Thị trường còn nhiều biến động, nên đầu tư vào phân khúc nào?

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam, năm 2024 là năm chuyển tiếp giữa giai đoạn cũ và mới của thị trường bất động sản. Đây cũng là năm có những thay đổi quan trọng về hành lang pháp lý và yếu tố này sẽ đóng vai trò then chốt trong việc định hình quỹ đạo mới của thị trường.

Do đó, năm 2025 được coi là năm đầu tiên của chu kỳ phát triển mới. Dự báo, thị trường bất động sản có khả năng phát triển ổn định và bền vững hơn trong năm nay nhờ các yếu tố hỗ trợ như khung pháp lý rõ ràng hơn và kinh nghiệm quý báu của các nhà đầu tư qua các chu kỳ thị trường trước đó. Tuy vậy, để bất động sản quay trở lại thời kỳ vàng son 2018-2019 thì cần thêm nhiều thời gian.

Theo chuyên gia, vì nhiều lý do, thị trường nhà ở Việt Nam đã đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Điều này dẫn đến sự biến động giá rất mạnh thời gian qua. Bởi vậy, khi hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, các chủ đầu tư có thể để đẩy nhanh triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường, giúp nguồn cung và giá cả trở nên ổn định hơn.

Nhiều ý kiến cho rằng, trong năm 2025, chung cư sẽ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường, nhờ việc đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng sinh dòng tiền. Khi cán cân cung cầu của khối khách hàng phổ thông đạt tới điểm cân bằng, nhà đầu tư mới dần dịch chuyển dòng tiền sang các phân khúc khác.

Căn cứ vào các chu kỳ biến động trước đó của thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, thị trường có thể sớm bước sang giai đoạn củng cố ngay từ đầu quý II/2025. Khi đó, nhà đầu tư dần yên tâm hơn với triển vọng phát triển của ngành địa ốc và phân khúc chung cư sẽ chia sẻ vị trí tâm điểm với loại hình nhà phố.

Từ quý II/2025 đến quý IV/2025, thị trường sẽ tiến tới thời điểm khởi sắc. Lúc này, giới đầu tư sẽ không còn đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm thị trường ảm đạm. Thay vào đó, tiềm năng tăng giá mới là mấu chốt quyết định xuống tiền. Vì vậy, những phân khúc sinh lời tốt như đất nền và biệt thự sẽ được nhà đầu tư đặc biệt chú ý.

Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục được duy trì trong năm 2025 nhưng với tốc độ chậm do độ trễ từ khâu phê duyệt dự án đến khi đưa sản phẩm ra thị trường. Nguồn cung có sự cải thiện song không đồng đều giữa các phân khúc, khu vực.

Số liệu của CBRE Việt Nam ghi nhận, tại TP.HCM, năm 2024 chỉ có 5.000 căn hộ chào bán mới, con số này dự kiến tăng nhẹ lên 9.000 căn trong năm 2025 và 11.000 căn vào năm 2026. Trong khi đó, mốc bình thường trước đây đạt 30.000-40.000 căn hộ mỗi năm. Còn tại Hà Nội, dự kiến năm 2025 và 2026 sẽ có khoảng 30.000 căn hộ được chào bán mỗi năm, cao hơn rõ rệt so với TP.HCM.

Bà Dung cho rằng, nguồn cung tuy tăng nhưng giá bán bất động sản khó có thể giảm do cơ cấu nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang. Tại TP.HCM, 80% nguồn cung mới nằm trong 2 phân khúc này, dẫn đến mức tăng giá bình quân 8-10% mỗi năm. Để giảm áp lực giá nhà, cần phát triển đô thị ra các khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, điều này không chỉ dừng ở việc mở rộng quỹ đất, mà còn đòi hỏi sự đầu tư đồng bộ vào cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông, metro, cầu đường…, nhằm đảm bảo kết nối thuận tiện giữa các vùng ven và trung tâm thành phố.

TS.Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế đưa ra nhận định, trong thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ tập trung vào những khu vực kinh tế động lực, nơi có dân cư tập trung cao và nhu cầu nhà ở thực tế, ở phía Bắc có thể kể tới là Hà Nội, Bắc Giang, Hải Phòng, Quảng Ninh…, còn ở phía Nam là TP.HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai… các địa phương này không chỉ là trung tâm kinh tế, mà còn có môi trường thu hút đầu tư nước ngoài và hạ tầng khu công nghiệp phát triển.

Về giá bán và khả năng cung ứng sản phẩm, ông Hiển cho rằng, các phân khúc nhà ở hạng sang và siêu sang có thể đạt mức giá cao, nhưng điều này không đại diện cho toàn bộ thị trường. Do đó, các chủ đầu tư cần tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu thực tế và phù hợp với khả năng chi trả của số đông.

Đưa ra khuyến nghị cho nhà đầu tư, ông Phan Công Chánh - chuyên gia bất động cho rằng, trong một môi trường kinh tế còn nhiều biến động như hiện tại, yếu tố thận trọng cần được đặt lên hàng đầu. Nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ các yếu tố nền tảng trước khi ra quyết định.

Đầu tiên là phải xác định dòng tiền đầu tư đang chảy về đâu, bởi dòng tiền này giống như nguồn nước, có nước thì cây cối mới có thể sinh sôi và phát triển. Tương tự vậy, vùng đất thu hút được dòng tiền đầu tư sẽ có tiềm năng phát triển.

Yếu tố tiếp theo là dân cư. Các khu vực có dân cư đông đúc, hạ tầng giao thông hoàn thiện và dịch vụ, tiện ích đầy đủ sẽ luôn hấp dẫn và có tiềm năng tăng giá. Cuối cùng là triển vọng phát triển hạ tầng, bao gồm hạ tầng xã hội và kỹ thuật như giao thông, trường học, bệnh viện…Từ các yếu tố cơ bản nói trên, nhà đầu tư cần từ khẩu vị đầu tư riêng của mình phân tích thấu đáo các yếu tố nền tảng để đưa ra quyết định đúng đắn.