Thị trường bất động sản 2025: Phân khúc nào “tiềm năng” nhất, nhà đất ven đô liệu có “hút khách”?

Phân khúc tiềm năng

Năm 2025, một trong những phân khúc bất động sản đáng chú ý và có triển vọng tăng trưởng mạnh là bất động sản công nghiệp. Theo các chuyên gia, thị trường này sẽ tiếp tục phát triển nhờ vào sự gia tăng nguồn cung và sự nâng cấp chất lượng của các khu công nghiệp trên toàn quốc. Các khu công nghiệp mới được xây dựng, cùng với việc mở rộng các khu công nghiệp hiện hữu, sẽ đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của các ngành sản xuất, logistics, và công nghệ cao.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết dòng vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt là từ làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc (chương trình Trung Quốc +1), sẽ là động lực quan trọng thúc đẩy sự phát triển của bất động sản công nghiệp. Các doanh nghiệp đầu tư vào Việt Nam ngày càng tập trung vào những ngành có giá trị gia tăng cao, đặc biệt là công nghệ cao và sản xuất sạch. Điều này làm gia tăng nhu cầu về đất công nghiệp chất lượng cao, cũng như các nhà xưởng, kho bãi hiện đại phục vụ cho ngành logistics và thương mại điện tử.

Theo bà Miền, trong năm 2025, giá thuê đất công nghiệp sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là ở những khu công nghiệp đạt chuẩn quốc tế. Cụ thể, tại miền Bắc, các khu công nghiệp ở các tỉnh như Bắc Ninh và Hải Phòng dự báo sẽ chứng kiến mức tăng từ 5-10%, đạt khoảng 145 USD/m²/chu kỳ thuê. Miền Nam, đặc biệt là Bình Dương và Đồng Nai, sẽ tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu với mức giá thuê khoảng 200 USD/m²/chu kỳ thuê, với mức tăng từ 7-12%.

Bên cạnh đó, giá thuê kho xưởng xây sẵn cũng tiếp tục tăng, đặc biệt là ở Hà Nội và TP.HCM, khi mà nguồn cung này đang dần khan hiếm. Điều này đã đẩy mức giá thuê kho xưởng tại các khu công nghiệp đạt mức cao mới. Các khu công nghiệp và kho bãi hiện tại đều đã lấp đầy, khiến các nhà đầu tư tiếp tục phải tìm kiếm các lựa chọn mới, dẫn đến sự gia tăng giá thuê.

Bên cạnh bất động sản công nghiệp, phân khúc nhà ở cũng sẽ chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ vào năm 2025, đặc biệt là ở các khu vực đô thị lớn và các vùng ven. Thị trường bất động sản nhà ở đang chứng kiến sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung, khi ngày càng nhiều các đại đô thị vùng ven và các khu vực vệ tinh xuất hiện. Điều này đồng nghĩa với việc nguồn cung sẽ dồi dào hơn, nhưng vẫn tập trung vào các phân khúc cao cấp, hạng sang.

Bất động sản vùng ven còn “hút khách”?

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản, trong năm 2025, nguồn cung bất động sản nhà ở tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh dự kiến đạt khoảng 37 nghìn sản phẩm, trong khi TP. Hồ Chí Minh và vùng ven có thể đạt khoảng 18 nghìn sản phẩm. Các sản phẩm này chủ yếu sẽ là căn hộ chung cư, biệt thự và nhà phố liền kề. Đặc biệt, phân khúc căn hộ chung cư vẫn duy trì xu hướng dẫn đầu thị trường, với nguồn cung lớn chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn.

Thị trường bất động sản nhà ở cũng sẽ chứng kiến sự chuyển dịch mạnh mẽ từ các khu vực nội thành ra các vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3. Xu hướng này là một phần trong quá trình phát triển đô thị và quá trình phát triển hạ tầng giao thông, giúp việc di chuyển giữa các khu vực trở nên thuận tiện hơn. Nhu cầu nhà ở tại các khu vực ven đô thị, đặc biệt là tại các tỉnh thành quanh hai đô thị lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, dự báo sẽ tăng mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam phân tích, năm 2025, lực cầu với bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục tăng lên cùng sự phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa, bao gồm cả ở thực và đầu tư. Nhà ở vừa túi tiền vẫn là nhu cầu chính của thị trường. Phân khúc căn hộ tiếp tục “chiếm lĩnh” thanh khoản của thị trường. Tuy nhiên, thanh khoản căn hộ tiếp tục đà giảm trên thị trường thứ cấp, nhất là các sản phẩm chung cư cũ, thiếu hạ tầng, tiện ích khi giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế. Nhu cầu nhà ở tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3.

Về giá bán, ông Đính cho rằng, với phân khúc căn hộ chung cư, giá bán sơ cấp tiếp tục “neo” cao khi nguồn cung phục hồi mạnh nhưng vẫn khan hiếm so với nhu cầu. Giá bán thứ cấp không giảm nhưng tốc độ tăng trưởng sẽ chậm lại.

Nhận định về thị trường bất động sản hiện nay, ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes - cho rằng, dòng tiền cuối năm sẽ có xu hướng dịch chuyển, tìm kiếm những phân khúc, thị trường mới.

Diễn biến thị trường gần đây cho thấy, xu hướng dịch chuyển này đang từng bước được định hình và khá rõ nét. Nhóm khách hàng có trong tay tài chính 5 -10 tỉ đồng đã bắt đầu chuyển hướng tìm kiếm vùng đất mới do họ gần như không có cơ hội để đầu tư tại thị trường Hà Nội khi giá chung cư, biệt thự, liền kề đều quá cao.

Ông Chung cũng cho biết, từ tháng 5 trở đi, các tỉnh thành vệ tinh, ven đô như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Phú Thọ, Hòa Bình… đã được nhiều nhà đầu tư tìm đến. Với những sản phẩm đất nền ven đô ở các tỉnh trên, thị trường đang ghi nhận phân khúc dưới 10 tỉ đồng/sản phẩm có dấu hiệu hồi phục.