Tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh nhưng thị trường chưa thể “bùng nổ”?

Tín dụng bất động sản đạt 1,5 triệu tỷ đồng

Tại báo cáo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2025, Bộ Xây dựng dẫn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) cho hay, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) đạt gần 1,49 triệu tỷ đồng (tính đến 28/2), tăng khoảng 25% so với cùng kỳ năm trước và tăng khoảng 2% so với quý IV/2024.

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở chiếm tỷ trọng thứ hai (hơn 422.000 tỷ đồng) sau dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác (hơn 484.400 tỷ đồng).

Về tình hình phát hành trái phiếu, Bộ Xây dựng cho biết, trong quý I, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, đã trải qua những biến động đáng chú ý.

Tổng giá trị phát hành mới đạt 25.130 tỷ đồng, giảm 12% so với cùng kỳ năm trước và là mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Nguyên nhân chủ yếu của sự sụt giảm này là do thiếu các hoạt động phát hành riêng lẻ.

Trong 3 tháng đầu năm, các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu chiếm khoảng 30,3% tổng giá trị phát hành mới, tương đương khoảng 7.600 tỷ đồng.  Ngành bất động sản dẫn đầu về mua lại trái phiếu với tỷ trọng 58,6% tổng giá trị mua lại trước hạn, tương ứng khoảng 11.361 tỷ đồng.

Trong phần còn lại của năm 2025, tổng giá trị trái phiếu sẽ đến hạn là 181.892 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm 53,1% với 96.527 tỷ đồng. Đáng chú ý, trong quý I, có 3 trường hợp chậm trả lãi mới với giá trị 4.854 tỷ đồng, chủ yếu từ các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản và xi măng.

Thị trường khởi sắc nhưng chưa thể “bùng nổ”

Theo một số chuyên gia cho rằng, đà tăng của tín dụng bất động sản từ đầu năm đến nay phù hợp với diễn biến ấm lên của thị trường bất động sản dù mức độ phục hồi chưa đồng đều và giá bất động sản vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của nhiều người dân. “Thị trường bất động sản ấm lên nhờ các giải pháp tháo gỡ khó khăn đã dần có tác dụng. Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ người mua nhà được triển khai, nhiều ngân hàng tung các gói cho vay mua nhà với lãi suất rất hấp dẫn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường địa ốc có dấu hiệu phục hồi nhẹ và mới vượt qua thời điểm khó khăn nhất. Tuy nhiên, giá nhà đang neo ở mức cao, chưa có dấu hiệu giảm rõ rệt. Dự kiến, đến năm 2026 - 2027 mới có thêm nguồn cung nhà ở thương mại phân khúc trung bình.

Bộ Xây dựng đánh giá, thị trường bất động sản vẫn mất cân đối về cơ cấu nguồn cung, giá tăng cao nên chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân. Nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý, thời gian thực hiện trình tự, thủ tục kéo dài. Một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn triển khai dự án.

Tại cuộc họp với Bộ Xây dựng và các doanh nghiệp bất động sản cuối tuần qua, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đánh giá, mặc dù đã có dấu hiệu phục hồi sau đại dịch Covid-19, nhưng tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản vẫn không thể so sánh với giai đoạn trước đó, kéo theo ảnh hưởng tới toàn bộ hệ sinh thái đầu tư và kinh doanh liên quan.

Phó Thủ tướng giao Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và Bộ Công an phối hợp đánh giá nợ xấu liên quan đến bất động sản, có giải pháp xử lý phù hợp để bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng. Đơn cử, đối với doanh nghiệp bất động sản không còn khả năng phục hồi thì cần tính đến phương án xử lý tài sản thế chấp, như bán lại, hoặc chuyển giao cho nhà đầu tư mới có năng lực, thậm chí chuyển thành dự án nhà ở xã hội.

Về xu hướng của thị trường bất động sản trong thời gian tới, giới phân tích cho rằng, triển vọng thị trường đang được nâng đỡ bởi các yếu tố quan trọng như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và chính sách quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế. Cùng với đó, đầu tư hạ tầng đồng bộ đang mở ra những vùng đất tiềm năng mới.