Thị trường bất động sản có tín hiệu phục hồi tích cực, đã nên xuống tiền thời điểm này?

Nhiều tín hiệu khởi sắc rõ rệt

Theo báo cáo từ Viện nghiên cứu DXS-FERI, 6 tháng đầu năm nay đánh dấu thời điểm các chủ đầu tư đồng loạt "vào mùa", đẩy mạnh triển khai dự án, chủ động thích ứng với thị trường và tăng tốc đầu tư, đặc biệt trong hoạt động M&A quỹ đất.

Sau giai đoạn tái cơ cấu, xử lý pháp lý và tích lũy nội lực, hàng loạt dự án đã lần lượt được khởi động và đưa ra thị trường. Nhờ đó, nguồn cung mới dự kiến tăng khoảng 26%, tương đương hơn 17.000 sản phẩm từ khoảng 30 dự án trải dài trên cả nước.

Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đã công bố thông tin định kỳ về nhà ở và thị trường bất động sản trong quý II/2025. Bức tranh toàn cảnh cho thấy thị trường đang từng bước phục hồi rõ rệt, với nhiều chỉ số tích cực.

Theo đó, quý II/2025 ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung ở cả ba giai đoạn: cấp phép mới, đang triển khai và đủ điều kiện kinh doanh. Đây là một tín hiệu rất tích cực, cho thấy sự sẵn sàng của thị trường để đáp ứng nhu cầu thực tế.

Bộ Xây dựng cho biết, tổng lượng giao dịch bất động sản trong quý II/2025 đã cho thấy sự khởi sắc rõ rệt. Tổng cộng có khoảng 157.021 giao dịch thành công, tăng 16,6% so với quý I/2025 (quý I/2025 có khoảng 134.634 giao dịch).

Trong đó, căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ ghi nhận 34.461 giao dịch thành công, tăng 2,61% so với quý I/2025 và tăng 33,1% so với cùng kỳ năm 2024. Đất nền ghi nhận có 122.560 giao dịch thành công, tăng 21,3% so với quý I/2025.

Để giúp phát triển thị trường ổn định, lành mạnh, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành đề xuất: Rà soát, sửa đổi chính sách pháp luật về đất đai, xây dựng, nhà ở, bất động sản. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu kết nối các bộ ngành liên quan đến nhà ở và đất đai. Nghiên cứu thành lập Quỹ nhà ở quốc gia và thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý. Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch. Tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong hoạt động môi giới, đấu giá, giao dịch nhà đất.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, bằng nền tảng vĩ mô ổn định, các chính sách hỗ trợ kịp thời, cùng dòng vốn dồi dào từ ngân hàng và nhà đầu tư, thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phục hồi rõ nét.

Nhà đầu tư đã nên “xuống tiền”?

Việc thị trường bất động sản đang có những bước phục hồi tích cực thì câu hỏi “Có nên mua bất động sản lúc này?” tiếp tục trở thành tâm điểm được cả người dân lẫn giới đầu tư quan tâm.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản ngày càng phân hóa rõ rệt, đồng nghĩa với việc đầu tư bất động sản không còn dễ dàng như trước.

Thực tế, việc mua nhà chưa bao giờ là một quyết định dễ dàng, bất kể ở thời điểm nào. Dù thị trường đang giảm giá hay tăng giá, thì tâm lý người mua vẫn luôn bị giằng co giữa "nên mua ngay hay chờ thêm". Nhưng nói một cách thẳng thắn, việc đưa ra một quyết định chính xác là điều cực kỳ khó, vì luôn tồn tại yếu tố bất định của thị trường.

Điều quan trọng là người mua cần xác định rõ mục tiêu mua bất động sản là để ở hay để đầu tư. Mỗi mục tiêu sẽ dẫn tới cách tiếp cận và tiêu chí khác nhau.

Nếu mua để đầu tư cần cẩn trọng và có chiến lược tài chính rõ ràng. Đối với nhà đầu tư, thời điểm này là một giai đoạn khó khăn và đòi hỏi phải cân nhắc kỹ lưỡng. Mặt bằng giá tại một số khu vực, đặc biệt là Hà Nội, đã tăng khá mạnh từ 2024 đến nay. Vì vậy, thay vì chỉ nhìn vào yếu tố "giá tăng", nhà đầu tư nên tập trung vào giá trị cốt lõi của bất động sản.

Thị trường hiện nay đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Những sản phẩm thật sự có giá trị sử dụng như nhà gần metro, vành đai, có thiết kế xanh, không gian sống tốt sẽ giữ được giá trị và tiềm năng tăng trưởng. Ngược lại, những bất động sản chạy theo phong trào, đầu cơ, dễ rơi vào tình trạng “bong bóng” và khó thanh khoản.

Bên cạnh việc chọn đúng sản phẩm, nhà đầu tư còn cần có tính toán kỹ lưỡng dòng tiền: Có nên vay không? Nếu vay, lãi suất hiện tại tuy đang thấp nhưng cần có kịch bản dự phòng khi lãi suất thả nổi trong tương lai. Liệu thu nhập cho thuê có đủ trả lãi? Nếu phải giữ bất động sản 3–5 năm mà không bán được, có gánh nổi không?

Cùng với đó, nhà đầu tư phải xem xét tác động của thuế và chính sách. Cần tính đến các khoản thuế có thể phát sinh trong quá trình nắm giữ tài sản.

Cuối cùng là kỳ vọng lợi nhuận hợp lý, chứ đừng trông chờ lướt sóng. Nếu xác định đầu tư dài hạn (tối thiểu 3 – 5 năm), và tính toán được lợi nhuận kỳ vọng từ 20% trở lên, thì có thể xem xét xuống tiền. Nhưng mọi thứ phải dựa trên tính toán rõ ràng giống như đầu tư tài chính chuyên nghiệp.