam Sơn chia sẻ thêm.

Dự báo nhu cầu nhà ở tại TP.HCM giai đoạn 2021-2030 là 149,4 triệu m2 sàn. Trong đó, giai đoạn 2020-2025 khoảng 81,4 m2 sàn (cần nguồn vốn 419.900 tỷ đồng để phát triển); giai đoạn 2026 - 2030 nhu cầu nhà ở khoảng 64 triệu m2 sàn (cần 545.500 tỷ đồng để phát triển). Dự báo nguồn cung nhà ở trên địa bàn thành phố từ nay đến năm 2030 khoảng 329.471 căn nhà, đáp ứng nơi ở cho 1,08 triệu người.