Thực thi hiệu quả chính sách pháp luật về đất đai, bất động sản

Điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024

Thực hiện Công điện số 79/CĐ-TTg ngày 13/8/2024 của Thủ tướng Chính phủ về tổ chức triển khai có hiệu quả việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS; thực hiện ý kiến của lãnh đạo các bộ, ngành liên quan; qua khảo sát thực tế hoạt động và nhu cầu của cộng đồng doanh nghiệp BĐS, VNREA có kế hoạch thực hiện dự án truyền thông: Tuyên truyền, phổ biến, thực thi có hiệu quả chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS.

Quang cảnh đối thoại thực thi hiệu quả chính sách pháp luật về bất động sản

Phát biểu khai mạc hội nghị, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cho biết, thực hiện Công điện số 79/CĐ-TTg ngày 13/8/2024 của Thủ tướng Chính phủ về tổ chức triển khai có hiệu quả việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm tạo động lực mới cho phát triển kinh tế - xã hội, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân; ngay từ cuối tháng 8/2024, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã xây dựng kế hoạch thực hiện Đề án truyền thông: Tuyên truyền, phổ biến, thực thi có hiệu quả chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Hội nghị Đối thoại giữa cơ quan soạn thảo luật, các chuyên gia, doanh nghiệp và báo chí về cách hiểu và vận dụng Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành là sự kiện đầu tiên của chuỗi sự kiện của Dự án truyền thông: Tuyên truyền, phổ biến, thực thi có hiệu quả chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Phát biểu tại Hội nghị Đối thoại, ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chia sẻ những điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật. Theo đó, ông Nhẫn chia sẻ, Luật Đất đai 2024 gồm 16 chương, 260 điều. Trong đó, tăng 02 chương so với Luật Đất đai năm 2013; bổ sung 01 Chương về Phát triển Quỹ đất; tách riêng Chương về Thu hồi đất, trưng dụng đất và Chương về Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Một số điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 có thể kể đến như:

Thứ nhất, Luật phân cấp toàn bộ thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất rừng, đất trồng lúa cho HĐND cấp tỉnh. Phân cấp cho Chính phủ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

Phân cấp cho UBND cấp huyện: Thu hồi đất thuộc trường hợp quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật Đất đai không phân biệt người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân đang quản lý, chiếm hữu đất; Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc trường hợp quy định tại Điều 81 và Điều 82 của Luật Đất đai.

Phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch UBND cấp huyện (đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất…) thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.

Thứ hai, liên quan đến vấn đề quyền của người sử dụng đất. Cụ thể, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam đều là “cá nhân” sử dụng đất. Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có đầy đủ quyền và nghĩa vụ trong quản lý, sử dụng đất như cá nhân trong nước. Quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam ngoài được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở thì Luật mới còn cho phép nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự.

Cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với cá nhân khác trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh (và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi và lệ phí trước bạ).

Thứ ba, liên quan đến vấn đề quy hoạch sử dụng đất. Cụ thể, Quy hoạch sử dụng đất quốc gia chỉ kiểm soát đối với chỉ tiêu đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất quốc phòng, đất an ninh. Giao cho các địa phương xác định các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất.

Đối với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thì nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đơn giản hơn. Không quy định phải đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất gắn liền với thửa đất ở của hộ gia đình, cá nhân.

Quy định cụ thể một số trường hợp không phải bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện (các dự án đã được chấp thuận đầu tư/quyết định đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ hay HĐND cấp tỉnh).

Thứ tư, liên quan đến vấn đề thu hồi đất. Theo đó, Luật quy định cụ thể căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Điều kiện thu hồi đất là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với việc thu hồi đất vùng phụ cận, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đáp ứng điều kiện tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư để quản lý, khai thác hoặc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Luật còn quy định 31 trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Bên cạnh đó, đã có Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định các trường hợp bất khả kháng để áp dụng trong việc xử lý các trường hợp quy định tại các khoản 6, 7 và 8 Điều 81 Luật Đất đai là sự kiện bất khả kháng và trở ngại khách quan theo quy định của pháp luật về dân sự mà ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng đất: Thiên tai, thảm họa môi trường; Hỏa hoạn, dịch bệnh; Chiến tranh, tình trạng khẩn cấp về quốc phòng, an ninh; Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về tình trạng khẩn cấp; Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, kê biên, phong tỏa quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật mà sau đó người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất; Quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là trở ngại khách quan, không do lỗi của người sử dụng đất, tác động trực tiếp đến việc sử dụng đất; 

Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề xuất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ trưởng bộ quản lý chuyên ngành.

Nghị định 102/2024/NĐ-CP còn hướng dẫn thực hiện thu hồi đất quốc phòng, an ninh đã có trong quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh là đất để chuyển giao cho địa phương thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hướng dẫn thực hiện trường hợp phải thu hồi đất để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh nhưng chưa có trong quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh.

Trường hợp phải thu hồi đất quốc phòng, an ninh, tài sản gắn liền với đất để chuyển giao cho địa phương thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng diện tích đất dự kiến thu hồi chưa được xác định trong quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh là đất chuyển giao cho địa phương.

Điểm mới thứ năm, liên quan đến vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Cụ thể, Luật đã sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bồi thường theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường, gồm: Được bồi thường bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi, bằng tiền, bằng đất khác, bằng nhà ở.

Luật cũng mở rộng thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với sự tham gia của đại diện Hội đồng nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp, đại diện của người sử dụng đất có đất bị thu hồi… để đảm bảo sự khách quan, minh bạch, sự tham gia của các bên liên quan.

Luật cũng quy định bồi thường, hỗ trợ đối với chủ sở hữu tài sản mà không đồng thời là chủ sử dụng đất, người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất.

Điều 109 quy định hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể, hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương; hỗ trợ bằng hình thức đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định tại khoản 4 Điều 109; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh và được hỗ trợ theo quy định tại khoản 4 Điều 109.

Ngoài ra, còn có Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2024 quy định chi tiết về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống; hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh; hỗ trợ di dời vật nuôi; hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời tài sản gắn liền với đất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân.

Thứ sáu, liên quan đến vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Cụ thể, quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại: Các dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực; Các dự án khu đô thị được HĐND cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Ngoài ra, phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng (phòng hộ, rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên) cho HĐND cấp tỉnh.

Sửa đổi một số điều của Luật Lâm nghiệp để thống nhất phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng rừng cho HĐND cấp tỉnh.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở hoặc các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện... (không phải đưa vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện).

Điểm mới thứ bảy, liên quan đến vấn đề tài chính đất đai. Theo đó, bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; Bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026; được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hàng năm; cục bộ theo loại đất, theo khu vực.

Ngoài ra, Luật cũng quy định cụ thể 04 phương pháp định giá đất, bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo đó, Chính phủ đã có thêm Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 quy định về giá đất.

Thứ tám, liên quan đến vấn đề chế độ sử dụng đất. Theo đó, Luật đã mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân.

Mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa cho cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong hạn mức được giao đất.

Đối với quy định về “Sử dụng đất kết hợp đa mục đích” thì sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác, mục đích sử dụng đất chính là mục đích của thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đang sử dụng đất ổn định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành trong thực tiễn

 Mục tiêu của đối thoại nhằm tuyên truyền, phổ biến những điểm mới và các vấn đề quan trọng mà người dân, doanh nghiệp cần chú ý trong 3 luật và các văn bản hướng dẫn thi hành để hiểu đúng, đủ, hướng tới vận dụng, thực thi đồng bộ, hiệu quả. Đối thoại cũng lắng nghe những ý kiến đóng góp, kiến nghị của doanh nghiệp, bàn giải pháp tháo gỡ vướng mắc phát sinh trong thực tiễn áp dụng khuôn khổ pháp lý mới về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS cho người dân, doanh nghiệp. Bên cạnh đó, đối thoại cũng làm rõ những tác động của các luật mới đối với hoạt động, môi trường đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp BĐS, gồm cả cơ hội và rủi ro, từ đó đưa ra khuyến nghị phù hợp cho doanh nghiệp.

Đồng thời, đưa ra các kiến nghị và đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện hơn chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS, hướng tới tạo môi trường kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp. Hiện nay, thị trường BĐS đang phục hồi và chờ "cú hích" từ việc thực thi hiệu quả Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS để phát triển ổn định, minh bạch.

Do đó, Hội nghị đối thoại tập trung vào thảo luận các chủ đề: Những điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành; cơ hội đối với các doanh nghiệp BĐS; quy hoạch đất đai, dự án; đấu giá, đấu thầu dự án; phương pháp định giá đất, bảng giá đất; giá BĐS khi áp dụng cách tính giá đất mới...

Ngoài ra, hội nghị cũng thảo luận về: Triển khai thi hành Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023; cơ hội, thách thức và những vấn đề cần lưu ý đối với địa phương và doanh nghiệp BĐS; những điểm mới tác động đến doanh nghiệp BĐS của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở 2023; những điểm cần lưu ý trong quá trình hướng dẫn, áp dụng và thực thi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS của địa phương và doanh nghiệp BĐS...

Tại phần thảo thuận, đại diện cơ quan soạn thảo cùng các chuyên gia trao đổi, làm rõ và trả lời các băn khoăn của doanh nghiệp liên quan đến: Huy động vốn từ kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh BĐS, bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai với trường hợp người mua không có yêu cầu bảo lãnh; cơ sở pháp lý cho việc đầu tư, kinh doanh các sản phẩm condotel, officetel; nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, tiêu chuẩn, quy chuẩn nhà ở… và các vấn đề nổi cộm khác cần tiếp tục được cụ thể hóa đúng và đầy đủ trong các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành để nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành trong thực tiễn và thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp.

Theo các đơn vị chủ trì, sau Hội nghị, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ có báo cáo Thủ tướng Chính phủ về những kiến nghị, đề xuất góp phần hoàn thiện hơn trong công tác thi hành luật, đưa những chính sách, pháp luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đi vào cuộc sống một cách hiệu quả, thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, bền vững, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.