Tín dụng bất động sản "lập đỉnh", thị trường địa ốc sắp bước vào chu kỳ tăng trưởng mới?

Tín dụng bất động sản tăng 36%, đạt đỉnh từ 2023

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, được Bộ Xây dựng công bố, tính đến ngày 31/5/2025, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã đạt 1.640.682 tỷ đồng, tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái – mức cao nhất kể từ năm 2023 đến nay. Con số này phản ánh rõ sự phục hồi niềm tin từ cả phía ngân hàng lẫn doanh nghiệp, đồng thời thể hiện kỳ vọng tăng trưởng trong năm 2025 của lĩnh vực bất động sản và các ngành kinh tế liên quan.

Cơ cấu tín dụng cũng cho thấy sự phân bổ vốn rõ rệt theo từng nhóm dự án. Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở đạt 518.817 tỷ đồng; các dự án văn phòng cho thuê chiếm 64.358 tỷ đồng; các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 112.378 tỷ đồng; cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán hoặc cho thuê đạt 123.723 tỷ đồng; và dư nợ tín dụng cho các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản khác lên tới 524.908 tỷ đồng.

Việc tín dụng bất động sản tăng mạnh sau một năm cho thấy dòng vốn từ hệ thống ngân hàng đã bắt đầu nới lỏng hơn so với giai đoạn trước, qua đó góp phần khơi thông thanh khoản và hỗ trợ doanh nghiệp địa ốc phục hồi sản xuất kinh doanh.

Đáng chú ý, tín dụng bất động sản hiện đang được định hướng ưu tiên cho các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của người dân như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Đây được xem là trụ cột trong chiến lược phát triển thị trường bền vững mà Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang hướng tới.

Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt 16% trong năm 2025, tương đương khoảng 2,5 triệu tỷ đồng, các chuyên gia dự báo tín dụng bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng trong nửa cuối năm. Bối cảnh lãi suất thấp, cùng các gói hỗ trợ ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ, đang tạo ra động lực mạnh mẽ thúc đẩy thị trường địa ốc.

Bức tranh thị trường địa ốc sáng màu trở lại

Cùng với tín dụng, các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi tích cực. Theo CBRE, trong năm 2025, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM dự kiến đạt 40.200 căn, tăng 11% so với cùng kỳ. Đặc biệt, TP.HCM được kỳ vọng sẽ bứt phá mạnh với khoảng 9.000 căn hộ mới ra mắt – tăng tới 74% so với năm trước, cho thấy sức bật trở lại của thị trường phía Nam.

Không chỉ nguồn cung, mặt bằng giá bất động sản tại các đô thị lớn cũng ghi nhận xu hướng tăng rõ rệt. Một số quận tại Hà Nội và TP.HCM chứng kiến mức tăng từ 20–30%, trong khi các địa phương lân cận như Đồng Nai, Tây Ninh cũng ghi nhận mức tăng từ 10–15% do hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn và điều chỉnh địa giới hành chính.

Các chuyên gia đánh giá, sự kết hợp giữa nguồn cung dồi dào, giá tăng ổn định và lãi suất vay thấp đang tạo ra một “cú hích” lớn thúc đẩy tâm lý người mua nhà. Hiện nhiều ngân hàng đang triển khai các gói vay ưu đãi với lãi suất chỉ từ 5,5 – 7% trong 1–3 năm đầu, giúp cải thiện thanh khoản thị trường và hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.

Ngân hàng ưu tiên cho vay bất động sản vì dễ kiểm soát rủi ro

Ở góc nhìn chuyên môn, TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế – nhận định các ngân hàng có cơ sở vững chắc để ưu tiên vốn cho bất động sản, vì đây là lĩnh vực có khả năng kiểm soát rủi ro tốt hơn so với sản xuất, thương mại.

Ông chỉ ra 3 lý do chính khiến ngân hàng thiên về cho vay địa ốc:

Thứ nhất, việc thẩm định dự án bất động sản dễ hơn đáng kể so với các dự án sản xuất. Giá đất, chi phí xây dựng và giá bán đều có thể ước lượng được thông qua dữ liệu thị trường xung quanh.

Thứ hai, khả năng thu hồi nợ khi xảy ra rủi ro cao hơn. Nếu dự án gặp khó khăn, tài sản thế chấp (nhà đất) thường có giá trị ổn định, thậm chí tăng giá theo thời gian. Trong khi đó, máy móc thiết bị từ một dự án sản xuất thường mất giá nhanh và khó thanh lý.

Thứ ba, ngân hàng có thể phân tán rủi ro hiệu quả bằng cách cho vay theo từng giai đoạn, sau đó chuyển nợ sang các khách hàng cá nhân mua nhà – những người có thu nhập ổn định và khả năng trả nợ cao. “Ngân hàng có thể chỉ cần cho vay giai đoạn đầu của dự án, sau khi dự án có pháp lý và mở bán thì tiếp tục cho vay khách hàng cá nhân – đây mới là khoản vay lớn, đôi khi chiếm đến 70% giá trị dự án”, ông Hiển nhấn mạnh.

Tuy vậy, chuyên gia này cũng cảnh báo về nguy cơ hình thành “bong bóng” nếu tín dụng tăng nóng mà thị trường không có lực cầu tương ứng. Dù rủi ro này chưa đáng lo ở thời điểm hiện tại do tín dụng vẫn đang được kiểm soát chặt chẽ, nhưng cần đặc biệt lưu ý tới tính chu kỳ của bất động sản.

“Để thị trường phục hồi bền vững, dòng vốn phải đến được đúng người mua nhà – những người tạo thanh khoản thực sự cho doanh nghiệp. Nếu vốn chỉ xoay vòng giữa các chủ đầu tư mà không ra được thị trường, thì khả năng phục hồi vẫn rất mong manh”, TS. Đinh Thế Hiển cảnh báo.