Thống đốc NHNN: Các doanh nghiệp bất động sản cần minh bạch về tài chính

Ngày 13/11, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cùng Bộ Xây dựng phối hợp tổ chức hội nghị trực tuyến triển khai Công điện 993 của Thủ tướng Chính phủ về tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Hội nghị đã ghi nhận 9 ý kiến từ đại diện các doanh nghiệp bất động sản lớn, hiệp hội doanh nghiệp bất động sản; 6 ý kiến từ các ngân hàng và Hiệp hội ngân hàng; 2 ý kiến từ đại diện các Sở Xây dựng.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận vốn

Theo số liệu mới nhất từ NHNN, đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng (TCTD) đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.

Trong đó tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản. Điểm đáng lưu ý là trong 9 tháng đầu năm tín dụng kinh doanh bất động sản lại có sự tăng trưởng rất cao (tăng 21,86% so với cuối năm trước), cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước.

Tuy vậy, đại diện nhiều doanh nghiệp cho biết vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng, lãi suất cho vay còn ở mức cao, doanh nghiệp khó đáp ứng yêu cầu về tỷ lệ tài sản bảo đảm,...

Theo ông Nguyễn Văn Cường, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh chia sẻ, doanh nghiệp đã vừa được LPBank cấp hạn mức cho vay 5.000 tỷ đồng. Nguồn vốn này đã giúp tháo gỡ nút thắt về vốn cho các doanh nghiệp trong Tập đoàn và hàng trăm nhà thầu tại các dự án đang dang dở.

Ông Cường cũng cho biết thêm, đã lên kế hoạch đưa dòng tiền này vào trực tiếp các dự án, triển khai xây dựng và sản xuất - kinh doanh, tạo ra hàng chục ngàn công ăn việc làm, tạo ra các sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thực của người ở thực với giá cả phù hợp, vừa túi tiền. Nhiều ngành nghề phụ trợ cũng đang chờ dòng tiền này để tiếp tục sản xuất - kinh doanh.

Tuy nhiên, doanh nghiệp lại gặp khó vì pháp lý các dự án bất động sản đang triển khai kéo dài. Vì vậy, mong muốn các ngân hàng đơn giản hóa các điều kiện cho vay các dự án bất động sản, đồng thời kéo dài thời gian cho vay hơn so với bình thường để doanh nghiệp có thêm thời gian xoay sở trong bối cảnh khó khăn hiện nay.

“Chúng tôi tin rằng, khi dòng vốn đi trực tiếp vào sản xuất - kinh doanh sẽ góp phần khôi phục lại và thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản, giải quyết công ăn việc làm và tạo ra sự phát triển kinh tế- xã hội ổn định”, ông Cường bày tỏ kỳ vọng.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty CP Đầu tư Bất động sảnToàn cầu (GP.INVEST), vướng mắc của doanh nghiệp hơn 70% là về thủ tục pháp lý. Nhiều vướng mắc rất cụ thể chưa được tháo gỡ, đơn cử như về giải phóng mặt bằng thủ tục kéo dài có dự án 15 năm chưa xong giải phóng mặt bằng; về thủ tục đầu tư, có dự án phải xin trên 30 con dấu, điều này bào mòn sức khoẻ của doanh nghiệp và khiến các đối tác nước ngoài e dè thủ tục đầu tư ở Việt Nam.

“Vì vậy, các doanh nghiệp đều đang rất mong mỏi các khía cạnh về pháp lý sẽ được khơi thông trong thời gian tới”, ông Hiệp kiến nghị.

Đại diện Văn Phú Invest cho rằng quy định của NHNN liên quan đến việc vay vốn phát triển dự án phải có vốn tự có là 30% đang làm khó các chủ đầu tư. Đồng thời, kiến nghị NHNN xem xét giảm tỷ lệ này xuống còn 10 - 15% để giúp doanh nghiệp vượt qua trong giai đoạn khó khăn.

Lãi suất đã giảm nhiều so với cuối năm trước

Phản hồi các vấn đề trên, đại diện các ngân hàng cho biết hiện mặt bằng lãi suất đã giảm nhiều so với cuối năm trước. Mặt bằng lãi suất cho vay mới đã giảm hơn 2%. Tuy nhiên, với các khoản vay cũ cần thời gian để điều chỉnh vì chi phí vốn từ tiền gửi các kỳ hạn dài vẫn ở mức cao, ngân hàng còn phải cân đối để đáp ứng tỷ lệ an toàn theo quy định của NHNN.

Theo ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Vietcombank cho hay, hiện dư nợ bất động sản đang chiếm gần 25% tổng dư nợ của Vietcombank.

Ông Tùng cũng chỉ ra một số bất cập của thị trường bất động sản hiện nay. Thứ nhất, dự án nhà ở xã hội khan hiếm, một số dự án không bán được, nguyên nhân là do đối tượng mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được quy định quá chặt chẽ, ít đối tượng, các đối tượng thỏa mãn điều kiện lại khó chứng minh khả năng trả nợ khi vay vốn ngân hàng.

Thứ hai, cơ cấu thị bất động sản chưa cân đối, thiếu phân khúc nhà ở có giá cả phù hợp với thu nhập người dân. Từ đầu năm đến nay, lãi vay đã giảm 2,5% nhưng giá nhà không giảm, thậm chí còn tăng.

Thứ ba, người mua nhà còn có tâm lý chờ đợi giá xuống hoặc chưa có điều kiện mua nhà. Vietcombank có danh mục khách hàng cá nhân rất tốt, song từ đầu năm đến nay, lượng tiền gửi vẫn chảy vào ngân hàng bất chấp lãi suất thấp. Trong khi đó, dư nợ vay mua nhà lại liên tục sụt giảm.

Về ý kiến lãi suất cho vay một số ngân hàng còn cao, ông Tùng cho hay, lãi vay phụ thuộc vào năng lực tài chính mỗi ngân hàng. Tinh thần chung các ngân hàng đều giảm lãi suất cho vay, song việc giảm đến đâu còn phụ thuộc vào cơ cấu nguồn vốn của ngân hàng, nếu cơ cấu nguồn vốn giá cao thì phải cho vay lãi suất cao.

Bên cạnh đó, các ngân hàng có nợ xấu cao, phải trích lập dự phòng lớn thì giá vốn cũng bị đẩy lên cao, dẫn tới lãi suất cho vay cao.

Ông Tùng khuyến nghị, các chủ đầu tư cần nâng cao năng lực tài chính, thực hiện đúng cam kết với người mua nhà, tập trung vào phân khúc nhu cầu thực… thì mới tạo niềm tin được với các ngân hàng.

Ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc VPBank, cho rằng bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng phải xem lại mình xem thực tế doanh nghiệp có hoạt động lành mạnh hay không, có minh bạch thông tin hay không. Nhiều doanh nghiệp bất động sản hoạt động không lành mạnh thể hiện ở chỗ trong thời gian tiền dễ quá (cho vay dễ, phát hành trái phiếu dễ) thì vung đầu tư, mua sắm nhiều. Đến lúc khủng hoảng thì lại chờ người khác giúp đỡ. "Nhiều doanh nghiệp sử dụng vốn không đúng mục đích, ngân hàng không kiểm soát là dùng tiền dự án này sang dự án khác", ông Vinh cho hay.

Tổng Giám đốc VPBank cũng kiến nghị gia hạn thêm thời gian áp dụng Thông tư 02 về cơ cấu nợ, xem xét lại hệ số rủi ro với tín dụng bất động sản, đối tượng được hỗ trợ lãi suất 2%,... để hỗ trợ cho cả ngân hàng và các doanh nghiệp.

Doanh nghiệp bất động sản cần cân nhắc giảm giá bán

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho rằng để tháo gỡ được các khó khăn cần một giải pháp đồng bộ từ nhiều bên. Trong đó, tập trung ưu tiên giải quyết vấn đề pháp lý, các vấn đề về thủ tục đầu tư, đấu thầu nhất là với các dự án NOXH, các vấn đề cấp tín dụng, lãi suất.

Về vấn đề vốn tín dụng cần phải có sự nỗ lực từ hai phía, không chỉ ngân hàng mà cả các doanh nghiệp bất động sản.

"Bản thân các doanh nghiệp cần quản trị doanh nghiệp, cân đối giữa mục tiêu lợi nhuận, cơ cấu sản phẩm, cân nhắc về vấn đề giảm giá bán,... cùng với các giải pháp của các bộ ban ngành để khuyến khích nhu cầu đầu tư của thị trường", Thống đốc nói.

Thống đốc cũng nhấn mạnh việc yêu cầu các doanh nghiệp bất động sản minh bạch về tài chính, lành mạnh trong hoạt động, trong việc hợp tác, cung cấp hồ sơ cho các ngân hàng.

Về phía các TCTD, cần cân đối nguồn vốn để cung ứng tín dụng cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Về vấn đề quy trình thủ tục được phản ánh là phức tạp, kéo dài, thời gian thẩm định lâu, các TCTD cũng đã giải trình, tuy nhiên cũng cần tiếp tục xem xét rút ngắn nhất có thể.

Về vấn đề tài sản đảm bảo, hiện nay NHNN không có quy định mà hoàn toàn do ngân hàng và khách hàng thoả thuận, quan trọng là dựa vào tính khả thi của dự án.Do đó chứng minh tính khả thi và dòng tiền của dự án là rất quan trọng.

Về lãi suất, hiện nay mặt bằng lãi suất cho vay mới đã giảm khoảng 2%, NHNN sẽ tiếp tục yêu cầu TCTD tiết giảm chi phí, cân đối để giảm tiếp lãi suất trong khả năng.

Theo Thống đốc, các TCTD cùng với các doanh nghiệp phải ngồi lại với nhau chi tiết, phải rất rõ ràng và sòng phẳng với nhau. Các giải pháp đưa ra với TCTD không đe doạ đến an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Với các kiến nghị liên quan đến cơ chế chính sách như giảm hệ số rủi ro của cho vay bất động sản, kéo dài Thông tư 02 về cơ cấu lại nợ, sửa đổi Thông tư 03 về mua trái phiếu doanh nghiệp, Thông tư 06 về quy định liên quan đến đặt cọc,... đang được các cơ quan chức năng của NHNN rà soát lại, vấn đề nào sửa được thì sẽ đề xuất sửa, không được sẽ có giải thích cụ thể.

Về kiến nghị mở rộng gói 120.000 tỷ đồng, Bộ Xây dựng đang triển khai, tham mưu và NHNN đang phối hợp thực hiện.