Lãi vay nhích lên cuối năm: Người mua nhà trẻ thận trọng hơn, nhưng chưa rút lui

Theo Savills Việt Nam, mặt bằng lãi suất vay mua nhà cuối năm tuy tăng nhẹ nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022–2023. Bà Mai Thanh Thảo, Phó giám đốc Bộ phận Ngân hàng và dịch vụ doanh nghiệp Savills Việt Nam, cho rằng điều này giúp tâm lý thị trường duy trì trạng thái ổn định tương đối, thay vì rơi vào tình trạng lo ngại như các chu kỳ trước.

“Lãi suất tăng chắc chắn khiến người mua, đặc biệt là người trẻ, phải tính toán cẩn trọng hơn dòng tiền. Tuy nhiên, so với những năm cao điểm trước đây, chi phí vay hiện vẫn ở mức dễ chịu, chưa tạo cú sốc đủ mạnh để làm suy yếu nhu cầu ở thực”, bà Thảo nhận định.

Thanh khoản vẫn giữ nhịp tích cực

Thực tế giao dịch trong quý III/2025 cho thấy bức tranh thị trường không quá u ám. Báo cáo của Savills ghi nhận tại TP.HCM có 2.669 căn hộ được tiêu thụ, tăng 10% so với quý trước. Đáng chú ý, nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 91%, phản ánh sức mua vẫn duy trì tốt dù chính sách tín dụng có điều chỉnh.

Tại Hà Nội, mức độ sôi động còn rõ nét hơn. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn, tăng 11% so với quý trước. Toàn thị trường ghi nhận 7.273 giao dịch, tăng mạnh 40%, đưa tỷ lệ hấp thụ lên 64%. Riêng các dự án mới mở bán đạt tỷ lệ tiêu thụ khoảng 81%, cho thấy lực cầu ở thực vẫn đang đóng vai trò dẫn dắt.

Theo giới quan sát, con số này phần nào phản ánh sự thích nghi của người mua nhà với bối cảnh mới. Thay vì “đánh nhanh thắng nhanh”, người mua – nhất là người trẻ – đang có xu hướng kéo dài thời gian ra quyết định, tính toán kỹ hơn về dòng tiền, nhưng không rút lui khỏi thị trường.

Phân khúc vừa túi tiền giữ vai trò chủ đạo

Một điểm đáng chú ý khác là cơ cấu nguồn cung trên thị trường. Tại TP.HCM, phân khúc trung cấp và vừa túi tiền chiếm tới 97% tổng nguồn cung, trong khi tại Hà Nội, căn hộ Grade B áp đảo với 73% nguồn cung sơ cấp. Việc các chủ đầu tư tập trung vào nhóm sản phẩm phù hợp khả năng chi trả được xem là yếu tố quan trọng giúp thị trường duy trì thanh khoản trong bối cảnh lãi suất có xu hướng đi lên.

Sự dịch chuyển này kéo theo làn sóng giãn dân ra khu vực vùng ven ngày càng rõ nét. Không chỉ giúp giảm áp lực nhà ở khu trung tâm, xu hướng này còn làm nổi bật vai trò của hạ tầng giao thông trong việc định hình giá trị bất động sản. Theo Savills, giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM đã tăng trung bình 15% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu tại những khu vực có kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

“Mặt bằng giá vùng ven hiện nay đang phản ánh rõ hơn giá trị thực của hạ tầng đã và đang hình thành, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng”, bà Thảo phân tích.

Người trẻ chọn lọc hơn, không còn mua theo phong trào

Các khu vực như Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhơn Trạch, Dĩ An hay Thuận An đang nổi lên như những điểm đến thay thế, nhờ lợi thế về giá và khả năng kết nối liên vùng. Mức tăng giá tại đây được Savills đánh giá là tương đối hợp lý, khi được hỗ trợ bởi ba yếu tố chính: chi phí đầu vào gia tăng, sự khan hiếm kéo dài của phân khúc trung cấp và giá trị hạ tầng đã hiện hữu.

Dù vậy, các chuyên gia lưu ý, trong bối cảnh thị trường không còn tăng trưởng nóng, người mua – đặc biệt là người trẻ – cần tránh tâm lý chạy theo các “cơn sốt hạ tầng”. Việc không tính toán kỹ chi phí lãi vay, chi phí đi lại và sinh hoạt có thể tạo áp lực tài chính lớn trong dài hạn.

Savills khuyến nghị, nhóm khách hàng trẻ nên ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối đã hoặc sắp vận hành, hệ tiện ích phục vụ nhu cầu sống hàng ngày và quan trọng nhất là phù hợp với khả năng chi trả bền vững. Những quyết định dựa trên nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng lâu dài sẽ giúp bài toán an cư trở nên an toàn hơn, ngay cả khi lãi suất không còn ở vùng thấp như trước.