Đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh đang diễn biến thế nào?

Giá thiết lập mặt bằng giá mới

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, chỉ trong vòng 2 tháng, giá đất nền vùng ven tại các khu vực thuộc Bà Rịa - Vũng Tàu cũ đã có sự điều chỉnh đáng kể. Cụ thể, tại khu vực trung tâm TP Phú Mỹ (nay là phường Tân Thành, TP.HCM), giá đất nền các lô lớn đã tăng từ mức 5,5 - 6,5 triệu đồng/m² lên 7 - 7,4 triệu đồng/m². Tương tự, đất nền vùng ven TP.HCM tại phường Phước Hòa, Tân Phước, gần Quốc lộ 51 cũng tăng từ 10-11 triệu đồng/m² lên 12-13 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, các lô đất mặt tiền đường lớn, kinh doanh được tại phường Bà Rịa (trước đây thuộc TP Bà Rịa) đã chạm mốc 47 - 51 triệu đồng/m², tăng từ mức 45-48 triệu đồng/m² trước đó.

Lý giải cho sức nóng đất nền vùng ven TP.HCM, Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản TP.HCM cho biết lượng nhà đầu tư từ trung tâm TP.HCM và cả phía Bắc, chủ yếu là Hà Nội đổ về đây đã tăng đột biến kể từ khi có thông tin sáp nhập.

Sau Tết Nguyên đán 2025, sức mua đất nền khu vực sáp nhập tăng mạnh, ước tính tăng 20–30% so với cuối năm 2024. Sức hút của thị trường này đến từ mặt bằng giá bất động sản tại khu vực trung tâm TP.HCM đã tăng quá cao và cơn sốt đất nền thời điểm đầu năm. Ngay sau đó, thông tin Bình Dương sáp nhập về TP.HCM tiếp tục đẩy giá đất nền khu vực này đi lên.

Một giới đất nền tại đây cho biết, thông tin sáp nhập đã tạo kỳ vọng lớn cho giới đầu tư về một tương lai có sự bứt phá về biến đổi quy hoạch, hành chính, mở rộng hạ tầng giao thông, khu công nghiệp, đô thị mới. Đây những là yếu tố tiềm năng khiến họ đi săn đất ở những vùng được coi là vùng trũng về giá.

So với khu trung tâm TP.HCM, khu vực Bình Dương mới có lợi thế lớn ở mặt bằng giá còn thấp, dư địa lớn, trong khi quy hoạch, hạ tầng đang không ngừng được nâng cấp, mở rộng. Chính bởi vậy mà đất nền khu vực Bình Dương có sự tăng trưởng cả về giá bán và giao dịch.

Lượng nhà đầu tư đến từ TP.HCM, thậm chí đến từ cả Bà Rịa Vũng Tàu và cả nhà đầu tư địa phương tìm mua đất nền khu vực Bình Dương cũ tăng mạnh.

Nhà đầu tư cẩn trọng rủi ro

Đứng trước sự biến động nhất thời của giá đất nền vùng ven đang diễn ra, các chuyên gia đồng loạt lên tiếng cảnh báo về những rủi ro. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thẳng thắn nhận định: “Phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ. Kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn”.

Hệ lụy lớn nhất chính là việc nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ tài lực để trụ đến khi giá bất động sản thật sự tăng trưởng nhờ các yếu tố nội tại.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận “Những cơn sốt đất nền vùng ven theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ nhanh tay, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá kỳ vọng đã bị đẩy lên quá cao”.

Rủi ro này có thể ập đến với cả những nhà đầu tư ít kinh nghiệm và đặc biệt nguy hiểm cho những người dân nếu họ quyết định "lướt sóng" bằng vốn vay. Thực tế cho thấy sau mỗi đợt sốt đất nền vùng ven, rất nhiều người mua ở đỉnh giá đã phải chấp nhận cắt lỗ sâu hoặc ôm đất trong thời gian dài với thanh khoản gần như bằng không.

Tuy nhiên, chính ông Đính cũng thừa nhận trong dài hạn, khi khu vực các phường, xã thuộc Bình Dương cũ thực sự trở thành một phần của TP.HCM với các dự án kết nối ngày càng hoàn thiện, giá trị bất động sản khu vực này chắc chắn sẽ tăng lên. Ông dự báo mặt bằng giá hiện tại sẽ không duy trì lâu và giá trị, chất lượng các dự án tại đây rồi sẽ phải nâng cấp để ngang tầm với nội đô TP.HCM.

Mặc dù theo báo cáo từ DKRA Group, trong nửa đầu năm 2025, thanh khoản đất nền tại các khu vực giáp ranh TP.HCM như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhơn Trạch (Đồng Nai), Đức Hòa (Long An) có tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu đến từ nhu cầu thật và một bộ phận nhà đầu tư quay trở lại sau thời gian đứng ngoài thị trường. Tuy nhiên, mức độ tăng chưa đủ để tạo nên xu hướng rõ ràng.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA cho rằng: “Nhà đầu tư nên cẩn trọng với các dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc bị thổi giá quá cao. Ưu tiên lựa chọn những khu vực đã có quy hoạch rõ ràng, cơ sở hạ tầng kết nối tốt, và nên hướng tới mục tiêu đầu tư trung – dài hạn.”

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam chi nhánh TP.HCM nhận định: “Sự hồi phục hiện tại mang tính cục bộ và phụ thuộc nhiều vào từng khu vực có quy hoạch rõ ràng hoặc hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài. Những nơi còn vướng pháp lý, chưa có quy hoạch cụ thể vẫn ghi nhận thanh khoản thấp và giá không tăng đáng kể.”